2012年九江一季度二手房市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查

    -----訪九江二手房業(yè)內(nèi)人士鄭小龍先生

    前言：去年國(guó)家出臺(tái)一系列宏觀調(diào)控政策嚴(yán)控一手房市場(chǎng)，成效顯著，全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)遇冷明顯，一度低迷未見(jiàn)起色。二手房市場(chǎng)雖然有別于一手房市場(chǎng)，并且也不是調(diào)控政策直接針對(duì)的對(duì)象，但不可否認(rèn)的是，當(dāng)一手房市場(chǎng)遭遇低迷，二手房市場(chǎng)絕對(duì)無(wú)法置身事外。據(jù)悉，在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了近半年的低迷期的同時(shí)，二手房市場(chǎng)也同樣在經(jīng)受著煎熬，倒閉歇業(yè)的中介不勝枚舉。進(jìn)入2012年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎顯現(xiàn)出一絲曙光，一手房市場(chǎng)回暖明顯，那么二手房市場(chǎng)是否也相應(yīng)迎來(lái)利好消息，在今年第一季度行情又有什么新變化呢？帶著這些疑問(wèn)，本網(wǎng)采訪了九江二手房業(yè)內(nèi)人士鄭小龍先生，聽(tīng)一聽(tīng)他的見(jiàn)解。

    采訪實(shí)錄：

    本網(wǎng)記者：在目前國(guó)家房產(chǎn)調(diào)控政策堅(jiān)決不放松的情況下，九江一季度二手房市場(chǎng)的現(xiàn)狀如何？

    鄭先生：二手房市場(chǎng)在進(jìn)入2012年一季度后成交量已呈現(xiàn)出平穩(wěn)上漲的態(tài)勢(shì)，但和政府政策出臺(tái)之前的時(shí)期相比，交易量仍顯不足有所下降。不過(guò)據(jù)分析，國(guó)家政策的出臺(tái)雖然對(duì)二手房市場(chǎng)形成了一定影響，但效果不是很明顯。

   本網(wǎng)記者：目前很多城市一手房和二手房?jī)r(jià)格倒掛，九江情況怎么樣？

   鄭先生：通常情況下，同一區(qū)域的新建商品住房的價(jià)格要高于二手房?jī)r(jià)格，但這種邏輯并不適用于目前受宏觀調(diào)控背景影響的房地產(chǎn)市場(chǎng)。近期出現(xiàn)的以北京為代表的一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)“一二手房?jī)r(jià)倒掛”現(xiàn)象，即新房?jī)r(jià)格明顯低于周邊二手房?jī)r(jià)，是受多方面因素共同制約的結(jié)果。最根本的原因則是一二手房的定價(jià)主體不同，一二手房的定價(jià)主體分別是——開(kāi)發(fā)商和業(yè)主，他們對(duì)目前市場(chǎng)的反應(yīng)大相徑庭，前者急于回籠資金，而后者全無(wú)資金壓力，為此形成這種倒掛局面倒也在情理之中,九江這種情況也有，只是不明顯。

    本網(wǎng)記者：一季度九江二手房的成交量以及價(jià)格情況？

    鄭先生：：2012年1-3月份九江二手房共銷售將近900套，成交均價(jià)約為4500元/㎡。相比來(lái)說(shuō)成交量同比下跌。

    本網(wǎng)記者：和去年四季度環(huán)比，成交量以及及價(jià)格是上升、持平還是下降？

    鄭先生：與去年四季度環(huán)比，今年一季度二手房成交量明顯下跌；但價(jià)格還是處于飽和狀態(tài)，相對(duì)來(lái)說(shuō)二手房?jī)r(jià)格持平，浮動(dòng)不是很大。

    本網(wǎng)記者：目前購(gòu)買(mǎi)二手房的群體主要是哪幾類人？

    鄭先生：目前購(gòu)買(mǎi)二手房的群體主要有這幾類人：首次置業(yè)者、結(jié)婚者，拆遷人群、上學(xué)群體，低收入購(gòu)房群體、投資者。

    本網(wǎng)記者：九江潯陽(yáng)區(qū)、廬山區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)這三個(gè)區(qū)里面哪個(gè)區(qū)的二手房銷量最好，哪個(gè)最差，為什么？

    鄭先生：對(duì)九江的三個(gè)區(qū)分別進(jìn)行分析統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)區(qū)房子銷量最好，其次是廬山區(qū)，排在第三位的是潯陽(yáng)區(qū)。開(kāi)發(fā)區(qū)的房子銷量最好與其具有的優(yōu)勢(shì)息息相關(guān)，該區(qū)房子價(jià)位適中，小區(qū)環(huán)境好，比如柴桑春天，半島一品，東方塞納等等都是極具代表性的樓盤(pán)。廬山區(qū)銷售情況相對(duì)來(lái)說(shuō)也很樂(lè)觀，一季度多家大盤(pán)的入市對(duì)該區(qū)的發(fā)展起了很大的推動(dòng)作用，吸引了眾多關(guān)注的目光，從而帶動(dòng)周邊二手房的銷售，總體而言該區(qū)發(fā)展?jié)摿艽?。而潯?yáng)區(qū)畢竟是老城區(qū)，新樓盤(pán)很少，市中心普遍存在房屋結(jié)構(gòu)普通、房齡老以及環(huán)境一般的情況，并且房屋價(jià)位偏高，因此選擇性不是很大。

    本網(wǎng)記者：在目前國(guó)家調(diào)控政策之下九江二手房企如何思變創(chuàng)新發(fā)展？

   鄭先生：九江房?jī)r(jià)的未來(lái)前景主要還是受國(guó)家政策的調(diào)控與財(cái)政政策、貨幣政策的調(diào)控所左右，對(duì)于九江房企和二手房中介來(lái)說(shuō)，面對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)不景氣的現(xiàn)實(shí)狀況，一手房企業(yè)和二手中介更要?jiǎng)?wù)實(shí)，特別是二手房企更要做到以誠(chéng)為本，在市場(chǎng)行情不好的情況下練好內(nèi)功，努力提高從業(yè)人員的職業(yè)素養(yǎng)，避免惡性競(jìng)爭(zhēng)和夸大不實(shí)的廣告宣傳。如此，才能贏得客戶和市場(chǎng)的親睞。

   本網(wǎng)記者：最后請(qǐng)您預(yù)測(cè)一下今年二季度九江二手房市場(chǎng)行情走勢(shì)？

    鄭先生： 房?jī)r(jià)走勢(shì)取決于三個(gè)因素：政策、資金和庫(kù)存。2012年從嚴(yán)從緊的宏觀調(diào)控政策仍然會(huì)是主基調(diào)，九江第一季度樓市呈現(xiàn)出的狀況也充分說(shuō)明了問(wèn)題，因此二季度九江二手房市場(chǎng)浮動(dòng)不會(huì)很大，將會(huì)呈現(xiàn)出穩(wěn)中持平的狀況。

    結(jié)束語(yǔ)：二手房市場(chǎng)在國(guó)家從嚴(yán)從緊的調(diào)控政策下不可避免的受到了一定影響，但程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及一手房市場(chǎng)，尤其是在價(jià)格方面的反應(yīng)，一二手房市場(chǎng)更是相去甚遠(yuǎn)。進(jìn)入2012，一手房市場(chǎng)價(jià)格戰(zhàn)日益激烈，無(wú)論是老盤(pán)加推還是新盤(pán)入市，價(jià)格一個(gè)比一個(gè)低，4字開(kāi)頭已成主體，甚至出現(xiàn)3字打頭的價(jià)格。而二手房市場(chǎng)卻沒(méi)有明顯的反應(yīng)，因此，還出現(xiàn)了一二手房?jī)r(jià)格“倒掛”的現(xiàn)象。顯然，二手房對(duì)于政策的反應(yīng)并不強(qiáng)烈，如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)已有回暖趨勢(shì)，有理由相信二手房市場(chǎng)在下一個(gè)季度行情或?qū)⒂兴棉D(zhuǎn)，至少會(huì)是一種穩(wěn)中持平的狀態(tài)。

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