8000萬資金硬上160億項目 陜西江林地產違規(guī)售樓

　　4月30日上午9點，西安未央區(qū)匯林華城的上百名業(yè)主，又一次來到匯林華城的售樓處，抗議開發(fā)商陜西江林房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱為“江林地產”）無證售樓、假按揭、強行要求業(yè)主首付補齊五成，繳納大修基金等費用。

　　江林地產旗下的匯林華城和江林新城兩個百萬平方米大盤，早在2007年和2008年便開始開發(fā)，占地總面積逾千畝，總投資達160多億元，但至今仍未取得商品房銷售（預售）許可證等證件，但部分業(yè)主已經入住，已售完待交房業(yè)主超過5000多戶。

　　注冊資本金僅有8000萬元的江林地產，運作總投資達160億元的兩個項目，顯然有點力不從心。然而，業(yè)內人士稱，江林地產無證違規(guī)售樓并非個案，西安城中村改造項目“邊建設、邊辦證、邊銷售”如今是一個普遍現象。西安房地產市場的監(jiān)管漏洞亟待填補。

　　五證不全就售完房

　　4月30日的維權行動，是匯林華城業(yè)主的第4次維權，但是除了售樓處的工作人員之外，江林地產并未有任何人員來接待業(yè)主。等了兩個小時后，業(yè)主無奈前往西安市政府門前請愿。

　　事情起源于匯林華城“五證”（房地產商在預售商品房時應具備《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房銷售（預售）許可證》）不全、違規(guī)售樓，且一再延遲交房。

　　而就在業(yè)主準備收房的時候，開發(fā)商江林地產卻要求業(yè)主補齊50%的房款才肯交房，同時要求業(yè)主繳納大修基金、天然氣、有線電視、樓宇對講等費用。

　　“我是2009年10月份買的房，當時去看樓的時候，他們說按揭到2010年6月份就能辦好，交房日期是2011年6月，到現在預售證也沒下來，房也沒交。”

　　匯林華城一期業(yè)主袁先生在接受時代周報記者采訪時說。

　　江林地產官網顯示，匯林華城項目位于西安未央區(qū)太元路與井東路交會處，距大明宮遺址公園僅800米，是坐擁大明宮區(qū)域的核心千畝大盤，獨享取自地下3000多米的深井地熱溫泉，地鐵三號、四號雙沿線，交通便利。該項目占地714畝，總建筑面積達200多萬平方米，分五期開發(fā)，計劃總投資100多億元人民幣，已開發(fā)60萬平方米。

　　江林地產成立于2007年，注冊資金8000萬元，具有房地產開發(fā)二級資質，具備高層樓盤、居住社區(qū)、別墅的開發(fā)能力。江林地產于2007年6月開始開發(fā)匯林華城，但是截至目前，匯林華城仍無商品房銷售（預售）許可證等證。

　　“現在‘五證’中，我們已經拿到了3個，到明年6月，‘五證’中的最后一個—預售證也能辦好了，兩年半后房產證也能辦好。”匯林華城售樓處小姐告訴時代周報記者。

　　但是到目前為止，匯林華城一期項目不僅銷售完畢，且大部分已經入住，該項目一期占地127.8畝、總建筑面積約25萬平方米，由12棟多層、6棟小高層、6棟高層構成。占地115畝、由10棟高層構成的二期項目，也僅有8、9號樓有房出售，其余均已售罄，“均價5800元/平方米，明年底交房”，售樓小姐說。

　　“如果他們不承諾7個月后可以按揭，誰會買？現在明顯就是假按揭。”袁先生氣憤地說。匯林華城業(yè)主向時代周報記者出示的一份《商品房買賣合同》中，附帶著蓋有江林地產公章的《按揭承諾》，其中約定首付款為總房款的30%，在辦理按揭手續(xù)后，按照按揭手續(xù)繳納相關款項?！栋唇页兄Z》中明確寫道：“出賣人承諾在買受人在簽訂正式房屋買賣合同起12個月內負責幫買受人辦理按揭。”但是匯林華城業(yè)主于2009年、2010年簽訂的購房合同，至今仍未辦好按揭手續(xù)。

　　4月7日，匯林華城業(yè)主又收到開發(fā)商的通知，要求業(yè)主將合同約定的30%首付款補交到50%，否則不予交房。“簽合同時明明白白說首付是30%，為什么到了收房就要再補交20%，不交還不讓收房？”匯林華城二期業(yè)主王先生說。江林地產董事長王占林以不方便接受采訪為由，婉拒時代周報記者的采訪要求。

　　而江林地產開發(fā)的另一大型樓盤江林新城，于2008年開始開發(fā)，但截至目前同樣“五證”不齊。“我們現在已經拿到兩個證”，江林新城售樓處小姐告訴時代周報記者。但是“五證”中缺少預售證等三證的江林新城，一期項目已經入住，二期也已售罄，三期正在積極發(fā)售中。

　　其官網顯示，江林新城項目位于西安南三環(huán)和子午大道沿線，地鐵6號線沿線，交通便利，周邊永陽公園、唐長安城遺址公園、奧林匹克公園等五大主題公園環(huán)繞，且毗鄰高新區(qū)新管委會，地理位置優(yōu)越。該項目總占地面積約400畝，總建筑面積110萬平方米，預計投資總額60多億元人民幣。

　　作為江林地產的另一百萬平方米的大盤，江林新城同樣出現延期交房、首付追加20%-50%才能交房的情況，江林新城業(yè)主也發(fā)起多次維權活動。

　　據悉，江林新城業(yè)主在2009年底與江林地產簽訂購房協(xié)議，并繳納30%的首付款，原定2011年12月份交房，然而到了約定交房的時候，業(yè)主們等來的只有開發(fā)商在項目地張貼的一紙通告，業(yè)主們被告知江林新城將延期至2012年5月31日交房。

　　通告中提到：“因天氣原因影響施工進度，導致我公司交房逾期，對于逾期交房，我公司將嚴格按《商品房買賣合同》的約定執(zhí)行，原定2011年12月31日交房的‘江林新城’業(yè)主將延期至2012年5月31日交房。”業(yè)主擔心開發(fā)商再次違約，對于首付款補齊過半的要求也非常不滿。

　　“我們實在是沒錢了”

　　江林地產的匯林華城和江林新城兩個百萬平方米大盤，在開發(fā)四五年后，仍未拿到預售證等五證中的部分證件，都與這兩個百萬平方米大盤的性質有很大關系。

　　匯林華城和江林新城均屬于城中村改造項目。2007年5月，江林地產公司成立，1個月后的2007年6月，江林地產便組織開發(fā)西安未央區(qū)東前進村的城中村改造項目—“匯林華城”。半年后的2008年初，其又參與位于西安市雁塔區(qū)電子城街道辦事處齊王村的改造項目—“江林新城”。

　　江林地產從成立之初到目前為止，也僅開發(fā)過這兩個城中村改造項目，但匯林華城和江林地產均是超過百萬平方米的大盤，占地總面積逾千畝，而注冊資本金僅有8000萬元的江林地產，運作總投資達160億元的這兩個大盤顯得有點力不從心，拆遷進程的緩慢更是打破了江林地產的如意算盤。

　　“我們原先想著證件很快就能下來，所以我們給客戶承諾只需要首付30%房款。但是前年冬天開始，政府不允許強行拆遷，你想村民一輩子就這么一次，肯定會想出各種辦法來多要錢嘛，這就導致我們的拆遷一直很緩慢，我們到今年村子才拆完，但是村民好像還沒有和我們簽字，沒有簽字我們就沒有辦法去辦證件。”匯林華城售樓處的黃經理在接受時代周報記者采訪時坦承，沒有拿到預售證等證件，業(yè)主就辦不了按揭。

　　黃經理透露，匯林華城拆遷的位置就是要給村民還房的位置，今年拆完才開始給村民蓋房，而開發(fā)商只有將村民安置完，才能辦理土地性質轉變手續(xù)，“這導致匯林華城的證件辦理還要緩一段時間，預計明年下半年能夠辦好。我們給村民的14棟樓都在蓋，一棟205套，光村民就2000多戶，這不是一兩千萬元的投入，而是幾億元的。”

　　“我們沒有拿到五證，銀行也不給我們貸款，我們的資金來源就完全是我們賣房子的錢。而現在隨便一個高層，土建成本每平方米是2500元，現在交了30%房款的有2300多戶，價格大部分都是3000多元/平方米，最高價也沒有超過4500元/平方米，即使交夠50%的房款也不夠我們的土建成本，你想想我們的資金壓力有多大！”黃經理說。

　　按照規(guī)定，開發(fā)商在安置完拆遷村民后，才能與國土管理部門簽訂土地轉讓合同，辦理土地性質轉讓手續(xù)，并且要繳納受讓土地出讓金。“我們現在繳納就要按照現在的土地價格，現在西安的土地出讓金2500元/平方米左右，”黃經理說。匯林華城占地近800畝，江林新城占地近400畝，江林地產旗下的這兩個大盤土地面積總計達80萬平方米，按此推算，江林地產需繳納20億元的土地出讓金。

　　據黃經理介紹，匯林華城一期24棟樓僅有5棟樓沒有交房，完全沒交房的只有3棟，二期10棟樓中的8棟已經達到交房條件，另外2棟也已經蓋到七八層了：“沒交房的就有4000多戶。后期我們還要開發(fā)，我們是真的沒錢了，要是銀行給我們貸點款，我們也不用讓業(yè)主再交20%的費用了。”

　　但業(yè)主對于江林地產的“苦衷”并不理解，“他們本來就沒有實力，我也是做生意的，但是沒有見過這樣的開房商，自己沒有實力，就不要做生意了。”業(yè)主袁先生在接受時代周報記者采訪時說。

　　江林地產的另一城中村改造項目江林新城，于2009年7月底完成整村拆除工作，2009年8月27日舉行了村民安置樓奠基儀式，安置樓工程建設投資2.8億元，建設高層安置樓4棟，建筑面積10.3萬平方米，1216套。“居民安置樓是四期，今年7月底就交房了，居民安置完，證件很快就能辦下來了，”江林新城售樓小姐對時代周報記者說。這意味著江林新城的預售證等證件要等今年7月份后才能辦理。

　　在沒有拿到預售證等五證之前，占地達400畝、投資60多億元的江林新城同樣不能從銀行獲得貸款，資金問題只能通過自有資金解決，因此就要求將首付款補齊到50%。

　　“我們要是不承諾業(yè)主可以辦理按揭就好了?，F在如果業(yè)主不補交20%房款，我們就得停工，后續(xù)的配套、綠化等都沒法做，我們實在是沒錢了。”黃經理說。

　　“三邊”工程是普遍現象

　　“沒有想到西安的房地產市場會這么亂。”匯林華城的業(yè)主袁先生無奈地說。

　　建設部頒發(fā)的《城市商品房預售管理辦法》第六條中明確規(guī)定，“開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。”

　　今年2月21日，西安市房管局對外公布了十項類別、129項涉及商品房銷售的行政執(zhí)法依據、程序及標準，其中明確，擅自預售商品房的將被處銷售價款3%-10%罰款。

　　西安市房管局執(zhí)法監(jiān)察隊副隊長楊明在接受時代周報記者采訪時說，對于開發(fā)商沒有預售證違規(guī)售樓的行為，該部門將會按照陜西省和國家的相關規(guī)定進行處罰。“對于江林地產的違規(guī)行為，我們這邊有人過去看，但具體情況我現在不是很了解。如果查實的話，我們肯定會制止這種違法行為的繼續(xù)，也會采取相應的罰款處罰。”

　　當時代周報記者向西安市工商局雙生分局建筑房地產管理所房產銷售監(jiān)管隊隊長李建剛詢問，該部門是否對江林地產沒有預售證違規(guī)售樓的行為采取過相應處罰措施時，他表示，自己并不清楚此事。

　　但是江林地產旗下的匯林華城和江林新城兩大項目，在未拿到預售證等證件的情況下，仍在熱銷中，并未受到查處。4月27日，時代周報記者以購房者身份分別前往匯林華城和江林新城的售樓處，受到了售樓小姐的熱情接待，并坦承五證中的預售證等證尚未拿到。而且江林新城的售樓小姐還向時代周報記者透露，該項目二期中的100多套房是西安市工商局和雁塔分局的團購房。

　　西安地產評論員李連源在接受媒體采訪時表示，江林地產的匯林華城和江林新城兩大項目出現的違規(guī)售樓、延遲交房、首付提高等現象，是西安城中村改造項目“邊建設、邊辦證、邊銷售”的一個普遍現象。“由于冗長的辦證時間，以至于五證沒有在約定的時間內及時地辦理下來，而樓已經具備了交付的條件，交房的同時又讓購房者增加20%的房款，才能收取房屋，這種手法是目前西安樓市普遍存在的一個現象，所有拿到批文的城中村改造房都是這種情況。”李連源說。

　　某知名房產公司西安分公司的張經理也向時代周報記者透露，這種沒有預售證違規(guī)售樓的現象在西安很普遍，主要是西安當地的小型開發(fā)商開發(fā)的一些項目。

　　西安律師李文喜則撰文指出，從房地產調控政策出臺之前的實際情況來看，很多樓盤在取得預售證之前，甚至五證不齊的情況下就能輕松地獲得銷售回款，而開發(fā)商在充沛的資金背景下，補辦或者滯后一些時間就能把五證辦理齊全。“對于國家有關機關的行政管理而言，以罰代管無法制止開發(fā)商的違規(guī)銷售行為。”