楊紅旭:2012年全國(guó)的房?jī)r(jià)正在回歸合理區(qū)間

    全國(guó)房?jī)r(jià)正在合理回歸，一線城市仍偏高

    去年以來(lái)，政府頻頻提及“房?jī)r(jià)合理回歸”。什么是合理房?jī)r(jià)，我們認(rèn)為政府主要指代的是房?jī)r(jià)應(yīng)與居民的收入相適應(yīng)，也即房?jī)r(jià)收入比的概念。由于我國(guó)幅員遼闊、各地發(fā)展程度不一，為了更好地衡量房?jī)r(jià)合理程度，有必要對(duì)全國(guó)30個(gè)?。ㄊ小⒆灾螀^(qū)）房?jī)r(jià)收入比的情況作一個(gè)橫向比較。

    2002-2011年，我國(guó)的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的名義復(fù)合增長(zhǎng)率為18.32%，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積復(fù)合增長(zhǎng)率為3.32%，商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)的名義復(fù)合增長(zhǎng)率為13.5%，由于城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積的增長(zhǎng)率相對(duì)很小，房?jī)r(jià)收入比的波動(dòng)主要受商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增速之比影響。

    2002-2011年，全國(guó)房?jī)r(jià)收入比的復(fù)合增長(zhǎng)率僅為1.12%，其中，2004、2005、2007、2009年房?jī)r(jià)收入比上升，2002、2003、2006、2008、2010、2011年房?jī)r(jià)收入比下降?？傮w而言，房?jī)r(jià)收入比上升與下降的年份相互交替，趨勢(shì)一般持續(xù)不超過(guò)兩年，上升與下降的原因主要在于住宅銷(xiāo)售均價(jià)增速與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速之間的此消彼長(zhǎng)。

    2011年，全國(guó)商品住宅房?jī)r(jià)收入比為7.4，隨著調(diào)控的深入和房?jī)r(jià)的回落，2012年，全國(guó)房?jī)r(jià)收入比將進(jìn)一步接近6-7的合理區(qū)間。

    全國(guó)30個(gè)省房?jī)r(jià)收入比總體呈東中西遞減

    2011年，北京、上海、海南、福建、天津、浙江、廣東等7個(gè)省份商品住宅房?jī)r(jià)收入比較高（超過(guò)9），另外，有19個(gè)?。ㄗ灾螀^(qū)）房?jī)r(jià)收入比低于全國(guó)平均水平，包括9個(gè)西部?。ㄗ灾螀^(qū)）、6個(gè)中部省份和4個(gè)東部省份。

    2011年，東部地區(qū)整體房?jī)r(jià)收入比較高，30個(gè)省（市、自治區(qū)）房?jī)r(jià)收入比排名前7位均為東部省份,約占東部全體的2/3,但東部地區(qū)間差距較大，河北、江蘇、遼寧、山東等4個(gè)省份在全國(guó)平均水平之下；中部地區(qū)除了江西、湖北兩省略超過(guò)全國(guó)平均水平，其余3/4的省份房?jī)r(jià)收入比在全國(guó)平均水平之下；西部地區(qū)除了四川、陜西兩省略超過(guò)全國(guó)平均水平，其余9個(gè)?。ㄗ灾螀^(qū)）房?jī)r(jià)收入比均全國(guó)平均水平之下，且過(guò)半數(shù)位于末八名以內(nèi)。

    總體上看，2011年，全國(guó)30個(gè)省、直轄市、自治區(qū)房?jī)r(jià)收入比呈東、中、西梯度遞減的態(tài)勢(shì)，且東部地區(qū)與中西部地區(qū)差距較懸殊。東部地區(qū)房?jī)r(jià)偏高，部分城市房?jī)r(jià)存在泡沫。另外，由于部分中西部的投資投機(jī)性購(gòu)房需求流向東部地區(qū)，但這部分購(gòu)房的收入并不反映在東部地區(qū)，還有部分人收入來(lái)源不在東部，卻在東部地區(qū)購(gòu)房居住，所以東部地區(qū)房?jī)r(jià)收入比高于中西部亦屬正?，F(xiàn)象，只是差距不能過(guò)于懸殊。