房企降價(jià)臨近盈虧節(jié)點(diǎn) 地方樓市政策向剛需傾斜

    [導(dǎo)讀]機(jī)構(gòu)報(bào)告稱，房企降價(jià)臨近盈虧節(jié)點(diǎn)，5月樓市或現(xiàn)“價(jià)平量漲”局面。

    江蘇省揚(yáng)州市財(cái)政局、房管局日前聯(lián)合發(fā)出通知，對(duì)個(gè)人購(gòu)買成品住房進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，7月1日起執(zhí)行，執(zhí)行期暫定一年。

    具體獎(jiǎng)勵(lì)辦法為，揚(yáng)州市個(gè)人新購(gòu)買的成品住房，建筑面積在90平方米及以下的，對(duì)購(gòu)房人給予所購(gòu)房屋合同價(jià)款6‰的獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)90平方米以上、120平方米以下的，給予所購(gòu)房屋合同價(jià)款5‰的獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)120平方米及以上、144平方米以下的，給予所購(gòu)房屋合同價(jià)款4‰的獎(jiǎng)勵(lì)。

    對(duì)剛性需求購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這可以理解為一個(gè)重大利好。北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，揚(yáng)州出臺(tái)“救市”政策的原因之一是應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)下調(diào)和商品房成交量持續(xù)萎縮的現(xiàn)狀。

    “事實(shí)上，截至5月8日，46個(gè)限購(gòu)城市全部延續(xù)限購(gòu)，第三套及以上房產(chǎn)也依然限貸，松動(dòng)樓市調(diào)控力度的政策已經(jīng)全部擱淺。但是，預(yù)計(jì)在不放松對(duì)投資購(gòu)房壓制的前提下，各地出臺(tái)針對(duì)‘剛需’的政策微調(diào)的可能性非常大。”張大偉對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者分析稱，政策底部的出現(xiàn)以及信貸對(duì)剛需的傾斜使得房地產(chǎn)市場(chǎng)有復(fù)蘇的可能。

    從政策層面變化情況來(lái)看，近期已有不少城市陸續(xù)松綁公積金貸款政策。

    中國(guó)指數(shù)研究院日前發(fā)布的一份研究報(bào)告顯示，繼去年重慶、常州、寧波、南京、合肥等城市不同程度地放寬貸款條件及提高公積金貸款額度后，今年樂(lè)山、連云港、信陽(yáng)、日照、南昌、鄭州、南寧等13個(gè)二三線城市調(diào)整公積金政策，提高公積金貸款額度。報(bào)告認(rèn)為，此舉為購(gòu)房者緩解了一定的購(gòu)房壓力。對(duì)于限購(gòu)城市，可以刺激剛性需求；對(duì)于非限購(gòu)城市，將促進(jìn)市場(chǎng)活躍。在銀行按揭貸款方面，“繼今年2月，央行將首次置業(yè)家庭信貸需求列入重點(diǎn)關(guān)注領(lǐng)域并提出要予以支持后，各家銀行紛紛響應(yīng)，利率下浮是當(dāng)前銀行做首套房按揭貸款的主流。

    建行北京分行零售信貸總部總經(jīng)理陳曙對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，“根據(jù)總行的要求，我們對(duì)首套房按揭貸款依然執(zhí)行平均基準(zhǔn)利率，但為了滿足購(gòu)房剛性需求，建行最低給予利率8.5折優(yōu)惠，而9折較為普遍。”

    相比去年而言，今年銀行對(duì)首套房按揭貸款利率整體松動(dòng)。據(jù)了解，中行的首套房貸利率普遍能夠達(dá)到8.5折。工行方面，據(jù)知情人士透露，“盡管工行首套房貸利率8.5折不是主流，但同樣普遍執(zhí)行基準(zhǔn)利率，并且根據(jù)情況給予9折優(yōu)惠。”

    另外，記者調(diào)查獲悉，交行、農(nóng)行、民生銀行、中信銀行、光大銀行、北京銀行等11家銀行在首套房貸利率方面均有所下浮，且執(zhí)行基準(zhǔn)利率至8.5折之間的利率優(yōu)惠政策。

    “第一季度顯現(xiàn)出來(lái)的個(gè)人新增貸款量萎縮，其中很大一部分因素來(lái)自于按揭貸款增長(zhǎng)不明顯。對(duì)于銀行而言，降低首套房貸款利率在一定程度上能促進(jìn)個(gè)人貸款的增長(zhǎng)，從而拉升銀行新增信貸量。”中國(guó)銀行戰(zhàn)略發(fā)展部副總經(jīng)理宗良在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示。

    事實(shí)上，樓市成交已開(kāi)始回暖。4月重點(diǎn)城市商品住宅成交量同比繼續(xù)上升，但不影響市場(chǎng)整體回暖。世聯(lián)地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，36個(gè)大中城市中，4月份大部分城市的成交面積同比出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。京滬穗深四大一線城市中，深圳成交面積同比增長(zhǎng)58.2%，上海同比下降4.6%，北京同比增長(zhǎng)44%，廣州同比增長(zhǎng)16%。

    盡管3、4月份樓市成交量有所走高，但從不少房企因高庫(kù)存所帶來(lái)的資金壓力依然未有緩解。

    中國(guó)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商策略聯(lián)盟年度調(diào)查報(bào)告顯示，5、6月份將是聯(lián)盟成員的重要推盤節(jié)點(diǎn)，推盤量占2012年度推盤總量的24 .46%。對(duì)此，世聯(lián)研究分析認(rèn)為，5月是傳統(tǒng)的樓市銷售旺季，諸多開(kāi)發(fā)商會(huì)大力推盤以實(shí)現(xiàn)資金的回籠。目前，房企降價(jià)臨近盈虧節(jié)點(diǎn)，而首套房貸利率降低等政策進(jìn)一步刺激剛需入市，5月樓市很可能出現(xiàn)“價(jià)平量漲”的局面。

    就揚(yáng)州市的鼓勵(lì)購(gòu)房政策而言，市場(chǎng)人士認(rèn)為，此政策有其特殊性，其他城市料難“復(fù)制”。

    揚(yáng)州市住房保障和房產(chǎn)管理局在8日緊急發(fā)布的《關(guān)于個(gè)人購(gòu)買成品住房相關(guān)問(wèn)題的說(shuō)明》中，介紹了“獎(jiǎng)勵(lì)政策”的出臺(tái)背景。2011年，江蘇省政府辦公廳出臺(tái)了《關(guān)于加快推進(jìn)成品住房開(kāi)發(fā)建設(shè)實(shí)施意見(jiàn)》，要求揚(yáng)州到2015年要實(shí)現(xiàn)市區(qū)中心城區(qū) 新 建 住 房 中 成 品 住 房 比 例 達(dá) 到40%的目標(biāo)，并要求各地政府根據(jù)本地實(shí)際情況，給予相應(yīng)的優(yōu)惠政策支持。

    揚(yáng)州市房管局解釋稱，此次揚(yáng)州市財(cái)政局、房管局聯(lián)合出臺(tái)“獎(jiǎng)勵(lì)政策”，正是為了“加快推進(jìn)揚(yáng)州市區(qū)成品住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)，引導(dǎo)和鼓勵(lì)群眾購(gòu)買成品住房。”同時(shí)表示，“揚(yáng)州將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家宏觀調(diào)控政策，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。”

    對(duì)此，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部陳雪分析認(rèn)為，“獎(jiǎng)勵(lì)政策只針對(duì)成品住宅，即只針對(duì)現(xiàn)房而非整體住宅市場(chǎng)。說(shuō)明揚(yáng)州市政府希望加快現(xiàn)房消化速度的意愿比較明顯。”

    陳雪認(rèn)為，當(dāng)前全國(guó)樓市均處于宏觀調(diào)控的敏感時(shí)期，此優(yōu)惠政策雖然對(duì)于揚(yáng)州來(lái)講利大于弊，但對(duì)于全國(guó)其他城市來(lái)講，可能會(huì)帶來(lái)不確定的干擾作用。從這個(gè)角度來(lái)看，類似的獎(jiǎng)勵(lì)政策估計(jì)很難出臺(tái)。