章林曉：北京房?jī)r(jià)下跌全靠通州 三環(huán)內(nèi)沒(méi)跌

    最近，有研究機(jī)構(gòu)說(shuō)，百城住宅均價(jià)環(huán)比已連降7月；著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平卻稱(chēng)，房?jī)r(jià)下跌是統(tǒng)計(jì)范圍變化的數(shù)字游戲；國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議則強(qiáng)調(diào)，決不讓樓市調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。

    4月1日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布“2012年3月中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城房?jī)r(jià)指數(shù)”，全國(guó)100個(gè)城市3月住宅平均價(jià)格為8741元/平方米，環(huán)比2月繼續(xù)下跌0.30%；自2011年8月以來(lái)，已連續(xù)第7個(gè)月環(huán)比下降。

    不過(guò)，有媒體報(bào)導(dǎo)，近日，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平在做客廣東衛(wèi)視《財(cái)經(jīng)郎眼》時(shí)表示，目前調(diào)控下房?jī)r(jià)下降的僅是統(tǒng)計(jì)數(shù)字，部分地方把縣區(qū)拉入，拉低了商品房均價(jià)，以北京市為例，下跌是把“通州都平均進(jìn)去”的基礎(chǔ)上得到的，三環(huán)之內(nèi)其實(shí)沒(méi)怎么跌。

    價(jià)格是反映市場(chǎng)供求關(guān)系的信號(hào)，這就好比“浮漂”是反映水底魚(yú)情的“信號(hào)工具”。垂釣者需憑借“浮漂”，對(duì)水底下的魚(yú)情作出大致上的判斷。樓市調(diào)控者則需根據(jù)房?jī)r(jià)的波動(dòng)，對(duì)樓市的供求關(guān)系作出總體上的研判。

    限購(gòu)、限貸、限價(jià)，本輪樓市調(diào)控所采取的這些行政措施，會(huì)不可避免地沖擊到樓市房?jī)r(jià)，如果再疊加以郎咸平教授所說(shuō)的，一些地方統(tǒng)計(jì)范圍調(diào)整而導(dǎo)致的數(shù)字游戲，那么，此時(shí)的房?jī)r(jià)自然早已失去樓市“信號(hào)”的本來(lái)面目。此時(shí)，調(diào)控政策的把握，也就失去了其必要的前提和基礎(chǔ)。

    熟稔不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)理論和估價(jià)實(shí)務(wù)的估價(jià)師都知道，采用市場(chǎng)比較法比較不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格時(shí)，兩個(gè)案例可以直接相互比較的前提，是必須是“同質(zhì)”的；如果是不同質(zhì)的，則必須經(jīng)過(guò)條件修正，達(dá)到“同質(zhì)”的前提后，方可進(jìn)行比較。

    打個(gè)比方，有一天，一個(gè)北京人與一個(gè)上海人相遇，北京人說(shuō)，現(xiàn)在北京的豬肉15元/斤，而上海人說(shuō)，現(xiàn)在上海的豬肉12元/斤。那么，從這兩個(gè)人的說(shuō)法中，是不是可以簡(jiǎn)單地得出：北京的豬肉比上海的貴，這樣一個(gè)結(jié)論呢？一般人也許會(huì)得出這樣的結(jié)論，但只要是真正入了門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師，肯定說(shuō)，未必！

    因?yàn)?，北京人說(shuō)的豬肉，也許是豬肉中“大排”的價(jià)格，而上海人說(shuō)的豬肉，也許是豬肉中“脅條”的價(jià)格。而其實(shí)，很可能是北京豬肉中“大排”的價(jià)格是15元/斤，而“脅條”的價(jià)格是11元/斤；而上海豬肉中“脅條”的價(jià)格是12元/斤，而“大排”的價(jià)格是18元/斤。顯然，此時(shí)，上海的豬肉不論是“大排”，還是“脅條”，其實(shí)都比北京的貴。

    “同質(zhì)”的，方可進(jìn)行比較；不同質(zhì)的，必須修正為“同質(zhì)”后，方可進(jìn)行比較。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的這種刻苦訓(xùn)練，不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師的此種思維特點(diǎn)，在日常生活中也會(huì)反映出來(lái)，用業(yè)內(nèi)人士最形象的說(shuō)法，那就是他們都已經(jīng)學(xué)會(huì)懂得如何說(shuō)“豬肉多少錢(qián)一斤”了。

    在日常工作中，不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師會(huì)毫不例外地自覺(jué)遵循這個(gè)前置條件。如不同供需圈、不同級(jí)別（區(qū)域）的不動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有可比性，即便是同一供需圈、同一級(jí)別（區(qū)域）的不動(dòng)產(chǎn)，用來(lái)比較時(shí)，也需要作必要的系數(shù)修正，而不能簡(jiǎn)單地予以直接比較。

    這個(gè)隱含的前置條件，不光適用于兩個(gè)案例之間的橫向比較，同樣也適用于同一對(duì)象本身的縱向比較。如北京的房?jī)r(jià)，如果原先不包含通州，而現(xiàn)在包含了，由于前后房?jī)r(jià)覆蓋范圍不同，已經(jīng)不再“同質(zhì)”，此時(shí)再比較其“漲跌”，誠(chéng)如郎咸平所說(shuō)，也就只是統(tǒng)計(jì)數(shù)字的游戲罷了。

    現(xiàn)在，讓人頗感不解和痛心的是，一些專(zhuān)家學(xué)者和政府官員一方面喜歡將中外地價(jià)房?jī)r(jià)簡(jiǎn)單地予以直接比較，另一方面還極力建議政府部門(mén)采取征收物業(yè)稅的方式來(lái)打壓中國(guó)的高房?jī)r(jià)。

    試想想看，物業(yè)稅即便壓低了房?jī)r(jià)，此時(shí)的房?jī)r(jià)還會(huì)是原先的房?jī)r(jià)？承擔(dān)有物業(yè)稅納稅義務(wù)的住房，還會(huì)是原先不需承擔(dān)物業(yè)稅納稅義務(wù)的住房？如果打壓下了那么一點(diǎn)點(diǎn)房?jī)r(jià)，卻要民眾額外承擔(dān)多得多的物業(yè)稅，這對(duì)民眾又意味著什么？

    避免樓市調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)，首先必須得厘清房?jī)r(jià)漲跌真相。而厘清房?jī)r(jià)漲跌迷局，顯然不光有利于樓市調(diào)控，同時(shí)也有利于民生的真正維護(hù)。