商業(yè)地產(chǎn)泡沫風險預(yù)警：普通投資者將受傷？

    世邦魏理仕4月下旬公布的房產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，中國已經(jīng)成為全球在建購物中心規(guī)模最大的國家。但根據(jù)有關(guān)媒體引述的數(shù)據(jù)顯示，2011年我國人均社會消費品零售總額13420元人民幣，折合2130美元，不及美國同期人均消費規(guī)模15580美元的1/7。

    國內(nèi)有媒體轉(zhuǎn)載海外媒體報道稱，高力國際物業(yè)服務(wù)公司評估和顧問服務(wù)部門總監(jiān)大衛(wèi)·?？思{對我國的購物及服務(wù)中心能否實現(xiàn)供需平衡持不太樂觀的態(tài)度，“市場是否真能支撐這么多購物中心？答案可能是否定的。”他甚至預(yù)計，一旦資金斷鏈出現(xiàn)問題，一些開發(fā)商可能中途撤出，留下爛尾工程。

    ?？思{認為，雖然中小地產(chǎn)商將是商業(yè)地產(chǎn)泡沫破裂的承受者，但事實上，真正“受傷”的將是普通投資者?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者對十多家目前正在轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些地產(chǎn)商更多是向市場出售而不是持有正在開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)。正略鈞策合伙人、副總裁薛迥文表示，這意味著商業(yè)地產(chǎn)的泡沫風險將由普通投資者承受。

    投資型房產(chǎn)持有比例下滑

    目前，盡管很多開發(fā)商都宣稱要持有商業(yè)地產(chǎn)，以實現(xiàn)租金收入和銷售收入的平衡，但這些公司的年報卻顯示，多數(shù)地產(chǎn)商開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)仍是為了快速銷售，回收現(xiàn)金。

    以招商地產(chǎn)為例，2011年該公司的投資型房地產(chǎn)賬面價值僅為32.67億元，較前一年減少近1.7億元，占總資產(chǎn)比例也由前一年的6%下滑至去年的4%。根據(jù)該公司的說法，投資型房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，又或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物等。持有型的商業(yè)地產(chǎn)顯然符合上述定義，包含在投資型房地產(chǎn)的會計科目內(nèi)。

    和招商地產(chǎn)一樣，另一家曾看好商業(yè)地產(chǎn)前景的中糧地產(chǎn)也選擇了減少自持商業(yè)地產(chǎn)的比例。公司2011年年報顯示，該公司的投資型房地產(chǎn)由一年前占總資產(chǎn)的4.05%下降至2.66%。

    除了招商地產(chǎn)和中糧地產(chǎn)外，華僑城、萬通地產(chǎn)等轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)較早的房地產(chǎn)公司，去年年報中投資型房地產(chǎn)所占比例也出現(xiàn)了一定幅度的下滑。

    《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多商業(yè)項目都直接銷售給了個人投資者。薛迥文在接受記者采訪時也表示，在那些商業(yè)地產(chǎn)項目大量同質(zhì)重復(fù)建設(shè)，短期內(nèi)消費能力又沒有大幅上升的城市，如果開發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)大量轉(zhuǎn)售給普通投資者者，無疑是將風險轉(zhuǎn)嫁給后者。

    部分項目風險已現(xiàn)

    事實上，商業(yè)地產(chǎn)的“爛尾”風險已然顯現(xiàn)。《每日經(jīng)濟新聞》記者此前曾報道，一個來自浙江的企業(yè)四兄集團在不到一年時間里，先后收購了上海的金山小商品商城、興宇大酒店、上海灘商廈和中華商城等項目，然后通過向銀行抵押，以及向小業(yè)主出售房屋產(chǎn)權(quán)及租賃權(quán)融取了巨額資金。但最終上述資金不知去向。最后因為房屋抵押權(quán)人的報案，上述四個項目被相繼查封。

    即使是那些順利交房的商業(yè)地產(chǎn)項目，后來的發(fā)展情況也不容樂觀。很多項目鋪面租期到期后，承租者就一關(guān)了之。上海嘉定地區(qū)就曾出現(xiàn)過商鋪長期關(guān)門的情況。

    更多商業(yè)地產(chǎn)項目則嘗盡了房價零增長，地價低增長的滋味。愛房網(wǎng)的資料顯示，目前，上海大同花園四期的32平方米的商鋪不過4萬元/平方米出頭，而8年前上述商鋪的售價就已達到25000元/平方米了。

    事實上，向小業(yè)主散售商業(yè)地產(chǎn)的行為歷來頗具爭議。包括萬通地產(chǎn)在內(nèi)的諸多開發(fā)商都試圖通過新金融平臺融資，進而減少散售商業(yè)地產(chǎn)的數(shù)量，以避免給中小投資者帶來較大的風險。一些業(yè)內(nèi)專家則提出，引入地產(chǎn)私募基金，用基金來持有商業(yè)地產(chǎn)是一種比較好的處理方式。

    此前，李嘉誠的長和系以上海的寫字樓作為主要資產(chǎn)，成功在香港發(fā)行了首個人民幣REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）。但之后，即使在香港，REITs發(fā)行也日益困難。公開資料顯示，6年來新增的REITs只有5只。

    在這樣的背景下，如果房地產(chǎn)公司本身出現(xiàn)資金鏈缺口，那么賣掉一部分所持有的商業(yè)項目換取現(xiàn)金流，甚至依靠銷售項目獲取資金，幾乎成為開發(fā)商的唯一出路。而在這樣的背景下，中小投資者會因為投資商業(yè)地產(chǎn)而冒將更多的風險。