降價通道已開啟 樓盤促銷當(dāng)心笑里藏刀

    隨著調(diào)控的步步深入，房企的日子也越漸難熬。資金緊缺，庫存攀升，雖對剛需偶有優(yōu)惠政策，但市場前景依舊不容樂觀。樓市調(diào)控政策預(yù)期不改，住宅市場繼續(xù)受到抑制。為回籠資金，降低庫存，開發(fā)商開始以價換量，促銷打折不斷。“種種跡象表明，樓市降價通道已經(jīng)開啟，而此時購房更需謹(jǐn)慎。”業(yè)內(nèi)專家提醒，降價一定會牽動剛需購房者的神經(jīng)，聰明的購房者要懂得多看少動，謹(jǐn)防促銷降價下的陷阱。

    中小房企面臨破產(chǎn)威脅

    據(jù)地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，截至4月20日，已有39家上市房企發(fā)布了一季度營業(yè)報告，除保利地產(chǎn)外均為排名100以外的中小房企。其中18家發(fā)布了一季度財報，利潤合計僅4.49億元，同比下降41%。另外未發(fā)布財報的21家房企業(yè)績預(yù)告也不容樂觀，其中15家房企出現(xiàn)虧損和利潤同比下滑。

    地產(chǎn)市場研究部陳雪認(rèn)為，房企利潤大幅下滑表明2010年以來兩次調(diào)控對房企盈利能力影響開始深化，對于中小房企來說尤為明顯。中小房企持有項目數(shù)量少，在應(yīng)對市場變化時，推盤節(jié)奏和促銷策略的選擇都極為有限。再加上財務(wù)成本升高，利潤下降在所難免。日前，建行就通知各分支機構(gòu)不再對小企業(yè)放開發(fā)貸，預(yù)計下半年，中小房企融資環(huán)境將更加惡化，資金壓力會更大，如不加速降價回籠資金，破產(chǎn)風(fēng)險將會陡增。

    渣打銀行最新調(diào)研報告顯示，房企破產(chǎn)風(fēng)險還在繼續(xù)增加。渣打銀行發(fā)現(xiàn)，中國房地產(chǎn)正處于“弱平衡”狀態(tài)，短期內(nèi)建設(shè)前景穩(wěn)定，但3個月之后有可能更趨疲軟。綠城中國再次轉(zhuǎn)讓旗下置業(yè)公司股權(quán)回籠資金也折射出房企資金鏈隱憂。

    對于房企破產(chǎn)的可能性，中國房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長謝逸楓認(rèn)為：“中國中小房企破產(chǎn)危機的確存在。首先是貨幣政策和信貸政策未全面放松。其次是限購和限貸政策的存在，市場購買力難釋放。再次是中小房企的融資成本高和信貸困難，銷售回款緩慢，導(dǎo)致資金越來越緊張。最后是大房企的價格促銷力度越來越大，中小房企的大幅度下降影響到利潤預(yù)期。”

    北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉分析：開發(fā)商庫存依然偏大，未來潛在供應(yīng)依然處于較高水平，房地產(chǎn)市場整體仍將呈現(xiàn)供大于求的局面。在需求受限的情況下，未來房價仍有下行空間，成交量短期內(nèi)難有明顯放大。

    地產(chǎn)私募多為高利貸

    房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈持續(xù)惡化，IPO、發(fā)債、外資等融資通道對房企繼續(xù)關(guān)閉，于是地產(chǎn)私募成為房企籌集資金的唯一通道。住建部政策研究中心研究報告顯示，人民幣房地產(chǎn)私募基金總規(guī)模已達千億元，較2010年增長了1倍。而最大的危機在于，這些以債權(quán)形式投資于房地產(chǎn)項目的地產(chǎn)私募，實際上成了變相高利貸，對大多數(shù)投資人來說，其風(fēng)險處于不可控狀態(tài)。

    全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副主席朱大鳴認(rèn)為，地產(chǎn)私募基金正像毒藥一樣在吞噬大大小小的房地產(chǎn)企業(yè)。私募基金的平均回報成本要求25%，甚至高達30%。所以房地產(chǎn)私募基金已經(jīng)演變成另一種高利貸，對中國經(jīng)濟發(fā)展構(gòu)成了危險，也是推高中國房價的新禍?zhǔn)住Ｋ侥蓟鹬荒芗涌旆科蟮钠飘a(chǎn)，或房企把成本轉(zhuǎn)嫁到消費者頭上，一旦市場變暖，抬高房價，最后受損的還是購房者。

    據(jù)了解，目前大概只有5%的房地產(chǎn)私募是規(guī)范的，其他都是“高利貸”，一位地產(chǎn)私募資深人士透露，在“地產(chǎn)創(chuàng)新融資”外衣下，在高達25%的預(yù)期收益率承諾背后，是正在燃燒的危機導(dǎo)火索。

    房地產(chǎn)私募基金的蓬勃發(fā)展雖正當(dāng)時，但是該類基金在我國仍屬新生事物，發(fā)展歷史短暫，整體規(guī)模較小，目前還沒有針對性的管理辦法。國外房地產(chǎn)私募基金一般由行業(yè)協(xié)會制定相關(guān)政策，指導(dǎo)和規(guī)范基金運作。我國去年8月成立了房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟，并聯(lián)合發(fā)起自律宣言，但是進一步政策規(guī)范仍需加強，只有不斷提高行業(yè)自律和規(guī)范水平，才能有效防范信息披露、融資退出等風(fēng)險，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)私募基金向“正規(guī)軍”發(fā)展。 

    降價成趨勢陷阱要小心

    “以價換量”爭取有限客戶源，成為眼下很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的首要任務(wù)。樓市高歌猛進的過往不僅會令部分開發(fā)商仍不愿對調(diào)控完全妥協(xié)，更會令購房者心有余悸匆忙出手，而嚴(yán)酷的市場行情，則會令開發(fā)商進一步作出實質(zhì)性讓步。有專家表示，絕大多數(shù)開發(fā)商已認(rèn)可降價是必然趨勢，眼下的謹(jǐn)慎，則是為了更好地把握適當(dāng)?shù)慕祪r幅度和抓緊最佳的時機。

     特價房源、全款購房打折、送入戶雙花園露臺、精裝修標(biāo)準(zhǔn)提高，五花八門的促銷噱頭令人眼花繚亂。在售樓員口若懸河的介紹中，購房者也必須保持清醒，如果稍有怠慢，能不能撿到便宜還真得另說。據(jù)知情業(yè)內(nèi)人士透露，現(xiàn)階段買房人心態(tài)微妙，一旦價格停漲或降價反而會加重觀望，因此，小幅度上調(diào)價格，再通過打折、贈禮等優(yōu)惠方式把實際的成交價格降下來，既滿足了購房人資產(chǎn)價值持續(xù)上漲的期望，又降低了實際支付的總購房款，是相當(dāng)普遍的營銷方式。

    消費者在購房時，也應(yīng)警惕三大陷阱：一是交了定金不一定能買到房。定金只能證明消費者有權(quán)買房，如果沒有書面合同確定房價，遇到開發(fā)商“耍賴”，很難通過定金收據(jù)維護自己的權(quán)益。因此，購房者一定要在交定金時，與開發(fā)商簽訂其他更加明確的書面協(xié)議，以約定雙方的違約責(zé)任。二是警惕“被查封、被抵押”房產(chǎn)。已被有關(guān)部門查封、被開發(fā)商抵押的房屋不能辦理房產(chǎn)證，消費者如果買到這類房產(chǎn)，雖然打官司可以討回購房款，但獲得的賠款十分有限。因此，算上購房過程中花費的時間和精力，自然是得不償失。因而，消費者在購房之前一定要到房管部門查詢房屋的真實情況，對房屋準(zhǔn)售的面積、樓層等基本情況要搞清楚，以避免不必要的法律糾紛。三是警惕購房合同中的“文字游戲”。對于購房合同，消費者一定要看仔細，如“交房付款”，到底是先交房還是先付款，就有不同理解，在法庭上，消費者和開發(fā)商都可能輸官司。因此，消費者與開發(fā)商在簽購房合同時，要特別注意付款、交房、違約條款以及雙方在辦理房產(chǎn)證中的責(zé)任劃分、辦證期限，同時，消費者應(yīng)當(dāng)保留開發(fā)商不能按期辦理房產(chǎn)證時退房的權(quán)利。