樓市進入新一輪博弈期 購房者期待繼續(xù)降價

　　自今年年初開始，下調(diào)首套房貸利率的幅度愈演愈烈，多家銀行迅速將首套房貸利率下調(diào)至8.5折優(yōu)惠幅度。不過，在監(jiān)管層強調(diào)全面落實差別化住房信貸政策的背景之下，上海近日有個別銀行對于8.5折優(yōu)惠舉措低調(diào)“叫停”。

取消8.5折優(yōu)惠

　　有多家貸款服務(wù)機構(gòu)人士昨日向《第一財經(jīng)日報》記者透露，上海工商銀行5月起已停止8.5折的貸款優(yōu)惠幅度，恢復(fù)執(zhí)行基準(zhǔn)利率。記者撥打該行95588服務(wù)熱線咨詢核實，工作人員同樣答復(fù)稱：“首套住房貸款沒有任何折扣”。

　　“蠻奇怪的現(xiàn)象。”一家貸款服務(wù)商告訴記者，“如果說是盤子較小的股份制銀行，不執(zhí)行優(yōu)惠利率還可以理解，但以工行的盤子來看，完全有資金能力按照8.5折的優(yōu)惠幅度操作。”他透露的另一個細節(jié)是，在上海的各家銀行中，工行是最早采取8.5折優(yōu)惠利率的銀行之一，但如今率先取消優(yōu)惠利率的，亦是工行。

　　記者詢問了幾家主流商業(yè)銀行的執(zhí)行現(xiàn)狀，建設(shè)銀行的相關(guān)工作人員回復(fù)稱，仍然執(zhí)行基準(zhǔn)利率，但“可以按照具體情況詢問不同支行的操作方式”。而交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行等銀行仍然按照8.5折利率優(yōu)惠幅度執(zhí)行。具體來看，幾家銀行的細微差別體現(xiàn)在貸款額度的不同。

　　“交通銀行以40萬商業(yè)貸款額度為準(zhǔn)，如果客戶兼具穩(wěn)定職業(yè)收入，或者可提供固定稅收流水單的私營企業(yè)主，就可以享受到8.5折首套住房貸款優(yōu)惠利率。”有業(yè)內(nèi)人士介紹稱。而農(nóng)業(yè)銀行則是以50萬商業(yè)貸款額度為衡量。

　　以商業(yè)貸款申請50萬元的額度來看，以首套住房貸款七成的比例測算，假設(shè)一物業(yè)總價約72萬元，按揭年數(shù)30年為限，執(zhí)行8.5折優(yōu)惠利率的，每月大約還款2995元；而執(zhí)行基準(zhǔn)利率的，每月還款則上升至3343元，平均每月多支出348元成本。

　　今年3月，監(jiān)管相關(guān)部門負責(zé)人公開場合表態(tài)稱，2012年房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)將全面落實差別化的住房信貸政策，各家金融機構(gòu)在央行基準(zhǔn)利率和首套商品普通住宅貸款優(yōu)惠利率下限之間，根據(jù)借款人的財務(wù)狀況權(quán)衡定價。該負責(zé)人同時強調(diào)，首套普通商品住宅的利率問題，“首先是各家銀行自主定價”。

　　工行低調(diào)取消8.5折優(yōu)惠利率的緣由，外界對此說法不一。但有業(yè)內(nèi)人士指出，商業(yè)銀行出于自身條件考慮，對于利率采用上調(diào)或下調(diào)的做法，均可以理解。“按照當(dāng)前的存款貸款利率計算的話，如果銀行采取折扣發(fā)放貸款，首套房貸業(yè)務(wù)只是微利而已。”

　　今年4月由央行發(fā)行的報告指出，一季度間，個人購房貸款余額7.3萬億元，同比增長12.1%，比上年末低3.5個百分點；一季度增加1574億元，同比少增1757億元。

　　上述人士進一步指出，首套房貸利率優(yōu)惠恢復(fù)至從前的7折狀態(tài)，已不可行。諸如以5年期貸款為例，當(dāng)前貸款執(zhí)行利率為7.05%，打8.5折后為5.993%，與5年期存款利率5.5%相比，銀行所賺并不多。但是，如果采取7折之后的4.935%利率，已與7折貸款利率發(fā)生倒掛。

　　事實上，金融機構(gòu)的“寬松”尺度遠遠低于市場想象。記者尋訪了多家機構(gòu)后發(fā)現(xiàn)，部分股份制銀行仍然以9折的優(yōu)惠幅度執(zhí)行，個別銀行即使愿意采納，對于客戶的資質(zhì)審核要求并不低。甚至于，在某些具體操作層面，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不降反升，譬如客戶的婚姻狀況。

樓市升溫靠促銷

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，雖然今年政策層面仍然圍繞著“自住需求”進行點式微調(diào)，但是銀行首貸利率下調(diào)的舉措，無法對樓市產(chǎn)生實質(zhì)性的促熱效應(yīng)。新近出具的一份統(tǒng)計報告表明，2012年4月上海新建商品住宅成交5045套，成交面積61.1萬平方米，環(huán)比分別回落26.2%、23.5%，同比亦分別有11.4%、2.2%的下浮。成交均價為2.26萬元/平方米，環(huán)比提升1.93%、同比提升0.32%。也即是說，4月份上海新房市場供應(yīng)面積大幅回升，但成交卻出現(xiàn)沖高回落的現(xiàn)象。

　　“一度發(fā)生的樓市回暖，只能說是多個政策疊加之后發(fā)生的結(jié)果。”他指出，一般來說，個人房貸貸款年限較長，利率微調(diào)之后產(chǎn)生的財政節(jié)省很難“察覺”，還不如開發(fā)商一次性打折之后的錢款節(jié)余來得更有影響。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔持有相同觀點，他認(rèn)為，當(dāng)前開發(fā)商普遍抱持著“去庫存、降負債”的發(fā)展目標(biāo)，至少未來幾個月內(nèi)樓市“以價換量”的大環(huán)境仍將保持。“可見部分開發(fā)商所面對的庫存壓力實際并未緩解，且有進一步增加的趨勢。”