顧海波:今年5月是開發(fā)商出貨的最后機(jī)會(huì)了

    應(yīng)媒體邀請(qǐng)，就“五一”樓市及2012年下半年樓市走勢(shì)作個(gè)評(píng)論。

    一季度樓市成交是“偽陽(yáng)春”，1月是傳統(tǒng)樓市銷售淡季、況且還有7天長(zhǎng)假，雖然環(huán)比1月逐月上漲，但同比去年一季，無(wú)論全國(guó)還是上海都下降10%左右，把一季度樓市環(huán)比上漲的歷史常識(shí)和樓市“自然生理”現(xiàn)象，夸張為樓市“小陽(yáng)春”，這是利益集團(tuán)的廣告和忽悠！根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明:2012年1-3月,上海市商品房銷售面積316.47萬(wàn)平方米，同比下降14.8%，其中商品住宅銷售面積275.2萬(wàn)平方米，同比下降9.9%。4月的前25天上海商品住宅成交40.66平方米，環(huán)比又下降26.7%。

    接下去的五月是樓市“紅五月”？還是食之無(wú)味、棄之可惜的“雞肋”行情？還得由政策、博弈和時(shí)間來(lái)決定！

    事實(shí)上，我的觀點(diǎn)很明確：2012房?jī)r(jià)上漲沒戲！房?jī)r(jià)上下都?jí)毫Γ傮w穩(wěn)中微降！理由：

    1、 2012年住房供求趨于平衡且供會(huì)略大于求

    囤房囤地現(xiàn)象會(huì)由于中央的各項(xiàng)調(diào)控政策（主要是土地政策、抽緊銀根、打擊投機(jī)）的力度加強(qiáng)而發(fā)生變化，會(huì)呈現(xiàn)供求大致平衡且供略大于求的局面，供大于求，房?jī)r(jià)就不會(huì)大幅上漲。同時(shí)，土地價(jià)格已經(jīng)先于房?jī)r(jià)呈現(xiàn)理性回歸，為降低房?jī)r(jià)提供了可能。

    2、 住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)將日趨合理

    中央政府會(huì)加大保障性住房和普通商品房的供應(yīng)力度，保障房和“90/70”普通商品房會(huì)占絕大多數(shù)，雖然在執(zhí)行過(guò)程中會(huì)受到影響，但對(duì)改變不合理的供需矛盾會(huì)漸漸起到作用。至少在2012年限購(gòu)不放松的前提下，大量有限的“房票”進(jìn)入保障房系列，對(duì)商品房的需求就會(huì)減少，供需平衡、房?jī)r(jià)也會(huì)相對(duì)平衡。

    3、銀行不可能大幅度對(duì)房地產(chǎn)放松

    雖然銀行存款準(zhǔn)備金率還有下調(diào)的可能，但在通貨膨脹率居高不下、在中央“房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖”的基調(diào)下，在銀行資本充足率仍要求較高的情況下，貨幣更可能是流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)和小微企業(yè)，流向經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。銀行恐怕繼續(xù)托市也是“有心無(wú)力”、“力不從心”！另外，熱錢外流近期也比較明顯，外匯占比減少，對(duì)樓市影響有待觀察。

    4、房地產(chǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)在發(fā)酵

    中央提出房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖（至少2012年不會(huì)動(dòng)搖），“房?jī)r(jià)合理回歸”，限貸、限購(gòu)政策在短期不可能取消并持續(xù)發(fā)酵，另外房產(chǎn)稅還會(huì)在全國(guó)增加試點(diǎn)，政策的風(fēng)險(xiǎn)日益積聚。

    5、老百姓有支付能力的需求被過(guò)度透支

    房?jī)r(jià)飆升的持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)（10多年沒有回調(diào)），房?jī)r(jià)的漲幅累積過(guò)大（10年來(lái)各地平均漲幅在8-10倍以上），老百姓的有效需求透支過(guò)大，“被買房”、“被房奴”的能力日益枯竭。中國(guó)當(dāng)下幾乎已沒有正常有支付能力的需求，剩下不是瘋狂性投機(jī)需求就是過(guò)度透支的恐慌性需求，這全是調(diào)控政策“變色龍”惹的禍！所謂“剛性”需求快被更“剛性”的房?jī)r(jià)擊得粉碎！

    6、開發(fā)商的資金鏈面臨考驗(yàn)

    全國(guó)各地樓市成交普遍縮量，下一步的買賣雙方的博弈非常關(guān)鍵，僵持時(shí)間越久，加上銀行的適度緊縮政策，開發(fā)商的資金鏈就會(huì)發(fā)生困難，有研究機(jī)構(gòu)(如標(biāo)普)認(rèn)為，中國(guó)房企資金出現(xiàn)緊張?，F(xiàn)實(shí)情況是否真的如此？ A股上有萬(wàn)科、招商、金地、保利等房企，規(guī)模大，業(yè)務(wù)遍及全國(guó)各地，具有典型意義。這四大房企的2011年中報(bào)負(fù)債率分別為77.84%、65.47%、73.18%、81.08%，不可不謂偏高。華泰聯(lián)合近日的一份研究報(bào)告顯示，房地產(chǎn)信托基本在今年和明年到期，其中2012 年到期的房地產(chǎn)信托規(guī)模有2500 億，2013 年約為2800 億。而第一個(gè)集中兌付期是今年3 月份，兌付額度高達(dá)147 億，面臨兌付的房地產(chǎn)公司將承受較大的資金壓力。今年6 月、7 月和8 月這三個(gè)月份將是接下來(lái)的另外三個(gè)兌付高峰期。屆時(shí)，降價(jià)就會(huì)成為明智之舉。目前，越來(lái)越多的開發(fā)商已經(jīng)加入了“以價(jià)換量”的行列！效果也是明顯的！

    7、樓市的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)在積聚

    近幾年房?jī)r(jià)的大幅飆升，使得大量國(guó)內(nèi)外投機(jī)客的蜂擁而至，大量的商品房全在流通領(lǐng)域，客觀上市場(chǎng)需要一個(gè)獲利回吐的過(guò)程，同時(shí)房租和房?jī)r(jià)的失衡（房租收入已遠(yuǎn)抵不上利息的支出），再加上中央宏觀調(diào)控政策風(fēng)險(xiǎn)在積聚，住房保有成本會(huì)大大提高，尤其是中央一再重申：打擊投機(jī)應(yīng)該成為常態(tài)，這樣可能會(huì)改變部分投機(jī)客對(duì)未來(lái)樓市的預(yù)期，未來(lái)的投機(jī)需求存在變數(shù)，一旦投機(jī)需求萎縮，樓市的天平必然發(fā)生傾斜。

    8、開發(fā)商庫(kù)存日益增加

    有報(bào)告顯示，截至2012年1月底，其重點(diǎn)監(jiān)控的10個(gè)典型城市新建商品住宅庫(kù)存總量為5901萬(wàn)平方米，環(huán)比上個(gè)月下降1.62%，但同比去年增長(zhǎng)40.5%。當(dāng)期住宅存銷比為16.0，再度創(chuàng)下近幾年的新高。這10個(gè)城市包括北京、上海、深圳、廣州4個(gè)一線城市，以及青島、南京、廈門、杭州、南昌、福州6個(gè)東部二線城市。

    就一線城市而言，目前的存貨形勢(shì)尤其嚴(yán)峻。北京、上海、深圳、廣州4個(gè)一線城市新建商品住宅庫(kù)存總量高達(dá)3006萬(wàn)平方米。其中，北京新建商品住宅庫(kù)存1010萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)27.53%；上海新建商品住宅庫(kù)存950萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)53.23%；廣州新建商品住宅庫(kù)存797萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)67.44%；深圳新建商品住宅庫(kù)存249萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.26%。廣州與上海的庫(kù)存量較去年1月相比均有大幅的提高。廣州市房地產(chǎn)交易官方網(wǎng)站的數(shù)據(jù)也顯示，截至2012年2月6日，廣州市住宅可售貨量超過(guò)6萬(wàn)套，面積高達(dá)793.63萬(wàn)平方米，幾乎相當(dāng)于去年廣州十區(qū)二市商品住宅簽約成交總量。按照去年樓市成交水平，光消化存貨就要花一年時(shí)間。開發(fā)商庫(kù)存增加，使得供需天平向買方傾斜，隨著時(shí)間的推移，房?jī)r(jià)進(jìn)一步松動(dòng)成為可能。

    9、本屆已經(jīng)高度透支房?jī)r(jià)

    溫總理說(shuō)了，“房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位”！“房地產(chǎn)調(diào)控決不反復(fù)”！本屆已經(jīng)高度透支未來(lái)的房?jī)r(jià)，但下屆短期仍難擺脫“以房為綱”和“以地生財(cái)”，雖然博弈還會(huì)持續(xù)，但為了實(shí)現(xiàn)本屆政府調(diào)控“不動(dòng)搖、不放松”的諾言和給下屆政府以騰挪空間，2012房?jī)r(jià)穩(wěn)定或穩(wěn)中微降是必須的、也是可能的！同時(shí)，8年來(lái)政府第一次把經(jīng)濟(jì)增速由8%以上調(diào)低到 7.5%，其主要目的也是為了經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟(jì)質(zhì)量的提高，已經(jīng)為房?jī)r(jià)的下跌和房地產(chǎn)投資增速的減緩預(yù)留了空間。

    結(jié)論：

    五月是開發(fā)商2012年最后的出貨良機(jī)！因?yàn)?，除了上?點(diǎn)原因外，傳統(tǒng)的6、7、8月銷售淡季即將來(lái)臨，而所謂的“金九銀十”已經(jīng)多年不見。降價(jià)換量才是識(shí)時(shí)務(wù)！“明天會(huì)更好，但你必須先過(guò)了今天晚上”！自重吧！

    作為消費(fèi)者而言，“房?jī)r(jià)不漲就是跌”！“小漲也是跌”（投資起碼20%獲利才算贏）！除非真正需要，但必須遵循“不跌不出手”原則！否則，遠(yuǎn)離樓市賭場(chǎng)！提高警惕、保衛(wèi)口袋！