北京雅居樂“地王”被收 業(yè)內(nèi)稱毀約成本太低

    出讓兩年半后，北京朝陽區(qū)百子灣路14號住宅混合公建用地因?yàn)槭苜I方未能履約繳付地價(jià)款而被政府宣布收回，并罰沒了1700萬拍地保證金。

    這是本輪宏觀調(diào)控以來，北京土地市場上出現(xiàn)的首宗退地，顯示出投機(jī)商人將開始為其曾經(jīng)的沖動而埋單。

    高溢價(jià)地塊被“棄”

    北京市國土資源局5月2日發(fā)布公告稱：北京雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2009年12月30日以71000萬元競得朝陽區(qū)百子灣路14號住宅混合公建用地，現(xiàn)由于該公司未按照出讓合同的約定繳納地價(jià)款，決定收回該宗地的國有建設(shè)用地使用權(quán)，對于雅居樂公司已交納的1700萬元合同定金不予退還。同時(shí)在本公告發(fā)布之日起1年內(nèi)暫停雅居樂公司及其關(guān)聯(lián)公司參與我市新的土地出讓交易活動資格。

    這是繼2010年2月收回北京順義地塊后，北京國土部門第二次作出類似的處罰。

    有報(bào)道稱，2009年12月30日，北京雅居樂以71000萬元競得此地，規(guī)劃建面41464平方米，樓面地價(jià)17123元，溢價(jià)率高達(dá)325.25%。

    一宗起拍價(jià)為1.7億元的土地，最終被拍到7.1億元，當(dāng)日的激烈程度可以想見，而該地塊17000元／平方米的樓面地價(jià)，也曾經(jīng)創(chuàng)下北京住宅地塊的新高。只是兩年半以后，地塊非但未能開發(fā)，反而因?yàn)橘I家的爽約而被迫收回。

    在2009年底，該地塊高達(dá)17000元/平方米的單價(jià)較房價(jià)而言顯得過高，但是隨著房價(jià)上漲，目前該區(qū)域二手房均價(jià)已在3萬~3.5萬元/平方米。

    高地價(jià)擠壓盈利空間

    百子灣路14號地塊被收回，成為本輪樓市調(diào)控中頗具代表性的事件。

    北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為：該項(xiàng)目扣除公共建筑部分后的實(shí)際土地成本高達(dá)2萬以上，相對于眼下的房價(jià)水平，盈利空間已經(jīng)非常有限；加上地塊面積比較小，僅能建設(shè)200~300套住宅，項(xiàng)目很難做到高端。兩個(gè)因素導(dǎo)致項(xiàng)目很可能面臨虧本風(fēng)險(xiǎn)。

    此外，前4月，北京商品房住宅剔除保障房簽約為18701套，其中3萬以上成交僅為2007套，占比只有10.7%，這意味著這個(gè)項(xiàng)目開發(fā)下去的壓力巨大。由此，北京雅居樂拒絕支付地價(jià)不失為一種割肉斬倉行為。

    北京中原統(tǒng)計(jì)從2009年到2010年上半年出讓的住宅地塊，其中溢價(jià)率超過100%的一共有33塊，大部分已經(jīng)進(jìn)入開發(fā)環(huán)節(jié)，已經(jīng)銷售的合計(jì)有18塊，平均溢價(jià)率達(dá)到了164%。

    張大偉稱：對比售價(jià)與土地價(jià)格成本，后者占售價(jià)比達(dá)到了39.2%，部分地塊占比超過了40%，創(chuàng)造了歷史新高。這些項(xiàng)目絕大部分都面臨著虧本的風(fēng)險(xiǎn)。

    違約成本低

    事實(shí)上，開發(fā)商在樓市處于下降通道時(shí)退地，已并不少見，早在2008年以前拍出的一大批地王，都因?yàn)榈貎r(jià)過高而遭受拋棄，即開發(fā)商寧肯被罰沒保證金也不愿意繼續(xù)投入資金。

    網(wǎng)上可以查詢的資料顯示，此番違約的北京雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為華美地產(chǎn)旗下子公司，而華美地產(chǎn)原為地產(chǎn)銷售代理企業(yè)。

    工商登記資料顯示，北京雅居樂房地產(chǎn)注冊地址為北京懷柔，注冊時(shí)間2001年，注冊資本4000萬元，今年初剛通過工商年檢。

    何以一家注冊資本僅4000萬元的企業(yè)，敢于撬動7個(gè)億的土地？這不得不歸功于當(dāng)時(shí)較低的拍地保證金。資料顯示，該地塊的保證金為起拍價(jià)的10％，即1700萬，這意味著，無論土地被拍到多高，開發(fā)商最終違約的成本也就是這筆保證金。

    據(jù)悉，直到2010年3月，國土資源部才將土地拍賣的保證金提高到出讓底價(jià)的20％，后又曾提及要提升到30％，以此增加開發(fā)商違約成本。

    值得提及的是，退地除了將被罰沒保證金，還將對企業(yè)聲譽(yù)造成沖擊，因此不少大型企業(yè)在這個(gè)問題面前會十分慎重，但小型房地產(chǎn)企業(yè)便沒有這樣的煩惱。

    有趣的是，北京雅居樂房產(chǎn)的此番退地事件發(fā)生后，聲譽(yù)最受沖擊的也許并非其母公司華美地產(chǎn)，而是位于華南的雅居樂控股集團(tuán)（03383.HK）。據(jù)悉，該集團(tuán)相關(guān)部門已經(jīng)開始著手了解此事，并極力澄清“公司在北京并沒有項(xiàng)目”。

    另外，除了公司名稱相同，華美的關(guān)聯(lián)企業(yè)k2房地產(chǎn)還在北京開發(fā)過名為“k2清水灣”的項(xiàng)目，也與雅居樂控股聞名全國的海南清水灣一致。

    對此，一位不愿透露姓名的開發(fā)商感嘆，房地產(chǎn)行業(yè)山寨之風(fēng)盛行，最終也將誤傷不少苦心經(jīng)營多年的品牌。