房地產信托成立規(guī)模跌至冰點 信托收益率大降

　　“隱身”于36只正在推介的信托產品中，3只房地產信托顯得那樣不起眼。這樣的情形，在過去2年里是很難想象的。

　　4月起成立規(guī)模銳減

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，目前，共有西部信托、外貿信托、東莞信托三家信托公司正在推介其房地產信托產品，預計發(fā)行規(guī)模分別為1億元、4.5億元和1.05億元。預期收益率分別為10.5%、11%和9%。另外，5月以來成立的房地產信托僅有1只。

　　相比較過去的2年，如今房地產信托發(fā)行情況用降至冰點來形容一點不為過，不過，這樣的情況也并不是突然出現(xiàn)。在剛剛過去的4月份，房地產信托發(fā)行規(guī)模和數(shù)量迅速下降已經(jīng)有所體現(xiàn)。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，整個4月份，在35家信托公司成立的132只固定收益信托產品中，房地產信托只有9只。而在3月份，成立的房地產信托總數(shù)卻接近40只。

　　4月份房地產信托成立數(shù)量的銳減雖然市場有所預期，但卻遠遠超出意料。

　　上海一家小型信托公司銷售中心總經(jīng)理對《第一財經(jīng)日報》記者表示，2010年以來銀監(jiān)會就對信托公司在房地產領域的項目開發(fā)逐步進行限制，并且調控力度非常大。在總的政策層面，信托公司開發(fā)房地產信托時，要求開發(fā)商“四證齊全”，并且項目逐一報備。同時，在全行業(yè)，要求信托公司進行總量控制。

　　“雖然去年陸陸續(xù)續(xù)傳出暫停幾家比較激進的信托公司的房地產業(yè)務，但類似四證齊全這樣的要求，沒有再出現(xiàn)。”然而，這樣的要求已令上述銷售中心總經(jīng)理所在的信托公司對于房地產行業(yè)的業(yè)務拓展異常謹慎。

　　他告訴本報記者，根據(jù)國家總的調控，首先銀行停止放貸、股票二級市場暫停融資，那么，信托就成為重要渠道。但后來銀監(jiān)會又要求“四證齊全”，并且總量控制，加上后來的限購政策。這一系列措施之后，開發(fā)商原先的生存模式就發(fā)生了徹底改變。

　　這位負責銷售的總經(jīng)理表示，房地產行業(yè)本來就是依靠財務杠桿進行生存，持續(xù)不斷的現(xiàn)金流是企業(yè)得以生存發(fā)展的血液。但現(xiàn)在，信貸停止，開發(fā)商獲得新資金的通道沒有了；限購又使開發(fā)商庫存積壓，資金回籠出現(xiàn)問題。這種情況下，整個房地產行業(yè)就出現(xiàn)了問題。

　　未來房地產行業(yè)會怎么樣？“不知道！”正是基于這樣的不確定性，這位信托公司銷售中心總經(jīng)理表示，他所在的公司從去年開始就對房地產項目非常謹慎。他同時表示，整個信托行業(yè)對待房地產信托都保持非常謹慎的態(tài)度。

　　“在老的項目兌付之后，新的項目成立非常少。”他說。

　　信托產品量價齊跌

　　房地產信托成立數(shù)量和規(guī)模下降之后，市場上信托產品供應量和整體收益水平同時“跳水”。

　　好買基金數(shù)據(jù)顯示，2011年4月份，當時成立的信托數(shù)量共有367只，總規(guī)模達到493.22億元。但一年之后，今年4月，只有132只產品成立，總規(guī)模更是降至157億元。

　　在收益率方面，與今年3月份相比，4月份環(huán)比出現(xiàn)下滑。好買基金數(shù)據(jù)顯示，從各存續(xù)期產品近一年的平均收益率來看，一年期(及以下)產品的預期年化收益率為8.33%，較3月份的下降0.06個百分點；一年(不含)~兩年期產品平均收益率為9.24%，較3月的下降0.2個百分點；兩年(不含)~三年期產品平均收益率為9.03%，較3月的高點下降0.4個百分點。

　　在去年最高位時，2年期信托產品平均收益率一度接近10%。

　　一位信托公司高管表示，2010年和2011年，房地產信托總的規(guī)模大概占到當年成立的信托產品一半。同時，由于開發(fā)商愿意承擔較高的融資成本，整個信托產品回報率也水漲船高。

　　但現(xiàn)在，房地產信托的數(shù)量和規(guī)模下降，信托的整體收益水平下降也在意料之中。

　　這樣的情況是否會對重新發(fā)放信托牌照后的行業(yè)形成沖擊？上述信托公司銷售中心總經(jīng)理認為不會。他表示，整個中國富裕階層對高端理財產品的需求已經(jīng)開始釋放，這從信托行業(yè)最近三年規(guī)模先后突破3萬億元、4萬億元和5萬億元可以看出。雖然房地產在這當中起到非常大的作用，但房地產之外的空間仍然很大。“就當回到房地產信托火爆之前，信托業(yè)務不也照做嗎？”在他輕松的話語背后，是這家公司在房地產信托之外的業(yè)務拓展迅速，“現(xiàn)在我們公司非房地產業(yè)務規(guī)模已經(jīng)超過房地產。”