新華社：警惕利用購(gòu)房者"偽剛需" 松綁調(diào)控

    [ 首套房貸利率的變化等只能看作是總體調(diào)控從緊背景下的一次微調(diào)。而這次微調(diào)的指向十分明顯，就是對(duì)自住需求的“寬松化”政策 ]

    4月以來(lái)，河南鄭州、江西南昌、安徽蚌埠等多個(gè)二、三線(xiàn)城市上調(diào)公積金貸款額度，此前有多家銀行下調(diào)首套房貸利率。在保剛需的背景下，市場(chǎng)成交量出現(xiàn)了較大的復(fù)蘇。

    不過(guò)，分析人士指出，當(dāng)前既要逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，又要防止一些地方以保剛需為名，變相松綁樓市調(diào)控，甚至違規(guī)操作，擾亂市場(chǎng)預(yù)期。

    刺激剛需入市

    鄭州住房公積金管理中心日前公布，為更好地支持和滿(mǎn)足繳存職工利用住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)家庭首套或改善型住房需求，自4月20日起，夫妻雙方在市級(jí)住房公積金管理機(jī)構(gòu)正常繳納公積金的，單筆最高個(gè)人貸款限額從40萬(wàn)元上調(diào)至45萬(wàn)元。

    其實(shí)，自去年下半年以來(lái)，已經(jīng)有城市出臺(tái)了上調(diào)公積金貸款額度等措施。如南京在2010年2月23日，即將住房公積金貸款最高可貸額度由30萬(wàn)元/人、夫妻雙方60萬(wàn)元/戶(hù)，調(diào)整為20萬(wàn)元/人、夫妻雙方40萬(wàn)元/戶(hù)，去年10月24日起，又將最高貸款額度恢復(fù)調(diào)整為30萬(wàn)元/人，夫妻雙方60萬(wàn)元/戶(hù)。

    歷經(jīng)了近兩年從緊的樓市調(diào)控，當(dāng)前我國(guó)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快勢(shì)頭得到抑制，投資投機(jī)需求大幅降低，部分地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下調(diào)。中央有關(guān)部門(mén)明確表示，要進(jìn)一步鞏固調(diào)控效果，同時(shí)今年要完善居民購(gòu)買(mǎi)首套自住普通商品住房貸款優(yōu)惠政策，支持居民的合理購(gòu)房需求。

    當(dāng)前，已經(jīng)有廣發(fā)銀行、花旗銀行等多家銀行開(kāi)始下調(diào)首套房貸款利率。市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，首套房貸利率的變化等只能看作是總體調(diào)控從緊背景下的一次微調(diào)。而這次微調(diào)的指向十分明顯，就是對(duì)自住需求的“寬松化”政策。說(shuō)到底，調(diào)控的基調(diào)沒(méi)有變化，只不過(guò)是更加強(qiáng)調(diào)了差異化信貸的政策而已。

    偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，在“限購(gòu)限貸”大方向不變的情況下，引導(dǎo)合理的自住類(lèi)、改善類(lèi)需求釋放，是為了保持市場(chǎng)的穩(wěn)定。

    需警惕房?jī)r(jià)走向

    隨著一系列消息的出臺(tái)，近期的A股市場(chǎng)上，房地產(chǎn)板塊走勢(shì)十分活躍，25日東華實(shí)業(yè)、上海新梅等房地產(chǎn)個(gè)股漲停。

    這一切都建立在房地產(chǎn)市場(chǎng)交易狀況改善的基礎(chǔ)之上。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)，4月以來(lái)，南京、杭州、成都、深圳等地樓市成交量同比大幅上漲。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4月13日公布，今年1~3月份，商品房銷(xiāo)售面積15239萬(wàn)平方米，同比下降13.6%，商品房銷(xiāo)售額8672億元，下降14.6%。但由于3月份以來(lái)，樓市成交逐步活躍，無(wú)論是成交量還是成交額，1~3月的降幅均比1~2月小。

    中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，當(dāng)前市場(chǎng)的變化與首套房貸利率的下調(diào)等保剛需措施有一定關(guān)系。目前首套房購(gòu)房者很多可以實(shí)現(xiàn)9折利率，相當(dāng)于房?jī)r(jià)下調(diào)5%~10%。

    不過(guò)，世聯(lián)地產(chǎn)北京公司副總經(jīng)理劉春巖表示，在限購(gòu)政策不松動(dòng)的局面下，剛需釋放后將呈現(xiàn)一定的衰弱效應(yīng)。

    從近期北京等地市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，由于成交走高，部分房源尤其是二手房?jī)r(jià)格再次出現(xiàn)上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，一些二手房業(yè)主也不愿意降價(jià)出售，導(dǎo)致目前4月份的二手房成交量低于3月份。

    “從3月下旬至4月份，樓盤(pán)來(lái)訪(fǎng)量已經(jīng)出現(xiàn)了下降趨勢(shì)，這些變化反映出‘小陽(yáng)春’的勢(shì)頭有些式微。”劉春巖說(shuō)。

    北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，當(dāng)前房企資金壓力依然非常大，眼下是信貸償還高峰期，部分房地產(chǎn)企業(yè)，特別是庫(kù)存及資金壓力大的企業(yè)依然有降價(jià)加快銷(xiāo)售的必要。

    防止違規(guī)操作

    在市場(chǎng)出現(xiàn)一定復(fù)蘇的環(huán)境下，也有一些新情況值得關(guān)注和警惕。

    分析人士指出，針對(duì)購(gòu)房者，一是警惕“偽剛需”。比如盡管有多套房產(chǎn)，但將房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到親屬名下，或者家庭有多套房，但都不在成年子女名下，買(mǎi)房人巧借政策，成為剛需。二是關(guān)注投資需求再度大規(guī)模入市，近期北京市場(chǎng)一些豪宅銷(xiāo)售十分火熱，這既表明不少投資需求看好樓市，而且從理論上講，豪宅的買(mǎi)家應(yīng)有多套房產(chǎn)，那么在限購(gòu)令的背景下其買(mǎi)房的途徑值得深究。三是警惕很多地方一直存在的代辦社保或買(mǎi)賣(mài)戶(hù)口等違規(guī)行為近期再度活躍，這些違規(guī)操作變相打開(kāi)購(gòu)房通道，擾亂市場(chǎng)預(yù)期。

    針對(duì)開(kāi)發(fā)商，一是關(guān)注開(kāi)發(fā)商不拿地、不開(kāi)工、緩施工等情形，對(duì)于一些拿地不動(dòng)工的項(xiàng)目，必須嚴(yán)肅處理；二是對(duì)于一些定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快項(xiàng)目，應(yīng)保持關(guān)注，對(duì)其存在的違規(guī)銷(xiāo)售行為進(jìn)行追查。

    針對(duì)地方政府，應(yīng)該看到，許多城市的土地出讓金占其財(cái)政收入的四成甚至更多，在土地利益沖動(dòng)下也有一些城市出臺(tái)救市舉動(dòng)，對(duì)此應(yīng)堅(jiān)決取締，追究責(zé)任。

     專(zhuān)家建議，目前既需要堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖，也需要加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)以及房產(chǎn)稅推進(jìn)等工作，建立樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，使房?jī)r(jià)回歸到合理水平。