最近以來(lái)二手房買賣由于種種因素致糾紛頻發(fā)

      近年來(lái)，房?jī)r(jià)居高難下，二手房則因價(jià)格相對(duì)便宜而頗受購(gòu)房者青睞。但在二手房的交易過(guò)程中，買賣雙方由于種種因素而常產(chǎn)生糾紛，法院受理的二手房買賣合同糾紛案件也層出不窮。

　　據(jù)東莞市第一人民法院介紹，引發(fā)二手房交易糾紛的因素主要有，買賣雙方缺乏誠(chéng)信、房地產(chǎn)中介公司的服務(wù)內(nèi)容不清晰、中介公司操作不規(guī)范、中介從業(yè)人員的職業(yè)道德水平不高等。

　　二手房交易一般有兩種方式，一是買受雙方之間直接進(jìn)行交易；二是買受雙方經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)中介公司進(jìn)行交易。以下兩則典型案例，希望能夠給購(gòu)房者帶來(lái)一些提醒。

　　案例一交易前要查詢房屋信息

　　2007年6月，王某與沈某簽訂《轉(zhuǎn)讓合同書》，約定沈某將其商品房出售給王某，王某在2008年1月1日起承接沈某向銀行還貸的義務(wù)，此外一次性支付沈某10萬(wàn)元。

　　簽訂《轉(zhuǎn)讓合同書》后，王某依約向沈某支付了購(gòu)房款10萬(wàn)元。但是，沈某卻并未按照約定向王某交付房屋，因此被王某訴至法院。

　　王某稱，上述房屋此前因沈某的其他債務(wù)糾紛已被法院查封，而沈某也不知所蹤。

　　法官提醒：

　　該情形屬于買賣雙方直接進(jìn)行的二手房交易。在此類交易中，常因當(dāng)事人未能按照合同履行義務(wù)而引發(fā)糾紛。

　　在決定簽署二手房買賣合同前，要對(duì)要購(gòu)買的二手房有個(gè)全面、清楚的了解，這包括二手房的產(chǎn)權(quán)情況（是否是夫妻共同財(cái)產(chǎn)、是否涉及一房數(shù)賣的情形）、有無(wú)房產(chǎn)證、有無(wú)辦理過(guò)抵押、抵押期限如何等。

　　購(gòu)房者通過(guò)房管局可以查詢房屋登記查詢信息，能夠全面了解二手房的各種情況。

　　此外，若是屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)由夫妻雙方一起簽署二手房買賣合同。

　　案例二一般中介僅提供居間服務(wù)

　　2009年9月，孫某通過(guò)中介公司將其商品房出售給楊某，三方簽訂合同約定轉(zhuǎn)讓價(jià)為183萬(wàn)元，定金5萬(wàn)元，剩余房款由楊某通過(guò)商業(yè)貸款支付，并通過(guò)擔(dān)保公司擔(dān)保辦理銀行快貸（即提前放貸）。簽署合同后，楊某支付了定金及中介費(fèi)。

　　此后，楊某和孫某到擔(dān)保公司簽署了《二手樓宇按揭貸款擔(dān)保服務(wù)合同》以及銀行貸款資料，并約定提前放貸的條件及時(shí)間。

　　但擔(dān)保公司此后稱，銀行的貸款條件可能不符合楊某的要求，建議更換擔(dān)保公司和銀行。楊某、孫某于是又到另一家銀行簽署了貸款資料，但是并未更換擔(dān)保公司簽訂擔(dān)保合同。

　　貸款并未能辦下來(lái)，交易無(wú)法進(jìn)行，孫某要求中止合同。楊某認(rèn)為孫某違約，且已支付數(shù)萬(wàn)元中介費(fèi)用和定金，協(xié)商不成，遂訴至法院。

　　法官提醒：

　　該案是二手房糾紛的典型案件，即通過(guò)中介公司進(jìn)行二手房交易而產(chǎn)生糾紛。

　　市民一般認(rèn)為，通過(guò)中介公司進(jìn)行二手房交易，中介公司會(huì)對(duì)整個(gè)交易流程負(fù)責(zé)。但在實(shí)際操作中，中介公司會(huì)促成買賣雙方簽訂買賣合同，并在合同中約定中介公司的義務(wù)僅是提供居間服務(wù)，合同簽訂后，中介公司就退出交易流程。而后續(xù)的銀行按揭手續(xù)、房產(chǎn)證手續(xù)，中介公司一般會(huì)交給按揭公司進(jìn)行。

　　買賣雙方應(yīng)當(dāng)在簽訂二手房買賣合同及居間合同時(shí)，詳細(xì)了解中介公司的義務(wù)。

　　一是詢問(wèn)中介費(fèi)用的具體服務(wù)內(nèi)容。中介費(fèi)用一般不包括協(xié)助買賣雙方辦理房產(chǎn)證、辦理銀行按揭手續(xù)的費(fèi)用，按揭公司會(huì)再向當(dāng)事人另外收取辦理上述手續(xù)的費(fèi)用。

　　二是與中介公司協(xié)商好中介費(fèi)的金額以及承擔(dān)問(wèn)題。根據(jù)合同約定，只要中介公司促成買賣雙方簽訂合同也就完成義務(wù)，買賣雙方就應(yīng)向中介公司支付中介費(fèi)。但在實(shí)際操作中，由于銀行按揭貸款等問(wèn)題導(dǎo)致交易無(wú)法繼續(xù)時(shí)，是否應(yīng)向中介公司支付中介費(fèi)就成了問(wèn)題。

       三是對(duì)于帶租約的二手房買賣合同，買賣雙方應(yīng)在合同中明確約定對(duì)于租約如何處理，以及辦理房屋交接手續(xù)的具體形式、時(shí)間，即是否是以買受人直接收取租金的形式視為已經(jīng)交付房屋，或者需要另行辦理房屋交接手續(xù)。