報(bào)告稱多城市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)量漲價(jià)跌回暖苗頭

　　中國銀行國際金融研究所近日發(fā)布研究報(bào)告(以下簡(jiǎn)稱“研報(bào)”)稱，當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)主要集中在四個(gè)方面，一是產(chǎn)能過剩問題；二是外匯占款問題；三是信貸增速問題；四是房地產(chǎn)調(diào)整問題。

　　產(chǎn)能過剩是指以固定資本、勞動(dòng)力、原材料等要素投入在一定技術(shù)水平下的最佳產(chǎn)出，超過了由市場(chǎng)需求決定的實(shí)際產(chǎn)量的一種狀態(tài)。過去十?dāng)?shù)年來，我國投資高增長在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)當(dāng)期增長的同時(shí)，也使產(chǎn)能急劇擴(kuò)張，為以后產(chǎn)能過剩埋下隱患。如今，這一隱患正在逐漸浮現(xiàn)，尤其體現(xiàn)在一些行業(yè)產(chǎn)品價(jià)格大跌，效益大幅滑波中。

　　去年至今，隨著經(jīng)濟(jì)回落、需求萎縮，部分行業(yè)價(jià)格大幅下跌，以鋼材、水泥、鐵礦石、煤炭等最為典型。有關(guān)研究表明，2011年中國國內(nèi)粗鋼需求量約為6.60億噸，而國內(nèi)粗鋼產(chǎn)能估計(jì)高達(dá)7.70億噸，產(chǎn)能過剩導(dǎo)致鐵礦石和鋼材價(jià)格不斷下跌，導(dǎo)致工業(yè)效益不斷下滑，工業(yè)企業(yè)利潤由2011年年初的增長35%左右一路下滑到12月的25%，如果剔除壟斷性行業(yè)的巨額利潤，其他行業(yè)利潤增幅則更慢，有些行業(yè)甚至為負(fù)增長。

　　研報(bào)負(fù)責(zé)人黃志強(qiáng)表示，從微觀層面看，產(chǎn)能過剩將直接導(dǎo)致企業(yè)開工和產(chǎn)能利用不足，造成經(jīng)濟(jì)資源浪費(fèi)，降低企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營效率。從宏觀層面來看，許多行業(yè)產(chǎn)能過剩，將導(dǎo)致物價(jià)總水平明顯下降，形成很強(qiáng)的通縮壓力；將使企業(yè)投資預(yù)期和居民消費(fèi)預(yù)期下降，經(jīng)濟(jì)增長面臨越來越明顯的下調(diào)壓力；將可能導(dǎo)致銀行不良資產(chǎn)增加，金融風(fēng)險(xiǎn)加大。

　　央行近日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1月份我國新增外匯占款1409億元，但2月份增量又再次下降為251億元，市場(chǎng)對(duì)2012年外匯占款的規(guī)模增長非常關(guān)注。一般預(yù)計(jì)，今年外匯占款增長規(guī)模在2萬億元左右，明顯低于過去幾年年均3萬億元的水平。在去年第4季度，外匯占款甚至出現(xiàn)了負(fù)增長。

　　黃志強(qiáng)認(rèn)為外匯占款的產(chǎn)生和資本項(xiàng)目沒有完全開放以及匯率機(jī)制關(guān)系密切。一方面，多年的貿(mào)易和FDI(對(duì)外直接投資)雙順差導(dǎo)致外匯流入規(guī)模持續(xù)增加，企業(yè)不斷將外匯出售給商業(yè)銀行以換取人民幣，商業(yè)銀行又不得不將大量外匯出售給人民銀行；另一方面，自1994年匯改至今，我國始終堅(jiān)持在匯率基本穩(wěn)定的前提下漸進(jìn)升值的方針。不過，大規(guī)模順差導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)人民幣一直存在升值預(yù)期，國際資本不斷涌入國內(nèi)市場(chǎng)。為保持匯率的基本穩(wěn)定，央行不得不購買外匯進(jìn)行對(duì)沖。

　　我國的外匯占款增速在2003年開始快速上升，到2009年之前一直維持30%以上的高速增長。截至2011年，我國外匯占款規(guī)模達(dá)25萬億元，比10年前增長了近17倍。

　　研報(bào)指出，短期看，在歐債危機(jī)的影響下，全球經(jīng)濟(jì)尤其是發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)增長前景不樂觀。2月我國貿(mào)易逆差高達(dá)315億美元，是此前最大貿(mào)易逆差的4倍。從長期看，日本、英國和德國等國的出口歷史表明，一國出口占全球GDP的比重很難超過3%，占全球貿(mào)易的比重也很難超過10%。目前我國出口占全球GDP比重達(dá)到2.8%左右，占全球出口比重接近10%，已經(jīng)觸及天花板，這意味著人民幣升值的基礎(chǔ)已經(jīng)在發(fā)生改變。

　　2012年第1季度，受經(jīng)濟(jì)增速、信貸緊縮和限購政策等多重因素的作用，“量?jī)r(jià)齊跌”。具體而言，今年1～2月，從銷售量上看，全國商品房銷售面積7004萬平方米，同比下降14.0%，商品房銷售額億元，同比下降20.9%，較2011年累計(jì)增速分別下降了18.9個(gè)百分點(diǎn)和19.9個(gè)百分點(diǎn)，累計(jì)增速更是首次由2009年以來的“正增長”轉(zhuǎn)為“負(fù)增長”。2月份，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比和同比增長下降的城市都在顯著增加。

　　然而，從2月份中、下旬開始，在剛性需求逐漸釋放等因素的作用下，多個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“量漲價(jià)跌”的回暖苗頭。數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、天津、重慶等多個(gè)城市的住宅成交面積出現(xiàn)回升，但銷售價(jià)格持續(xù)回落。這符合政府的調(diào)控預(yù)期，同時(shí)也表明房地產(chǎn)市場(chǎng)正步入理性回歸的調(diào)整階段。

　　從資金來源看，2012年1～2月，房地產(chǎn)資金來源為1.4萬億元，累計(jì)同比增速16.2%，較2011年同期下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中國內(nèi)貸款為3116億元，累計(jì)同比增長16.3%，較去年同期增加8.6個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人按揭貸款1296為億元，同比增長1.2%。

　　研報(bào)認(rèn)為，國內(nèi)貸款和個(gè)人住房按揭貸款的小幅增長，一方面，受益于金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)保障性住房投資和首套住房需求的信貸支持，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張局面有所緩解；另一方面，也佐證了房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售有所回暖，使得個(gè)人住房按揭貸款有所增長。

　　從房地產(chǎn)投資看，2012年1～2月房地產(chǎn)投資為5431億元，累計(jì)增速27.8%，較2011年累計(jì)同比增速僅下降0.1個(gè)百分點(diǎn)，投資增速回落速度小于預(yù)期，其原因是：首先，房地產(chǎn)資金來源，尤其是國內(nèi)貸款依然保持較好的增長，導(dǎo)致企業(yè)并未因資金困境而大幅度壓縮投資；其次，保障房投資對(duì)商品性住房的投資替代作用正在顯現(xiàn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資依然保持較快增速。

　　黃志強(qiáng)表示，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)已步入“量漲價(jià)跌”的良性調(diào)整和自我修復(fù)階段，但是，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了一些新問題，比如居民的首套普通住房需求受到一定程度影響。同時(shí)，房?jī)r(jià)仍然遠(yuǎn)超居民支付能力，住房供求結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出，引起房?jī)r(jià)非理性上漲的制度因素依然沒有消除。

　　研報(bào)認(rèn)為，2012年第2季度，隨著“剛性需求”的進(jìn)一步釋放、政策面的暫時(shí)平緩、金融支持作用加強(qiáng)等多重因素的作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)將由“量?jī)r(jià)齊跌”階段轉(zhuǎn)向“量漲價(jià)滯”或“量?jī)r(jià)微漲”階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)一步回暖。

　　首先，資金面緊張局面有所緩解，促使房地產(chǎn)的供應(yīng)和需求都會(huì)有所放大；其次，2012年2月以來，金融機(jī)構(gòu)加大了對(duì)剛性需求購房者的信貸支持力度，主要體現(xiàn)在提高了首套房貸優(yōu)惠利率，因此，“剛性需求”必將進(jìn)一步釋放，房地產(chǎn)成交量必將有所放大；再者，由于成交量的放大，必將推動(dòng)成交價(jià)格攀升，但是由于成交量主要來自剛性需求且成交量不是大幅攀升，因此價(jià)格可能只是微幅上升。第3季度后由于庫存的集中釋放，仍將進(jìn)入“量?jī)r(jià)齊跌”的下行通道，也就是說2012年將保持震蕩下行態(tài)勢(shì)。

　　另外，研報(bào)指出，當(dāng)前信貸規(guī)?？偭科蛯⒃斐晒I(yè)生產(chǎn)和固定投資減少，宏觀經(jīng)濟(jì)減速風(fēng)險(xiǎn)加大。為穩(wěn)定增長，貨幣政策結(jié)構(gòu)性調(diào)整的必要性顯著增大。