葉檀：房地產(chǎn)黃金十年終結(jié) 未來(lái)是白銀十年

    專(zhuān)家簡(jiǎn)介：葉檀的財(cái)經(jīng)評(píng)論素以犀利尖銳著稱(chēng)，對(duì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象研究深刻，點(diǎn)評(píng)獨(dú)到，因此也被人們稱(chēng)為“經(jīng)濟(jì)女俠”。葉檀主要從事資本市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)、金融等領(lǐng)域?qū)懽?，并著有《拿什么拯救中?guó)經(jīng)濟(jì)》、《中國(guó)房地產(chǎn)戰(zhàn)爭(zhēng)》。

    4日，在2012洛陽(yáng)經(jīng)濟(jì)年會(huì)上，著名財(cái)經(jīng)評(píng)論家葉檀女士蒞臨洛陽(yáng)，并發(fā)表了主題演講。葉檀在資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)領(lǐng)域有較為深入的研究，葉檀判斷，房地產(chǎn)調(diào)控政策將在未來(lái)幾年延續(xù)下去，房地產(chǎn)的黃金十年已經(jīng)過(guò)去，未來(lái)是白銀十年，房?jī)r(jià)將會(huì)在一個(gè)區(qū)間內(nèi)震蕩盤(pán)整。

    記者：地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)已兩年有余，有人說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)大漲大跌，您怎么看？

    葉檀：閉著眼買(mǎi)房的時(shí)代一去不返，房地產(chǎn)的黃金十年已過(guò)去，接下來(lái)將會(huì)是白銀十年。有人說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)大漲大跌，這是不可能的，未來(lái)一段時(shí)間，房地產(chǎn)的價(jià)格就是在一個(gè)區(qū)間內(nèi)震蕩盤(pán)整。

    目前國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)供應(yīng)有幾處過(guò)剩，首先是一線(xiàn)城市的地產(chǎn)項(xiàng)目中豪宅過(guò)剩，其次是，對(duì)于那些商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的比較快的三線(xiàn)城市，如果已經(jīng)擁有了五六個(gè)CBD(中心業(yè)商業(yè)區(qū))，那么未來(lái)肯定也將面臨過(guò)剩的情況，因?yàn)槿€(xiàn)城市并沒(méi)有這么高的消費(fèi)需求。如果出現(xiàn)這些情況，就需要警惕了。

    記者：開(kāi)發(fā)商要如何度過(guò)這個(gè)行業(yè)“冬天”？

    葉檀：開(kāi)發(fā)商不拿地，地價(jià)緊跟著就會(huì)下跌。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，接下來(lái)這幾年，手中有糧，心中才能不慌，而這個(gè)“糧”是現(xiàn)金，而不是土地。其實(shí)現(xiàn)在有些地方的土地價(jià)格已經(jīng)開(kāi)始以底價(jià)成交，甚至開(kāi)始流拍。不少房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略是先“跑量”，然后看情況再說(shuō)。

    記者：房地產(chǎn)行業(yè)何時(shí)見(jiàn)底？

    葉檀：真正的底部未必能夠看得到，但可以從趨勢(shì)上判斷，我主要的判斷主要依據(jù)三方面：第一，如果央行開(kāi)始降息，或者開(kāi)始大幅度的下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，這是政策放松的信號(hào)；第二，二季度依然有大量土地流拍、房地產(chǎn)的庫(kù)存量以到歷史高位的情況已經(jīng)蔓延到二三線(xiàn)城市，地產(chǎn)行業(yè)有可能會(huì)到了“谷底”，情況在未來(lái)也可能改變；第三就要看成交量是否發(fā)生改變。

     記者：房地產(chǎn)調(diào)控政策走到現(xiàn)在，如果樓市萎靡，土地流拍，會(huì)給地方政府財(cái)政造成巨大壓力，在這樣的情況下，地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)放開(kāi)嗎？

     葉檀：如果站在政府的角度來(lái)看，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)放開(kāi)，經(jīng)濟(jì)就能夠好了嗎？我看未必。第一，樓市調(diào)控放開(kāi)，會(huì)造成一個(gè)大泡沫，未來(lái)貧富差距就會(huì)更大了，對(duì)城市化進(jìn)程也會(huì)有影響，第二，如果現(xiàn)在就放開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，那么就不能倒逼出改革，如從中央到地方的財(cái)稅調(diào)整，房產(chǎn)稅也不可能出得來(lái)。

    監(jiān)管層現(xiàn)在既要讓地方政府過(guò)日子，又要維持地產(chǎn)這個(gè)盤(pán)子不至于崩盤(pán)，還要繼續(xù)改革，唯一的辦法就是看一步走一步，爾后再繼續(xù)微調(diào)政策?，F(xiàn)在已經(jīng)放開(kāi)了公積金購(gòu)房，個(gè)人房貸也會(huì)遲早放開(kāi)，“剛需”和“改善型需求”也會(huì)逐步填不上。這兩年樓市政策其實(shí)沒(méi)有什么大調(diào)整，只是表面上看起來(lái)有很多調(diào)整而已。

    記者：地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，哪些細(xì)分行業(yè)有拓展空間？

    葉檀：中國(guó)的消費(fèi)有“剪刀差”，富的特別富，窮的特別窮。但窮人也需要消費(fèi)，這就是“剛需”，地產(chǎn)商如果滿(mǎn)足這部分需求，只需要賺到“平均利潤(rùn)”就行了，行業(yè)調(diào)整這一關(guān)就一定能挺得過(guò)去，但是已不可能是暴利了；還有一塊是富人的需求。

    如果開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目針對(duì)的是“剛需”，那么開(kāi)發(fā)商面對(duì)的群體對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)十分敏感，這樣項(xiàng)目就要以高性?xún)r(jià)比取勝；如果開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目針對(duì)的是高端群體，是要瞄準(zhǔn)全國(guó)市場(chǎng)的，比如小資都向麗江跑，有錢(qián)的人都向海南跑，這就需要地域特色或項(xiàng)目特色對(duì)高端消費(fèi)群體有特別的吸引力。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已經(jīng)在長(zhǎng)白山地區(qū)投資了旅游地產(chǎn)，就是為了滿(mǎn)足全國(guó)富人在夏天的度假休閑需求。