個人開發(fā)房產(chǎn)項目難度大 資金等因素制約發(fā)展

    相比廣州，上海自然人拍地由來已久。中房信的監(jiān)測資料顯示，在2007年，上海就已經(jīng)有自然人參與拍地。不完全統(tǒng)計，在2007年至2012年的5年中，上海自然人拍地不下10起。但該機(jī)構(gòu)的監(jiān)測卻顯示，在上述10起自然人拍地的案例中，明確獲得建設(shè)施工許可證僅有一家。

    而《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者核實上述信息也發(fā)現(xiàn)，確實有多個自然人在競得土地使用權(quán)后進(jìn)入后期開發(fā)的項目沒有明確獲得施工許可證的資料。其中個別項目雖然成立了項目公司開發(fā)地塊，但卻更改了聯(lián)系方式，并登報申請減少項目公司的初始投資。

    上海錢生輝投資咨詢有限公司總經(jīng)理錢生輝說，如果從來沒有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，自然人想憑自己的能力來買地造房幾乎是不可能完成的任務(wù)。根據(jù)以往的經(jīng)驗，那些以自然人名義購買土地使用權(quán)的個人，其背后往往是房地產(chǎn)開發(fā)商。

    多幅地塊難覓項目公司

    中房信的資料顯示，在上海自然人所拿地塊中，目前明確已經(jīng)獲得建設(shè)施工許可證的僅有2010年9號公告青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)巷崧路東側(cè)地塊一個項目，另外5個于2011年1月1日前取得的項目，都沒有獲得施工建設(shè)許可證的資料。

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對以上信息進(jìn)行核對時發(fā)現(xiàn)，其他9幅地塊項目獲得建設(shè)施工許可證的記錄確實無法找到。而記者嘗試聯(lián)系其中獲取這些地塊的自然人，以及為開發(fā)這些地塊組建的項目公司也未能成功。

    根據(jù)中房信的資料，2007年競拍的2007年13號公告閔行區(qū)閔北商業(yè)E2地塊是目前已知的上海最早由自然人競拍的地塊。上述地塊由一位名叫“葉惠德”的自然人于2007年12月21日取得，但之后一直沒有進(jìn)行開發(fā)，直到上海市閔行區(qū)環(huán)保局去年12月公布的11月份通過環(huán)評審核名單時，人們才發(fā)現(xiàn)華漕閔北商業(yè)E2地塊項目的建設(shè)單位早已變更為“上海國興實業(yè)有限公司”。

    上海市工商行政管理局的企業(yè)基本信息顯示，上述“國興實業(yè)有限公 司 ” 是 由 外 資 股 東LIDIADEVELOPMENTCO.,LTD發(fā)起的，法人代表正是“葉惠德”。

    該公司的經(jīng)營范圍是在（閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)閔北商業(yè)E2號）從事商業(yè)用房、辦公樓的開發(fā)、出售、出租、物業(yè)管理、停車場（庫）經(jīng)營，投資咨詢、商務(wù)咨詢（涉及行政許可的，憑許可證經(jīng)營）。

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者試圖通過上海市城鄉(xiāng)和建設(shè)交通委員會網(wǎng)站查詢上述公司建設(shè)施工許可申請的有關(guān)記錄，但沒有找到。只是發(fā)現(xiàn)，在有關(guān)網(wǎng)站上有一份這家公司的減資公告。公告稱上海國興實業(yè)有限公司經(jīng)股東會決議擬向公司注冊登記機(jī)關(guān)申請,投資總額由原2960萬美元減至2660萬美元,注冊資本由原1633萬美元減至1400萬美元，發(fā)布時間是在2012年的4月。

    記者試圖通過上海國興實業(yè)有限公司在網(wǎng)絡(luò)上公布的各類聯(lián)系方式聯(lián)系公司時，卻發(fā)現(xiàn)該公司公布的號碼要么暫停服務(wù)，要么已不存在。

    其他自然人競得土地使用權(quán)后進(jìn)入后期開發(fā)的項目進(jìn)展也不順利。

    2007年，名為“張良規(guī)”的自然人拿下16號公告嘉定區(qū)墨玉路東側(cè)、昌吉路北側(cè)路口地塊。中房信的統(tǒng)計資料稱，這一地塊沒有獲取施工建設(shè)許可證的記錄。記者通過上海市規(guī)劃和國土資源局以及上海市城鄉(xiāng)和建設(shè)交通委員會也未能找到上述地塊已經(jīng)獲得規(guī)劃建設(shè)用地許可以及施工許可證的記錄。

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱上海市工商局資料找到法人代表為“張良規(guī)”的上海馳勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的有關(guān)資料。值得一提的是，這家注冊在安亭鎮(zhèn)的公司，是在“張良規(guī)”拿地20天之后成立的，但目前的經(jīng)營執(zhí)照已經(jīng)被吊銷。記者曾根據(jù)部分企業(yè)信息登記網(wǎng)站上的聯(lián)系方式與“上海馳勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”聯(lián)系，結(jié)果卻被告知“電話打錯了”。

    四因素制約個人開發(fā)

    為什么這些投資者早在2007年就已經(jīng)競得土地使用權(quán)，但截至目前仍沒有對地塊進(jìn)行開發(fā)？是什么原因造成自然人開發(fā)房地產(chǎn)的困難？

    中房信分析師薛建雄告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，最主要的一個因素是自然人購買的都是上海近郊的商業(yè)項目，開發(fā)獲利機(jī)會很小。他認(rèn)為，一些自然人參與土地使用權(quán)競買的目的是為了“炒地皮”。而在土地價格趨降，開發(fā)利潤較小的情況下，他們?nèi)绻x擇開發(fā)就會虧損。這導(dǎo)致了很多地塊遲遲沒有動工。

    上海同策咨詢顧問有限公司研究總監(jiān)張宏偉告訴記者另一種原因：多數(shù)自然人買地后成立的房地產(chǎn)公司沒有開發(fā)資質(zhì)，因此不能開發(fā)房地產(chǎn)項目。而記者在上海市住房保障和房屋管理局網(wǎng)站查詢“上海國興實業(yè)有限公司”的資質(zhì)，也沒有發(fā)現(xiàn)該公司獲得相關(guān)開發(fā)資質(zhì)紀(jì)錄。

    但上海市住房保障和房屋管理局的有關(guān)人士卻告訴記者，有無資質(zhì)并不影響房地產(chǎn)公司開發(fā)房地產(chǎn)，只要營業(yè)執(zhí)照內(nèi)有房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務(wù)范圍，就可以開發(fā)房地產(chǎn)項目。

    那么影響自然人拍地開發(fā)的真正原因又是什么呢？協(xié)助過多起自然人買地，并成立了國內(nèi)首家個人買地俱樂部的錢生輝投資咨詢有限公司總經(jīng)理錢生輝說，原因有四：一是私人沒有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗；二是個人開發(fā)房地產(chǎn)，往往缺乏足夠的資金支持，容易出現(xiàn)資金斷鏈現(xiàn)象；三是個人開發(fā)完成房地產(chǎn)后，銷售也是一個大問題；最后一個因素是很多拍地的自然人，往往無法獲得國土部門頒發(fā)的規(guī)劃建設(shè)用地許可。

    因為有上述四個原因，個人拍地實際上是一個風(fēng)險極高的行為。錢生輝說，因為上述原因，上海真正意義上的個人買地幾乎沒有。現(xiàn)在以自然人名義買地的類型主要有兩種：一是因為有意購買某地塊，但是項目公司來不及注冊，只好先以個人名義購買；另一種則是不愿意對外透露買地者的真實身份，通過個人買地來掩人耳目。