中信新城公司總價(jià)52.4億京地王是非法“地王”？

　　在2010年3月15日拍出，總價(jià)52.4億的北京“地王”會(huì)是非法用地？

　　如今這塊位于北京亦莊，編號(hào)X1-1B的“地王”已蓋起了名為中信新城的小區(qū)，且已對(duì)外銷售。但就在這塊地的東南角，中信新城高大樓盤的陰影處，卻立著一座黑色廠房的小服裝廠，甚至廠房地基都已暴露在樓盤施工挖出的大坑上。問題正在這里。

　　今年2月27日，這家名為北京賽斯特新世紀(jì)服裝有限公司(下稱賽斯特公司)的服裝廠，將北京市國土局和“地王”開發(fā)商北京中信新城房地產(chǎn)有限公司(下稱中信新城公司)告上法庭，要求撤銷這塊總價(jià)“地王”的拍賣出讓。

　　賽斯特公司拿出了關(guān)鍵證據(jù)：位于X1-1B地塊范圍內(nèi)該公司廠址的土地使用證。若證據(jù)屬實(shí)，北京市國土局將涉嫌將這塊“地王”未征先賣，北京的總價(jià)“地王”也因此是非法用地。

　　北京市國土局和中信新城公司提交給法院的答辯狀中稱，“如果項(xiàng)目地塊的全部出讓行為被撤銷，項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)將落空或延遲，購房者的權(quán)利將受到侵害，社會(huì)危害嚴(yán)重”。

　　原定于4月17日的開庭因故推遲，但直到4月25日，賽斯特公司還在和國土局方面進(jìn)行最后的拆遷補(bǔ)償談判。未征地先拍賣，這到底是工作失誤，抑或另有隱情？

　　未征先拍的爭(zhēng)議

　　賽斯特公司成立于上世紀(jì)90年代初，由一幫國有服裝廠下崗員工創(chuàng)辦。

　　從1995年到2000年，賽斯特公司以協(xié)議方式，分3次獲得廠區(qū)7685平方米土地的使用權(quán)。3份國有土地使用證復(fù)印件顯示，賽斯特公司的土地使用權(quán)均未到期，亦無作廢標(biāo)注。

　　賽斯特公司的土地在X1-1B地塊的拍賣文件中也有顯示?！陡?jìng)買須知》第7條中，“宗地代征綠地范圍內(nèi)有服裝廠、加油站等建筑物未拆除，占地面積約7300平方米”。第35條中，“服裝廠、加油站等建、構(gòu)筑物由中信新城公司負(fù)責(zé)在交地前拆除”。兩條中的服裝廠指的就是賽斯特公司。

　　北京市國土局根據(jù)上述第7條提出答辯意見稱，代征地不屬于土地出讓范圍，但并未給出法律依據(jù)。X1-1B地塊規(guī)劃總用地面積330236平方米，其中建設(shè)用地185861平方米，城市代征綠地面積144374平方米。

　　事實(shí)上，《北京市代征城市綠化用地移交建設(shè)管理辦法》第6條規(guī)定，政府儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目或企業(yè)，為主體實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目，在完成土地出讓(或劃撥)60日內(nèi)，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)或其他一級(jí)開發(fā)企業(yè)與區(qū)(縣)綠化行政部門辦理代征綠地移交工作。

　　“北京市國土局將X1-1B地塊的使用權(quán)出讓給中信新城公司，而作為出讓的先決條件，中信新城公司只能取得其中185861平方米的建設(shè)用地使用權(quán)，而其中規(guī)劃為城市綠化用地的144374平方米土地，要無償移交給城市綠化主管部門。”賽斯特公司代理律師李延武告訴本報(bào)。

　　也就是說，代征綠地需先由中信新城公司拍得，再無償轉(zhuǎn)讓給綠化部門。而拍賣的前提是這些用地必須由國土部門收儲(chǔ)。

　　賽斯特公司總共7685平方米的土地中，有約300平方米被規(guī)劃為建設(shè)用地，其余才是規(guī)劃中的城市代征綠地。

　　對(duì)這300平方米土地，在北京市國土局提交給法院X1-1B地塊建設(shè)用地使用證復(fù)印件中，劃出了一個(gè)狹長(zhǎng)三角形，并標(biāo)注“本宗土地面積不包括中信新城公司與賽斯特制衣北京分公司的爭(zhēng)議地塊面積：321.94平方米”。

　　標(biāo)注爭(zhēng)議土地的行為，被北京市國土局認(rèn)定為，“從整體出讓程序來看，賽斯特公司的利益并未因北京市國土局對(duì)該項(xiàng)目地塊的出讓行為受到實(shí)際損失”。

　　而賽斯特公司代理律師李延武則認(rèn)為，“標(biāo)注登記行為的合法性，并不能說明出讓行為的合法性”，他認(rèn)為，賽斯特公司指控的是北京市國土資源局出讓X1-1B地塊的行為侵權(quán)違法，并未指控在出讓之后的登記發(fā)證行為侵權(quán)違法。

　　非法“地王”？

　　李稱，賽斯特公司擁有使用權(quán)的土地，明顯包括在X1-1B地塊的出讓范圍中，應(yīng)該先把征地補(bǔ)償談妥，再行拍賣。

　　賽斯特公司經(jīng)理閻京生告訴本報(bào)，公司土地、廠房的征地拆遷補(bǔ)償談判，從2009年7月就已開始，但至今仍無結(jié)果。

　　中信新城小區(qū)現(xiàn)已成形，原先位置最好的“觀景房”，卻被賽斯特公司廠房擋了視線。

　　不僅如此，在X1-1B地塊上，還要配建限價(jià)房8萬平米，公租房2萬平米。其中對(duì)接西城區(qū)的限價(jià)房項(xiàng)目已經(jīng)取得了預(yù)售許可證，西城區(qū)政府也已進(jìn)行了登記和搖號(hào)。

　　北京市國土局在給法院的答辯意見中就此認(rèn)為，“如果項(xiàng)目地塊的全部出讓行為被撤銷，購房者(特別是保障房購房者)的權(quán)利將受到侵害，社會(huì)危害嚴(yán)重”。

　　“地王”的誕生

　　對(duì)于賽斯特公司，中信新城公司最初提出的征地補(bǔ)償款是3100萬，隨后漲到了6600萬、8000萬，最后在非正式場(chǎng)合提出1億元。

　　但閻京生告訴本報(bào)，“我們只想要塊地重新生產(chǎn)”。賽斯特公司在2011年初曾請(qǐng)一家咨詢公司評(píng)估，在亦莊再買同等面積的廠房和土地實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)，需要2.3億元。

　　中信新城公司總經(jīng)理曾慶告訴本報(bào)，中信新城公司作為拆遷方，的確在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上與賽斯特公司發(fā)生分歧，“最后就剩下他們一家談不好”。至于為何在補(bǔ)償未談好，土地未征收之時(shí)就申請(qǐng)X1-1B地塊入市，曾慶以開會(huì)為由拒絕回答。

　　雖然對(duì)賽斯特公司的拆遷補(bǔ)償從2009年7月就已開始，但閻京生告訴本報(bào)，在X1-1B地塊于2010年3月15日拍賣前，拆遷方只和他們接觸了一兩次。在補(bǔ)償談判中作用巨大的第三方評(píng)估報(bào)告，也是在3月16日，地塊成交后的第2天才送到賽斯特公司。這被李延武認(rèn)為是，“拆遷方此前并不想正式談”。

　　知情者稱，在賽斯特公司地塊涉嫌“一女二嫁”事件中，北京市國土局應(yīng)有足夠監(jiān)控手段。在中信新城公司完成X1-1B地塊的一級(jí)開發(fā)之后，土地收儲(chǔ)中心應(yīng)到場(chǎng)驗(yàn)收，拍照存檔，偌大的工業(yè)廠房不應(yīng)被驗(yàn)收人員錯(cuò)過。

　　北京市國土局向法院提交了《關(guān)于大興亦莊X1-1B地塊土地入市交易的申請(qǐng)》作為證據(jù)，但并未提交相關(guān)政府土地部門的批示。其提交給法院的《X1-1B地塊征地結(jié)案表》復(fù)印件顯示，“被征地單位”蓋章處，并沒有賽斯特公司的公章。

　　時(shí)至今日，賽斯特公司成為了一個(gè)拆遷爛尾工程，該公司人士稱，直到4月25日，他們還在和有關(guān)部門進(jìn)行補(bǔ)償談判，但未達(dá)成共識(shí)。不僅賽斯特公司，今年1月《中國房地產(chǎn)報(bào)》報(bào)道，在中信地產(chǎn)拍下的亦莊X1-3地塊尚有幾戶人家沒有搬遷，而正在進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)的另外3宗地，也還未拆遷完畢。

　　賽斯特公司知情人士揣測(cè)稱，恐怕實(shí)力雄厚的中信新城公司并未把賽斯特公司這樣的“釘子戶”放在眼里，相反還把其當(dāng)作“工具”，同意把未拆遷的情況寫進(jìn)《競(jìng)拍須知》，“這樣可以讓拍地的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手顧慮這塊地的拆遷麻煩”。

　　該知情者稱，可能令中信新城公司沒想到的是，X1-1B地塊拍賣過程中，突然冒出了地產(chǎn)大鱷金融街集團(tuán)叫價(jià)競(jìng)爭(zhēng)。賽斯特公司人士事后回憶認(rèn)為，“中信新城當(dāng)時(shí)必須要拍下X1-1B地塊”，“否則涉嫌未征先拍的內(nèi)情就將暴露”。

　　就這樣，在兩家國企巨頭的競(jìng)爭(zhēng)中，北京總價(jià)“地王”在當(dāng)年3月中旬誕生，并引發(fā)軒然大波。

　　誰造就未征先拍？

　　為什么一個(gè)“地王”的整體拍賣中，卻存在局部未征地先拍賣的錯(cuò)誤？

　　包括X1-1B地塊在內(nèi)的整個(gè)亦莊X1項(xiàng)目的土地一級(jí)開發(fā)，早在2007年就已開始，一級(jí)開發(fā)商正是中信新城公司(曾用名北京中信新成置業(yè)有限公司)。

　　按規(guī)定，土地一級(jí)開發(fā)主體是國土部門下設(shè)的土地收儲(chǔ)中心，但收儲(chǔ)中心作為事業(yè)單位，往往并沒有能力開發(fā)，而是委托房地產(chǎn)商進(jìn)行。

　　承接土地一級(jí)開發(fā)的開發(fā)商，依照是否墊資，可以有2%至8%的利潤(rùn)，但這一利潤(rùn)明顯無法吸引開發(fā)商參與。

　　業(yè)內(nèi)人士稱，開發(fā)商參與土地一級(jí)開發(fā)，很大程度上是為了在二級(jí)市場(chǎng)拿地活得便利。具體到X1-1B地塊，今年1月《中國房地產(chǎn)報(bào)》援引知情人士說法稱，“因?yàn)橐嗲f地塊的一級(jí)開發(fā)是中信地產(chǎn)在運(yùn)作，緊挨著的幾塊地也是中信在從事一級(jí)土地開發(fā)，當(dāng)時(shí)大家知道土地成交懸念不大。”

　　2009年12月15日，中信新城公司向大興區(qū)政府提交了一份《關(guān)于大興亦莊X1-1B地塊土地入市交易的申請(qǐng)》，本報(bào)得到的這份申請(qǐng)的復(fù)印件寫到，X1項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)已完成投資26.5億元，其中，支付拆遷資金16.1億元，征地資金7億元，前期費(fèi)用、財(cái)務(wù)成本和管理費(fèi)用等3.4億元。

　　關(guān)鍵之處在于，按照律師出具的文件，這些費(fèi)用已超出原先約定的“X1-1B地塊應(yīng)分?jǐn)偟耐恋匾患?jí)開發(fā)成本11.8億元”。

　　在此情況下，中信新城公司向大興區(qū)政府“申請(qǐng)X1-1B地塊開始土地入市交易工作，以便加快土地一級(jí)開發(fā)投資回收進(jìn)度和X1項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度”。

　　有知情者揣測(cè)，這也許暗合土地儲(chǔ)備部門意圖。其時(shí)北京土地市場(chǎng)陷入癲狂，選擇合適時(shí)機(jī)把土地推向二級(jí)市場(chǎng)，關(guān)乎土地財(cái)政收益多寡。

　　仍是在這份申請(qǐng)中，中信新城公司稱，“X1-1B地塊已完成征地結(jié)案、住宅拆遷等工作，僅剩余代征地上兩家企業(yè)將于近期完成拆遷”。

　　不管是這份X1-1B地塊入市交易的申請(qǐng)，還是地塊《競(jìng)買須知》，都只提到賽斯特公司尚未拆遷，而不提拆遷補(bǔ)償未談攏。