張宏偉：樓市“刺激剛需”政策稱不上“救市”

    針對近日多家媒體報道的“住建部醞釀刺激剛需”、“住建部調(diào)研公積金條例擬擴大使用范圍”等說法，4月25日，住建部相關(guān)負責(zé)人及住建部下屬事業(yè)單位政策研究中心相關(guān)負責(zé)人表示，尚未聽說醞釀新政策出臺。

    而同時，上述負責(zé)人強調(diào)，住建部有關(guān)“抑制投資購房需求，支持合理購房需求”的政策一直未變。

    這樣的表態(tài)未免有些“話中有話”。如果按照“抑制投資購房需求，支持合理購房需求”的說法，那么，也就意味著，樓市“刺激剛需”政策可以出臺，并且從2012年以來被默許的普通住宅標準調(diào)整、首套房貸的定向放松等政策已經(jīng)在執(zhí)行落實。如果這個結(jié)論已經(jīng)被認可，那么“尚未聽說醞釀新政策出臺”的說法意義本身就不大。也救市說，即使住建部不直接出臺樓市“刺激剛需”政策，只要地方政府在“抑制投資購房需求，支持合理購房需求”范圍內(nèi)也是可以做出政策層面的“微調(diào)”的。

    因此，政策層面基本還是圍繞“自住需求”進行點式微調(diào)。但是，相關(guān)人士將圍繞“自住需求”的微調(diào)政策稱為政府的“救市”措施，也以“住建部醞釀刺激剛需”政府托市的輿論影響整個政策及市場的走勢，讓當(dāng)前的樓市調(diào)控及市場處境有些尷尬。

    在樓市調(diào)控效果來之不易的今天，筆者也同意“抑制投資購房需求，支持合理購房需求”，但我們不能把“支持合理購房需求”當(dāng)成樓市“救市”的政策，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉(博客)認為，樓市“刺激剛需”政策稱不上“救市”。原因如下：

    第一、“抑制投資購房需求，支持合理購房需求”的結(jié)果已經(jīng)導(dǎo)致市場“以價換量”，但是當(dāng)前市場成交量并未出現(xiàn)持續(xù)回暖態(tài)勢，反而出現(xiàn)一定程度下滑，如果后市房地產(chǎn)市場成交量持續(xù)低迷，這將影響到房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，也將影響到宏觀經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展；

    第二、房地產(chǎn)行業(yè)作為一個行業(yè)，應(yīng)該保持和支持市場合理購房需求積極入市，而并非打壓這些正常需求。

    第三、當(dāng)前“微調(diào)”政策還稱不上救市，政策基本還是圍繞“自住需求”進行，政策并沒有偏向投資性和改善需求，如果政策導(dǎo)向偏向這兩類需求，筆者認為這才是真正“救市”之舉。

    從全國范圍內(nèi)政策變化情況來看，樓市調(diào)控已經(jīng)呈現(xiàn)出定向?qū)捤苫蚓植糠潘傻嫩E象，但是，在地方政府頻發(fā)“微調(diào)”信號的同時，中央層面關(guān)于調(diào)控的態(tài)度并未出現(xiàn)實質(zhì)性松口。上海居住證滿三年可購買二套房政策的叫停，佛山松綁版限購令半日游，蕪湖免契稅補貼買房新政被叫停，多數(shù)原因是由于這些政策放松過度等原因。從這個角度而言，政策并沒有偏向投資性和改善需求，政策調(diào)控的大局仍然是偏向以“自住需求”為主。

    從近期政策層面變化情況來看，武漢、南京、南昌等城市近期上調(diào)公積金貸款余額上限，甚至武漢市出現(xiàn)公積金貸款購置首套房可以首付兩成的做法，筆者認為，這樣的“刺激剛需”入市的政策也稱不上“救市”，也沒有必要大驚小叫。

    從政策層面角度而言，上調(diào)公積金貸款上限，購房者就可以更多的利用公積金額度進行購房，對于購房者來說，可以享受到更多貸款額度的同時，公積金貸款利率較商業(yè)貸款低很多，對于購房者也節(jié)約了購房支出。這對于剛需來講，應(yīng)該可以刺激這部分需求入市購房。至于公積金貸款購置首套房可以首付兩成的做法也不是說不可以嘗試，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，“刺激剛需”入市的方式是靈活多樣的，最關(guān)鍵的不是我們否認這樣的政策出臺，而是在執(zhí)行環(huán)節(jié)嚴格控制非剛需群體鉆空子入市，也要考慮這樣操作是否有相應(yīng)的市場風(fēng)險，同時，也要控制好這樣操作對于市場平穩(wěn)健康發(fā)展是否有益。