房企打響剛需大戰(zhàn) 樓市慎言回暖

　　傳統(tǒng)的房產銷售高峰“五一”黃金周未到，各大房企們就已暗流涌動，由于一季度地產行業(yè)遇冷，大多數(shù)的品牌房企更將目光集中對準了5月。多數(shù)失掉一季度銷售份額的房企希望能在5月旺季搶占市場。

　　5月的房地產市場喜憂參半。一方面是高庫存、高負債率的“雙高”局面，一方面是為了保剛需，銀行下調了首套房貸款利率的利好。針對當前的房地產形勢，保利房地產集團股份有限公司董事長宋廣菊在一次論壇上說，房地產企業(yè)要抓住上半年銷售的窗口期，快速回籠資金，才會在下半年的市場中不被動。

　　為了爭奪剛需，佳兆業(yè)集團甚至從4月下旬持續(xù)到整個5月，集中推出100多億元貨值的剛需產品。

　　雅居樂地產也以近千套的供貨量迎戰(zhàn)“五一”，主打貼近剛需人群的低首付小戶型。

　　“5月樓市會相對活躍，一方面供應量增加，另一方面商家也掀起了促銷讓利的小高峰。”中國房地產協(xié)會副會長、北京大學房地產研究所所長陳國強對時代周報記者說。

　　不過，仍有業(yè)內人士表示，此番地產商“五一”鏖戰(zhàn)并未能帶來樓市的真正回暖。

　　去庫存為主

　　“在一些重點城市，開發(fā)商面臨高庫存、高負債率的‘雙高’局面，五一成為他們消化庫存的黃金時期。”陳國強對時代周報記者如是說。

　　中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至4月15日，滬深兩市140家房企已經有85家發(fā)布了年報，合計庫存市值高達9641億元，環(huán)比2010年同期的6811億元上漲幅度達到了41.6%，相比同樣面臨調控及市場危機的2008年同期，庫存值上漲了180%。

　　預計全部上市房企的庫存市值更是達到了1.2萬億元，創(chuàng)造了歷史新高。

　　以廣州為例，余貨與新貨合計，廣州十區(qū)預計可售貨量達4.4萬套，同比去年增5成，廣州十區(qū)兩市達5.7萬套，可售貨量龐大，按照目前的消化速度，需將近1年才能消化完畢。

　　合富輝煌方面也統(tǒng)計，從4月1日開始到5月3日的黃金月期間，廣州全市十區(qū)在售貨量約5萬套，與2010年十一的高位持平。其中，在售余貨超過4.3萬套，新貨約7000套，相比以往，新貨明顯減少，余貨非常多。

　　“開發(fā)商庫存量比較多，資金鏈條比較緊張，五一主要是以‘去庫存’為主。”世聯(lián)地產分析師唐慧龍對時代周報記者說。

　　決戰(zhàn)剛需

　　“誰能以最快的速度搶到剛需客戶，誰就能在這波行情中獲勝。”佳兆業(yè)集團總監(jiān)周素萍表示。

　　近期支持剛需的金融政策逐步得以落實，這無疑成了開發(fā)商在疲軟樓市中的救命稻草。

　　從4月初開始，保剛需政策逐步落實，北京、上海、杭州、武漢、南京等一、二線城市的部分銀行首套房貸款利率從基準利率下調到9折左右，上海、深圳等地部分銀行甚至可以打到8.5折。

　　“目前，剛需成為購房主體的特征日趨明顯。”陳國強向時代周報記者透露。

　　業(yè)內人士表示，今年的“五一”樓市，是熱鬧還是冷清，就看部分樓盤推出的優(yōu)惠活動能否打動剛需的人們。

　　于是，房企促銷爭剛需的故事一幕幕上演。

　　雅居樂地產先聲奪人，早早放出將以近千套的供貨量迎戰(zhàn)“五一”的消息，主打貼近剛需人群的低首付小戶型，以適宜首次置業(yè)、首次改善型客戶的產品再次占據(jù)市場高峰。

　　立足房地產行業(yè)20年的珠江地產也于“五一”期間，在全國范圍內發(fā)起“百團大戰(zhàn)”，以5000套的供應貨量、高達5億元的優(yōu)惠折扣，實實在在讓利于買家。

　　地產行業(yè)的領頭羊萬科也自降身份，其在北京的樓盤中糧萬科·長陽半島項目兩居室房源的優(yōu)惠為全款9.7折，貸款9.9折，另外還可以申請10萬元左右的優(yōu)惠。在廣州，其攜旗下8大樓盤萬科東薈城、萬科金色悅府等推出9.8折活動。

　　保利地產也借進京十周年的慶典推出了系列促銷活動，加入“以價換量”的房企陣營。金地集團近日也在全國范圍內推出了特價房，包括北京、煙臺等地樓盤優(yōu)惠幅度從10%到20%不等。

　　值得一提的是，剛需戰(zhàn)中，火力最猛的當屬佳兆業(yè)。它于4月下旬開始將持續(xù)到整個5月，集中推出百億貨值的剛需產品，這個名為“激情五月，佳兆業(yè)百億剛需購房月”活動堪稱是佳兆業(yè)有史以來最大手筆的營銷。

　　佳兆業(yè)集團總裁金志剛表示，從2011年開始，佳兆業(yè)進入三、四線城市，僅2011年即進入16個城市，在近兩年中公司的快速開發(fā)，快速銷售的模式，搶占市場剛需，使業(yè)績獲得大幅度的提升。佳兆業(yè)集團今年推出超過300萬平方米的規(guī)劃可售面積中有90%是普通住宅（144平方米以下戶型）。

　　中國指數(shù)研究院杭州分院研究總監(jiān)曹旭東表示，樓市再次掀起“剛需”爭奪戰(zhàn)，主要是近期樓市調控政策微調，“保剛需”政策取向明顯。

　　不過，業(yè)內卻對“保剛需”有助于樓市回暖的論斷持懷疑態(tài)度。更有分析指出，盡管房企“降價求生存”仍將持續(xù)，但是有限的“剛需”已被大量消化，樓市一季度出現(xiàn)的“小陽春”可能無法延續(xù)。

　　“目前來說，保剛需政策實施起來還是很有困難。即使房價下將10%-15%，消費者還是很難接受。” 中原地產項目部經理黃韜對時代周報記者如是表示。

　　難言回暖

　　巨大的推貨量雖然一定程度上促進了成交量的谷底反彈，但是以郊區(qū)為代表的局部熱點卻難以帶動整體熱的態(tài)勢。

　　合富輝煌表示，“五一”黃金月約7成貨量集中在外圍，且余貨多，預計難有整體熱銷態(tài)勢，局部熱點將受關注。

　　“市中心和郊區(qū)兩級分化嚴重，因為市中心樓價已經見底，郊區(qū)卻有降價空間。但是從整體來講，樓市形勢的表現(xiàn)會是中規(guī)中矩，不會有太大起色。”黃韜對時代周報記者如是說。

　　時代周報記者5月1日統(tǒng)計廣州近一周樓市交易發(fā)現(xiàn)：成交套數(shù)排名前五的樓盤分別為番禺的珊瑚天峰、增城的碧桂園鳳凰城、從化的珠光御景山水城、荔灣的富力唐寧花園、增城的恒大山水城，套數(shù)分別為71、49、49、43、39，主要集中在郊區(qū)。不僅如此，這周交易排名前十的樓盤中也僅富力唐寧花園位于廣州市區(qū)。另外，4月23日-4月29日廣州全市網(wǎng)簽1665套, 相比4月19日-4月25日簽的 1621套，起色并不大。這似乎也印證了樓市“并未真正回暖”的論斷。

　　只是，“紅五月”都如此，下半年的樓市又將會如何？業(yè)內人士分析指出，在市場慘淡的情況下，越來越多的房地產商推出營銷活動，5月份展開的剛需搶奪戰(zhàn)可能只是剛剛拉開了序幕，這個爭奪很可能將成為2012年房企競爭的主題。

　　黃韜認為，“五一”樓市境況將直接影響未來樓市走向，“如果五一樓市還是沒多大起色的話，6月份以后，房地產商進一步的促銷降價將會持續(xù)。”

　　“主要因素在于開發(fā)商，關鍵在于他們對未來市場的策略，一方面取決于他們會不會有個靈活的市場定價，另一方面也取決于市場的后續(xù)供應。”陳國強對時代周報記者說。