上市房企一季度存貨消化周期縮短預收款增27%

　　房地產企業(yè)的“降價跑量”策略取得階段性成果。申萬分類下123家A股房企的一季報財務數據顯示，多數房企預收賬款同比環(huán)比均有明顯增長，存貨消化周期呈現逐步縮短趨勢。業(yè)績方面，房價下行已導致房企利潤率下滑。一季度，123家房企的營業(yè)利潤率從去年同期的20.47%下降至19.68%。

　　預收賬款增長顯著

　　據WIND數據統(tǒng)計，一季度，123家A股房企合計實現營業(yè)收入649.02億元，同比增長11.3%；實現營業(yè)利潤127.74億元，同比增長7%；實現歸屬母公司股東的凈利潤87.31億元，同比增長2.2%。

　　受降價促銷策略的影響，房企一季度預收賬款顯著增長。截至一季度末，123家房企的預收賬款合計達4489.2億元，同比增長27.2%，比2011年末增長7.8%；一季度末的預收款已相當于這些房企2011年全年營業(yè)收入。這表明，2012年房企的結算業(yè)績已有保障。

　　存貨方面，一季度末，123家房企累計存貨值為12433.14億元，同比增長3.25%。由于一季度營業(yè)收入和營業(yè)成本的增幅高于存貨增長，A股房企存貨消化周期正在縮短。以營業(yè)成本計算，一季度A股房企存貨的消化周期同比縮短9.76個月。

　　一季度，房企銷售額整體呈現逐月上升態(tài)勢。其中，3月主要房企簽約面積和簽約金額增速明顯。保利地產3月實現簽約面積93.61萬平方米，同比增長55.08%；實現簽約金額97.38億元，同比增長47.27%。

　　業(yè)內人士表示，3月隨著房企降價促銷、房源供應量加大，再加上首套房貸利率回調，使得剛需得以釋放，成交量隨之上升。

　　中投證券認為，開發(fā)商持續(xù)在以價換量的選擇下房價已有較充分調整，壓抑已久的剛需開始持續(xù)釋放，改善性需求也跟隨提升。隨著4-5月新推盤量繼續(xù)上升，月成交量也將持續(xù)上升。國泰君安表示，以價換量為開發(fā)商的最優(yōu)選擇，2012年市場將是走量不走價的復蘇。

　　房企或繼續(xù)“降開工”

　　“降價促銷”之后很可能是“限產保價”。在“去庫存”戰(zhàn)略的主導下，房企普遍壓縮新開工量和土地購置面積。“少投入，多賣房，持有現金，等待時機。這是房企在2012年普遍采取的策略”，陳晟預計，二季度房企將繼續(xù)降低新開工量。

　　一季度，保利地產新開工面積243.55萬平方米，比去年同期下降23.96%，竣工面積109.45萬平方米，比去年同期增長244.19%。報告期內公司共有在建擬建項目151個，總占地面積3264萬平方米。報告期內，公司新拓展項目僅有3個，新增規(guī)劃容積率面積182.86萬平方米。

　　無獨有偶。華僑城今年新開工計劃為133萬平方米左右，較2011年的143萬平方米開工計劃下降7%。在香港上市的遠洋地產，今年計劃的新開工量為300萬平方米。而去年遠洋地產的新開工量約500萬平方米，這意味著新開工量將減少約40%。

　　萬科在一季報中表示，公司將繼續(xù)堅持積極銷售的策略。一季度，公司參與1個城市更新改造類項目，根據當前規(guī)劃條件，相關項目由萬科負責的可開發(fā)部分用地面積約12.9萬平方米。未來在項目拓展方面，公司仍會采取審慎的態(tài)度。萬科同時表示，一季度，全國住宅新開工面積同比下降5.2%，繼2009年之后再度出現開工同比下滑的現象。企業(yè)開發(fā)投資規(guī)模的萎縮，將對市場的后續(xù)供應能力產生不利影響。