房企洗牌“山雨欲來(lái)” 去年上市房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓183宗

    房企洗牌“山雨欲來(lái)”

    2011年上市房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓183宗，比2010年增長(zhǎng)65%

    一波房企“洗牌潮”或?qū)疵蛠?lái)襲。

    連續(xù)暴漲數(shù)年的房?jī)r(jià)終于帶來(lái)后遺癥，樓市“寒冰期”也讓上市房企到了關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)。隨著兩家杭州房地產(chǎn)企業(yè)以“破產(chǎn)”方式退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，一些大開發(fā)商的資金鏈正搖搖欲墜，房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓或房產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的交易屢見不鮮。

    房企“撤退潮”

    今年4月初，杭州金星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因資金鏈問(wèn)題正式向法院申請(qǐng)破產(chǎn)。由于受到媒體關(guān)注，金星地產(chǎn)的破產(chǎn)案正式引爆國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)退出潮。4月12日，廣東佛山順德區(qū)的一家房地產(chǎn)公司廣德業(yè)表示，公司擬向法院申請(qǐng)破產(chǎn)和解。同在4月份，另一家杭州房地產(chǎn)企業(yè)杭州錦繡天地公司也申請(qǐng)破產(chǎn)。更有甚者，武漢“雅琪公寓”因開發(fā)企業(yè)挪用預(yù)售資金，拖欠工程款和相關(guān)稅費(fèi)，308戶業(yè)主無(wú)法辦理房產(chǎn)證，房屋質(zhì)量問(wèn)題不斷。隨后因涉嫌非法集資4億元，開發(fā)商“玩失蹤”，致使業(yè)主維權(quán)無(wú)門。一時(shí)間，房地產(chǎn)企業(yè)“退市”潮引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)緊繃的資金鏈的關(guān)注。

    復(fù)地集團(tuán)(02337.HK)主動(dòng)退市是近年來(lái)震動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)界的大事。去年年初，復(fù)地集團(tuán)發(fā)出一紙通告，宣布全盤私有化計(jì)劃。其中，7.298億H股股份按照每股3.5港元價(jià)格收購(gòu)；約1480.43萬(wàn)內(nèi)資股按照每股等于3.5港元的人民幣價(jià)格收購(gòu)，總收購(gòu)價(jià)格高達(dá)22億元人民幣。復(fù)地集團(tuán)也成為近年來(lái)退市的首只國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)股票。

    破產(chǎn)只是房企“退市潮”的一種最直觀模式。此外，出售房地產(chǎn)資產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)，房地產(chǎn)企業(yè)間的并購(gòu)重組成為“退市潮”兇猛來(lái)襲的另一種表現(xiàn)模式。以上市公司公告為例，不少公司前幾年“搶灘樓市”，如今正在想方設(shè)法“退出”。去年下半年以來(lái)，先后有水井坊(600779.SH)、宏達(dá)股份(600331.SH)、恒順醋業(yè)(600305.SH)等20多家“涉房”的上市公司撤離樓市。

    從各地股權(quán)交易所的掛牌情況看，房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓或房產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的交易屢見不鮮。如上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所4月10日掛牌出售的上海富銘房地產(chǎn)開發(fā)公司100%股權(quán)，掛牌價(jià)為31115.68萬(wàn)元；重慶聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌的云南騰沖縣永元房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司100%擬以3.2億元掛牌價(jià)出售；內(nèi)蒙古榕達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司45%股權(quán)出讓，掛牌價(jià)為1960萬(wàn)元。

    據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部初步統(tǒng)計(jì)，2011年上市房企中，股權(quán)轉(zhuǎn)讓共183宗，比2010年增長(zhǎng)65%。這顯示一些非房地產(chǎn)上市公司，正加速轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目。一些大型房地產(chǎn)企業(yè)也在依靠變賣資產(chǎn)來(lái)勉強(qiáng)度日，最典型的是浙江綠城集團(tuán)。該公司今年1月份出售四筆資產(chǎn)，今年4月份再次向SOHO中國(guó)出售綠城廣場(chǎng)置業(yè)的全部股權(quán)。

    地產(chǎn)企業(yè)“現(xiàn)金為王”

    銀行貸款歷來(lái)是房地產(chǎn)業(yè)的主要資金來(lái)源，在本輪宏觀調(diào)控中，銀行界果斷大幅壓縮了房地產(chǎn)業(yè)貸款。盡管各家房地產(chǎn)企業(yè)耗費(fèi)大力氣通過(guò)其他渠道融資，例如信托融資、境外銀行貸款、民間融資，甚至求助于高利貸等，是最終結(jié)果是，多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)仍然資金鏈緊繃。據(jù)深交所綜合研究所統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，到去年年底，A股全部房地產(chǎn)類上市公司平均現(xiàn)金凈流量為-6.01億元，也就是說(shuō)凈流出現(xiàn)金6.01億元。而據(jù)渣打銀行今年2月對(duì)成都、武漢、南京、杭州等城市的30家房地產(chǎn)商的最新調(diào)研發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)正處于“弱平衡”狀態(tài)，短期內(nèi)建設(shè)前景穩(wěn)定，“但是顯然，3個(gè)月之后有可能更趨疲軟”。對(duì)于現(xiàn)金狀況，24家開發(fā)商稱很緊張或者擔(dān)憂。少數(shù)幾家表示非常擔(dān)憂。有6家認(rèn)為，如果3個(gè)月內(nèi)銷售狀況不改善，將面臨破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

    據(jù)本報(bào)記者從深圳市、長(zhǎng)沙市、昆明市等地民間融資市場(chǎng)了解的情況，為了將部分開工中的地產(chǎn)項(xiàng)目順利完工，部分房企已經(jīng)到了不計(jì)成本求助“高利貸”的階段。部分房地產(chǎn)企業(yè)為了融資，在股東提供擔(dān)保的同時(shí)，還愿意支付50%~80%的年息。自去年以來(lái)，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的民間融資利率正在一路飆升，借款利率從去年的月息3%左右提高到如今的月息7%~8%的水平。

    對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，資金鏈將直接引發(fā)三大難題：一是資金鏈趨緊，部分貸款和高利貸難以按期償還；二是拖欠工程款和民工工資，將要面對(duì)各種矛盾和糾紛；三是降價(jià)銷售幅度過(guò)大，可能遭受來(lái)自老業(yè)主的壓力。

    房地產(chǎn)市場(chǎng)，正在為前幾年的瘋狂來(lái)“還債”。