葉檀：扶持剛性需求就是給房地產(chǎn)打的強心針

    給點陽光就燦爛。有史以來最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控，似乎沒有減弱投資者對房地產(chǎn)市場的信心。

    股票市場表現(xiàn)得格外明顯，從今年1月以來，房地產(chǎn)指數(shù)節(jié)節(jié)上升，而從2242點反彈以來，深證和上證地產(chǎn)指數(shù)均創(chuàng)出了年內(nèi)新高，4月分別上漲11.73%、11.55%，遠遠跑贏大盤，地產(chǎn)板塊的市盈率回歸17倍左右的水平。招商地產(chǎn)與保利地產(chǎn)兩大龍頭甚至創(chuàng)出3186點以來的新高，剛披露完畢的基金一季報顯示，地產(chǎn)板塊成為公募基金增倉最多的板塊之一。

    股票市場的走勢與房地產(chǎn)市場出現(xiàn)悖反。

    房地產(chǎn)市場依然陰云密布。據(jù)多數(shù)研究機構(gòu)預(yù)測，今年房價還將繼續(xù)下行，降幅在3%到5%不等。2012年3月初，渣打銀行的研究團隊在二三線8座城市，包括成都、武漢、南京、杭州、西安、石家莊、中山和肇慶，對30家房地產(chǎn)商進行了問卷調(diào)查和研究探討。參與調(diào)查的開發(fā)商報告稱，貸款違約數(shù)量上升，預(yù)期破產(chǎn)的開發(fā)商數(shù)量將會上升。上市房企的整體銷售毛利率水平從2011年中期的39.82%下滑至三季度的38.96%；整體銷售凈利率則由去年中期的15.94%下滑至三季度的14.86%。標普認為，如果房地產(chǎn)商的銷售規(guī)模下降30%，很多房地產(chǎn)商出現(xiàn)大面積的資金緊張狀況。

    開發(fā)商已經(jīng)降低房地產(chǎn)投資。2012年前3個月全國房地產(chǎn)累計開發(fā)投資為1.09萬億元，同比增長24%，比2011年34%的增長，下降了10個百分點。預(yù)計投資增速將進一步下降，低于五年來24%左右的平均增速。

    在此背景下，不要奢望房地產(chǎn)板塊持久上升。在多次調(diào)控失敗后，中國的房地產(chǎn)政策趨向于明智與穩(wěn)定，既不會讓冒進的政策激起反對派大聯(lián)盟，更不會讓房地產(chǎn)調(diào)控被經(jīng)濟下行、地方政府破產(chǎn)的陰影強行中斷。

    保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的手段多種多樣，最重要的是保障剛性需求。住建部部長姜偉新在部署2012年工作時明確提出，在遏制不合理購房需求的同時，要支持居民購房的合理需求。地方政府出臺一系列扶持剛性需求的政策，全國多個二三線城市開始放松公積金提取和貸款。不管承不承認，扶持剛性需求是給房地產(chǎn)打的強心針，以保持投資的基本穩(wěn)定，如果房地產(chǎn)市場成交量進一步下滑，導(dǎo)致下半年投資增速大幅下降，地方財政出現(xiàn)大面積的緊縮，鼓勵改善型需求就是可以預(yù)見的事。

    鼓勵改善型需求并不困難，關(guān)鍵是要甄別改善性需求還是投資性需求。以擁有一套房為標準，擁有兩套房的人只要在一定時間如兩個月內(nèi)出售原有住房，即可視為改善性住房，政府退還稅費，不愁改善性需求起不來。只要保持房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定，保持地方政府財政的穩(wěn)定，保持銀行業(yè)的穩(wěn)定，房地產(chǎn)政策就不會發(fā)生太大的轉(zhuǎn)變。

    今年最大的不確定因素在地方政府財政緊張，與經(jīng)濟增速下滑，倒逼出過于寬松的貨幣與財政政策。從一季度的情況看，地方政府財政缺口全年在萬億以上。另據(jù)央行的一季度金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告，房地產(chǎn)貸款繼續(xù)下降，引人注目的是，保障房貸款大規(guī)模增加。

    3月末，地產(chǎn)開發(fā)貸款余額7710億元，同比下降8%，降幅與上年末基本持平。房產(chǎn)開發(fā)貸款余額2.83萬億元，同比增長11%，增速比上年末低6.1個百分點。個人購房貸款余額7.3萬億元，同比增長12.1%，比上年末低3.5個百分點；1季度增加1574億元，同比少增1757億元。3月末，保障性住房開發(fā)貸款余額4306億元，同比增長63.7%，1季度增加391億元，占同期房產(chǎn)開發(fā)貸款增量的47.1%，比上年全年水平低3個百分點。

    投資者看懂了房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)市場上下兩難，在狹窄的區(qū)間內(nèi)震蕩求穩(wěn)。股票市場忠實地復(fù)制出市場人士對未來房地產(chǎn)市場的預(yù)期。從2009年7月以來，房地產(chǎn)板塊下行，并不是像2007年式的斷頭鍘刀式的下跌，而是在震蕩中逐步走低，到現(xiàn)在也沒有出現(xiàn)突破性行情，可見股票市場投資者只是在觀望中“撿漏”，絕非對房地產(chǎn)市場有了逆轉(zhuǎn)的預(yù)期。

    此次房地產(chǎn)調(diào)控還將持續(xù)數(shù)年，很多中小開發(fā)商體驗絕境中的痛苦，而對于房地產(chǎn)市場而言，將迎來絕境重生的機會。市場大局初定，未來出現(xiàn)大反復(fù)的可能性極小。萬幸，房地產(chǎn)市場終于恢復(fù)了一點理智，這是中國市場逐步恢復(fù)理智的前兆。