牛刀：房地產(chǎn)猶如怪胎 是中國(guó)經(jīng)濟(jì)30年來的一場(chǎng)災(zāi)難

　　中國(guó)房?jī)r(jià)高，房?jī)r(jià)收入比高過西方發(fā)達(dá)國(guó)家。中國(guó)房?jī)r(jià)漲，世界性的金融危機(jī)也打壓不下其瘋漲的勢(shì)頭。中國(guó)房地產(chǎn)猶如一個(gè)怪胎，越長(zhǎng)越大，越來越詭異，并且還有人編造出各種理由為這個(gè)怪胎辯護(hù)，完全違背了常識(shí)。

　　瘋狂的樓市，荒謬的理由

　　現(xiàn)在的房地產(chǎn)可以說是中國(guó)經(jīng)濟(jì)30年來的一場(chǎng)災(zāi)難，它完全背離了"居者有其屋"的基本理念，成為一個(gè)不折不扣的資本炒作的市場(chǎng)。房?jī)r(jià)泡沫比人類有史以來最大的拉美泡沫和日本泡沫都大，房子已經(jīng)完全異化成一種只漲不跌的資產(chǎn)，而不是供人居住的住宅。

　　房地產(chǎn)瘋狂的背后離不開媒體與開發(fā)商的"狼狽為奸"，有關(guān)中國(guó)房地產(chǎn)的輿論一直被開發(fā)商變相控制。不管哪個(gè)城市，媒體都必須依賴房地產(chǎn)廣告生存，所以各個(gè)媒體都有房地產(chǎn)版：報(bào)紙有房產(chǎn)版塊，電視有房產(chǎn)頻道，網(wǎng)絡(luò)更是如此。大家一起吆喝房?jī)r(jià)萬(wàn)年漲，什么城市化、剛需、通脹、人民幣升值，被吹得天花亂墜。

　　那么，我們來看看剛需是什么?剛需，這是一個(gè)缺乏經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)的概念，在傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)上根本就沒這個(gè)名詞。經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容認(rèn)為，即使在房?jī)r(jià)很高時(shí)，也有一些消費(fèi)者進(jìn)入市場(chǎng)，但這并不能改變樓市的根本性質(zhì)，"剛性需求"是房地產(chǎn)開發(fā)商虛擬出來、鼓勵(lì)消費(fèi)者進(jìn)入高房?jī)r(jià)市場(chǎng)的一個(gè)概念。他解釋道，居民的住房需求不是"剛性"的，而是有條件的，它取決于住房市場(chǎng)的價(jià)格水平以及居民對(duì)這種價(jià)格水平的支付能力。如果居民沒有支付能力進(jìn)入這種價(jià)格水平市場(chǎng)，居民的住房需求是不存在的。

　　還有一種觀念，GDP漲房?jī)r(jià)就要漲?這更是糊弄人。房?jī)r(jià)只對(duì)應(yīng)城市居民的實(shí)際購(gòu)買力，與其他任何經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)都不對(duì)應(yīng)，所有違背城市居民購(gòu)買力的房?jī)r(jià)，必然會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)大蕭條。更何況很多地方政府的GDP數(shù)據(jù)偽造假結(jié)果，可信度值得懷疑。種種違背常識(shí)的謬論在中國(guó)房地產(chǎn)極為盛行，何故?就因?yàn)殚_發(fā)商幾乎控制了媒體。

　　中國(guó)房地產(chǎn)的稅制也存在很大的問題。中國(guó)這么大，人口13億，而住宅的稅收主要集中在交易環(huán)節(jié)，在持有環(huán)節(jié)沒有稅收。這樣產(chǎn)生的導(dǎo)向就是鼓勵(lì)市場(chǎng)進(jìn)行交易，更直接地說，就是鼓勵(lì)投機(jī)行為。當(dāng)初實(shí)行這種稅制和開發(fā)體制，主要是借鑒香港模式，但是香港只是一個(gè)城市，英國(guó)當(dāng)時(shí)管理也只有100年，實(shí)行這種稅制情有可原;但是中國(guó)這么大，一旦房地產(chǎn)投機(jī)猖獗，就無(wú)法收?qǐng)?。所以，未來一定要?duì)住宅持有環(huán)節(jié)課以重稅。

　　這兩種原因?qū)е抡麄€(gè)市場(chǎng)把房子不當(dāng)住宅，而當(dāng)作家庭的主要資產(chǎn)。一步一步放大了的泡沫，現(xiàn)在已經(jīng)開始破滅。后果，無(wú)疑是嚴(yán)重的。

　　有關(guān)房地產(chǎn)的四個(gè)基本常識(shí)

　　衡量一個(gè)城市的住宅價(jià)格，有四個(gè)指標(biāo)，這四個(gè)指標(biāo)是關(guān)于房?jī)r(jià)的基本常識(shí)。

　　一個(gè)是房?jī)r(jià)收入比，也是住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比。按照國(guó)際慣例，目前比較通行的說法是，房?jī)r(jià)收入比在3~6倍為合理區(qū)間，如考慮住房貸款因素，住房消費(fèi)占居民收入的比重應(yīng)低于30%。但是在我國(guó)很多城市，房?jī)r(jià)收入比已超過10乃至20。房?jī)r(jià)收入比這個(gè)指標(biāo)非常重要，它關(guān)系到中國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。其意義在于，一個(gè)健康的經(jīng)濟(jì)體，有賴于生產(chǎn)和消費(fèi)有效健康地運(yùn)行，而城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)力直接關(guān)系到生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系的水平。如果房?jī)r(jià)過高，必然會(huì)影響城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)，消費(fèi)的急劇萎縮將會(huì)導(dǎo)致中小企業(yè)一排排倒閉。

　　第二個(gè)是租售比。租金和售價(jià)應(yīng)該有一個(gè)合理的比值，也就是說，30年至50年的租金能夠收回投資。而我們一線城市，卻要80年至100年才能收回投資。這種投資還有價(jià)值嗎?而且，有的三四線城市，連一個(gè)租賃市場(chǎng)都沒有，那根本就不是一個(gè)成熟的市場(chǎng)，卻無(wú)限炒高房?jī)r(jià)。這是很可笑的事。

　　第三，空置率?？罩寐实膰?guó)際標(biāo)準(zhǔn)是6%~10%。而中國(guó)絕大多數(shù)城市的住宅空置率起碼在30%以上，有的城市部分地區(qū)甚至超過了50%。住宅空置，不僅影響土地資源的合理配置，更加引起相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能過剩。房地產(chǎn)熱的最后結(jié)局，一定是泡沫破滅，不管是哪個(gè)國(guó)家，都不可避免。

　　第四，住宅總值和GDP總量的比值，不能高過200%。也就是說，這個(gè)城市的住宅價(jià)值總量不能高過該城市現(xiàn)有GDP的2倍。僅就以二線城市來說，住宅總值已經(jīng)達(dá)到GDP的3.6倍，甚至4倍。日本東京房地產(chǎn)泡沫破滅時(shí)，住宅總值僅為GDP的3.1倍。

　　還有人說，房地產(chǎn)拉動(dòng)消費(fèi)、拉動(dòng)就業(yè)，這是一個(gè)誤區(qū)。房?jī)r(jià)泡沫只會(huì)蠶食大部分企業(yè)的利潤(rùn)，影響絕大多數(shù)中小企業(yè)甚至大型企業(yè)，而拉動(dòng)的只有水泥、鋼材、建材、家居等幾十個(gè)有限的行業(yè)。

　　回歸之一：土地出讓金服務(wù)于民

　　一個(gè)城市的土地出讓金，多少比例用于社會(huì)保障性住房的建設(shè)，住建部沒有制定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，這是我國(guó)土地制度最大的一個(gè)缺陷，也是住房困境的主要原因。目前，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)由各個(gè)地方城市自行訂立，向住建部備案即可，這就造成地方政府在認(rèn)識(shí)上嚴(yán)重分歧，也是導(dǎo)致政府保障性住房嚴(yán)重短缺而商品住房嚴(yán)重過剩的主要原因。

　　廣東省前幾年土地出讓金根本就沒有標(biāo)準(zhǔn)，2011年在土地出讓金急劇減少后，才制定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，將土地出讓金的20%用于社會(huì)保障性住房建設(shè)。這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)低于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的30%，低于新加坡的50%。一般國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)是50%，最高的達(dá)到90%，比方說西班牙。

　　中國(guó)各大城市土地出讓金比例與中國(guó)住房制度建設(shè)關(guān)系重大。一方面，土地出讓金已成為很多地方政府財(cái)政收入的主要來源，地方政府大量擠占土地出讓金推高GDP謀求政績(jī)，而不愿拿出更多的土地出讓金用于保障性住房建設(shè);另一方面，利益集團(tuán)主張取消政府保障性住房，全部實(shí)行住宅商品化，以謀求更大利益。結(jié)合我國(guó)實(shí)際，土地出讓金的50%應(yīng)該用于當(dāng)年的保障性住房建設(shè)，應(yīng)該由全國(guó)人大立法，各大城市嚴(yán)格執(zhí)行，這樣才能真正保障民生居住問題。

　　回歸常識(shí)，那就是將土地出讓金的50%用于建設(shè)普通住宅，特別是保障性住房，以改善和滿足人們的居住需求。城市市政工程和公益設(shè)施，應(yīng)該由地方政府財(cái)政支出，而不是從土地出讓金中獲取，擠占保障性住房的建設(shè)資金。

　　在保障性住房上也問題多多。首先，涵蓋的群體存在諸多爭(zhēng)議。很多國(guó)家是以納稅人在所在城市連續(xù)納稅5年以上為標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)大部分城市實(shí)行以戶籍人口為標(biāo)準(zhǔn)，更有甚者，只為公務(wù)員解決住宅問題，其他群體一概實(shí)行商品住宅;其次是保障性住房的戶型問題。很多城市公租房只有一種戶型，保障性住房的主流戶型應(yīng)該分為兩種，一種是90平方米兩房，一種是120平方米三房。兩房適于剛剛成家立業(yè)的年輕家庭，三房適于長(zhǎng)期居住于一個(gè)城市、三代同居的家庭。

　　利益集團(tuán)強(qiáng)調(diào)住宅商品化，是無(wú)視居住權(quán)的行為，必然會(huì)引起社會(huì)混亂，更會(huì)引發(fā)社會(huì)的嚴(yán)重不公，這是我們這十年誘發(fā)高房?jī)r(jià)的重要原因。

　　回歸之二：實(shí)行土地金融差別化政策

　　我們目前的土地金融政策存在巨大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，泡沫破滅幾乎難以避免。其主要原因就是金融政策完全鼓勵(lì)投機(jī)，而不是真正為民生服務(wù)。1980年，深圳開始出現(xiàn)我國(guó)第一批商品房，當(dāng)時(shí)深圳對(duì)住宅和商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)進(jìn)行了嚴(yán)格區(qū)分，這符合當(dāng)時(shí)深圳的特殊情況，但是現(xiàn)在應(yīng)改變這一切。

　　比方說，在住宅上，當(dāng)時(shí)實(shí)行三成首付利率七折的優(yōu)惠政策，住宅年限實(shí)行70年產(chǎn)權(quán)制度，這樣便于刺激購(gòu)買，更有利于解決絕大多數(shù)工薪階層的居住問題，是一種積極行為;對(duì)商業(yè)物業(yè)實(shí)行的是40~50年的土地使用權(quán)制度，在金融上實(shí)行的是五成首付政策，利率不予優(yōu)惠;工業(yè)用地放得更開，深圳很多村里不需經(jīng)過批準(zhǔn)就可以建工業(yè)廠房用于出租。

　　后來其他很多城市模仿深圳，但是對(duì)高級(jí)公寓、酒店式物業(yè)、產(chǎn)權(quán)式商鋪、旅游地產(chǎn)等商業(yè)性物業(yè)全部采用住宅式金融，一下放大了房地產(chǎn)的金融杠桿效應(yīng)，鼓勵(lì)了投機(jī)炒作。在土地上先是交納保證金就可以辦理土地使用證，后來又允許將土地使用權(quán)用于抵押向銀行貸款。這是一種空手套白狼的行為，用的都是銀行的貸款。在上世紀(jì)沿海房地產(chǎn)泡沫破滅時(shí)，海南發(fā)展銀行被迫破產(chǎn)，一個(gè)主要原因就是，在圈地運(yùn)動(dòng)中產(chǎn)生大量的債務(wù)都是以土地為抵押物品，土地價(jià)格一下降，銀行壞賬就大量產(chǎn)生，最后只得關(guān)閉。

　　所以，土地金融政策應(yīng)該有所區(qū)別，住宅的歸住宅，繼續(xù)實(shí)行三成首付和利率優(yōu)惠政策，只限于第一套房;而商業(yè)物業(yè)和高級(jí)公寓、別墅等一律不得使用金融杠桿效應(yīng)，不得采取首付幾成的方式，才能阻止投機(jī)行為，也才能夠遏制開發(fā)商打擦邊球的行為。

　　因此，我們回歸常識(shí)，那就是三成首付只能適用于首套居民住宅，房貸利率應(yīng)該和國(guó)際接軌，其他房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須按時(shí)足量地繳納。

　　回歸之三：遠(yuǎn)離投機(jī)

　　在中國(guó)各大城市買房子有四種形態(tài)：　　第一種形態(tài)是，絕大多數(shù)人買房子為了自住，他們是有真實(shí)購(gòu)房需求的群體。他們自己賺錢交首付，三成或者五成，然后依靠每月收入交月供，所以月供和房?jī)r(jià)之間應(yīng)有個(gè)合理的比例。如果房?jī)r(jià)過高，絕大多數(shù)人就會(huì)感到不堪重負(fù)。

　　第二種形態(tài)是，一部分有一定財(cái)富的人買房為了出租。用一個(gè)首付款做杠桿，在銀行融來一倍的資金，然后將整套房子出租。2006年以前，這種買房形態(tài)絕大多數(shù)是買商鋪，只能做五成按揭。后來開發(fā)商開發(fā)出投資性小戶型公寓，國(guó)家的金融政策是住宅可以二成或者三成首付，投資人在銀行的杠桿效應(yīng)是5倍，從商鋪1倍放大到住宅3至5倍，是開發(fā)商鉆了金融政策的空子。就這樣，開發(fā)商一步一步把中國(guó)房地產(chǎn)變成了一個(gè)賭場(chǎng)。

　　第三種形態(tài)是，買房子是為了賣出去賺取差價(jià)，這叫投機(jī)。他們僅支付二成或者三成首付，利用銀行貸款購(gòu)房，然后伙同媒體和開發(fā)商一起，炒買炒賣哄抬房?jī)r(jià)，牟取暴利。

　　第四種形態(tài)更加荒謬，交很少首付款買來房子后，找評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估成兩倍甚至三倍的價(jià)格，轉(zhuǎn)手倒賣，從銀行套取大量的資金。上海的姚康達(dá)，買了一套200萬(wàn)元的房子，評(píng)估成2600萬(wàn)元，只用200多萬(wàn)元在不到半年的時(shí)間賺了銀行將近2000萬(wàn)，還有什么比這個(gè)更賺錢?這種買房形態(tài)，叫做"龐氏騙局"。這就是房?jī)r(jià)成倍上漲的主要原因。

　　住宅市場(chǎng)的常識(shí)是，而且只能是，改善和滿足人們的居住環(huán)境，而不是用來投機(jī)炒作。只有遏制瘋狂的投機(jī)炒作行為，房地產(chǎn)市場(chǎng)才有公平可言，才能做到"居者有其屋"。否則，房地產(chǎn)泡沫破滅，將危及整個(gè)金融體系，破壞國(guó)家經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。