杭州再現(xiàn)土地掛牌租賃 土地市場成交持續(xù)低迷

土地成交持續(xù)低迷，地方政府開始尋找其他方式增加土地財政收入。

近日，杭州市國土資源局發(fā)布最新土地出讓公告，推出3宗地塊。值得關(guān)注的是，此次推出的地塊中有一宗地處景區(qū)的商業(yè)性質(zhì)土地將以租賃的方式出讓，租賃期限為20年。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，杭州上一次推出租賃地塊是在2008年。

杭州市國土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴本報記者，這宗租賃出讓的地塊地處風(fēng)景區(qū)，不能進(jìn)行出讓，只能采用租賃形式推出。

不過，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，時隔4年突然再推租賃地塊，也從側(cè)面反映出當(dāng)前杭州土地市場成交低迷。租賃性質(zhì)地塊地處景區(qū)，開發(fā)前景較好，相對出售的地塊資金門檻也較低，可以調(diào)動開發(fā)商拿地積極性。今年以來杭州土地收入驟減，租賃方式出讓地塊開辟了地方政府土地財政新的收入路徑。

租賃地重回市場

據(jù)杭州市2012年4號土地出讓公告顯示，這宗掛牌租賃的地塊名為“上城區(qū)玉皇山南B—乙—02地塊”，地處風(fēng)景區(qū)，其四至范圍為，東至玉皇養(yǎng)魚場，南至規(guī)劃機(jī)務(wù)段路，西至玉皇養(yǎng)魚場，北至玉皇養(yǎng)魚場，總出讓面積為3617 平方米，地上建筑面積為1000平方米，規(guī)劃為景區(qū)旅游服務(wù)用地，租賃期限為20年。

“突然再掛出租賃地塊令大家都比較意外。”杭州漢嘉房地產(chǎn)咨詢有限公司副總經(jīng)理陳煥春表示，杭州上次出現(xiàn)掛牌租賃地塊是2008年，至今已經(jīng)近4年。

資料顯示，2008年9月，杭州市曾掛牌租賃一宗地處西湖風(fēng)景區(qū)的地塊，總出讓面積為31117平方米，規(guī)劃為商業(yè)金融用地，租金341萬元/年，租期也是20年。由于周邊在售項(xiàng)目均為杭州頂級豪宅項(xiàng)目，該地塊地理位置十分優(yōu)越，受到多家開發(fā)商的追捧，最終，杭州吳山房地產(chǎn)開發(fā)公司競得該地塊，租金約為351萬元/年。

陳煥春認(rèn)為，一般位于風(fēng)景區(qū)的地塊地理位置都比較好，可以說是“寶地”。上城區(qū)當(dāng)前土地已經(jīng)開發(fā)飽和，待出讓地塊非常少，此次推出的地塊可以說是難得的“稀缺寶地”。

杭州當(dāng)?shù)匾婚_發(fā)企業(yè)前期負(fù)責(zé)人則表示，對于這類地塊，出讓方的地價期許都比較高。但是，當(dāng)前開發(fā)商普遍缺錢，景區(qū)保護(hù)等限制也使得這類地塊開發(fā)具有相當(dāng)難度，雖然未來前景可期，但對于這類受限較多的地塊，開發(fā)商拿地?zé)崆椴⒉桓摺?/p>

土地財政新路徑

“按說土地賣得好，就不用租賃土地了，因?yàn)樽赓U很麻煩，土地出讓金相對較少。”中國指數(shù)研究院杭州研究分院研究總監(jiān)曹旭東認(rèn)為，杭州之所以時隔4年再推租賃地塊，是因?yàn)橥恋厥袌龀山怀掷m(xù)低迷。

據(jù)搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2012以來，杭州主城區(qū)僅在1月4日有過一次現(xiàn)場競價，其余地塊全部以底價直接成交，而宅地市場目前也僅有2宗地塊完成了掛牌出讓。一季度，杭州（含主城、余杭、蕭山）土地市場共成交土地27宗，總面積約763畝，同比去年同期減少69.5%；3個月共獲得土地出讓金約53.5億元，同比下降67.7%。

“租賃方式可以說是出讓方的一種變通方式。”陳煥春表示，此次推出的地塊地理位置較好，開發(fā)商會有拿地意圖，不過由于當(dāng)前開發(fā)商資金普遍緊缺，拿地積極性肯定不高。相比出售方式，租賃方式推地價格相對較低，這等于降低了開發(fā)商拿地的資金門檻，從一定程度上可以調(diào)動開發(fā)商拿地的積極性。

更有一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士猜測，杭州市在當(dāng)前的市場環(huán)境下再啟動掛牌租賃方式推地，或是在試探市場對這類推地方式的反應(yīng)。如果開發(fā)商反應(yīng)積極，近期或?qū)⒃偻瞥銎渌皡^(qū)地塊，或以此類方式出讓核心區(qū)域的稀缺商業(yè)地塊。

曹旭東也認(rèn)為，租賃方式出讓地塊，雖然地價相對較少，但是成交可能性增大，地方政府希望藉此類土地出讓方式來打破當(dāng)前土地成交低迷的難題，從而增加土地收入。

不過，也有觀點(diǎn)認(rèn)為，租賃方式出讓的地塊沒有產(chǎn)權(quán)，這類地塊不能夠通過抵押獲得貸款等融資，雖然拿地投入減少，但后續(xù)開發(fā)資金來源渠道也同時減少。目前，短時期內(nèi)市場走向依然不明朗，開發(fā)商得到拿地投入減少的優(yōu)惠的同時，也要面臨后續(xù)開發(fā)資金缺口的風(fēng)險。