上市房企去庫(kù)存壓力遞增 以?xún)r(jià)換量成共識(shí)

    雖然調(diào)控政策“疑似”觸底，但房地產(chǎn)上市公司年報(bào)、季報(bào)顯示，地產(chǎn)商庫(kù)存高企、負(fù)債積重、資金繃緊，龍頭房企紛紛降低開(kāi)工面積計(jì)劃、銷(xiāo)售目標(biāo)增長(zhǎng)率。另一方面，以信托、銀行理財(cái)?shù)热谫Y渠道進(jìn)入還款高峰期為標(biāo)志，今年房企資金面仍舉步維艱，以?xún)r(jià)換量、回籠資金將成行業(yè)共識(shí)；而在房?jī)r(jià)真正松動(dòng)后，行業(yè)或走出先抑后揚(yáng)的發(fā)展曲線。

    據(jù)上證報(bào)資訊統(tǒng)計(jì)，截至4月27日，滬深兩市共142家房地產(chǎn)上市公司（依據(jù)申萬(wàn)分類(lèi)）發(fā)布2011年年報(bào)，剔除重組等不可比因素后，合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4714億，同比增長(zhǎng)13.8%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)660億，同比增長(zhǎng)13.7%，增速較2010年、2009年明顯下滑。

    而市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)上市公司的共識(shí)是，調(diào)控政策出臺(tái)兩年以來(lái)，業(yè)績(jī)已非最受關(guān)注的財(cái)務(wù)指標(biāo)，存貨、負(fù)債、資金鏈等更具警示、預(yù)判意義。

    先看存貨。統(tǒng)計(jì)顯示，142家房地產(chǎn)上市公司2011年末的存貨合計(jì)高達(dá)1.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)34.7%。調(diào)控政策下，隨2010年大量開(kāi)工的項(xiàng)目陸續(xù)竣工，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)日趨聚焦于不斷累積的高庫(kù)存；同時(shí)，一方面是存貨量快速增加，另一方面是銷(xiāo)售不景氣，這又導(dǎo)致企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)增長(zhǎng)和存貨周轉(zhuǎn)率下降。

    例如萬(wàn)科，以750.02億元的存貨絕對(duì)值增幅位居A股公司榜首。截至2011年12月31日，萬(wàn)科的各類(lèi)存貨中，在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品1380億元，占比66.2%；擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品629.9億元，占比30.2%；已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品72.4億元，占比3.5%。萬(wàn)科的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)已達(dá)1442天，同比增加105天。

    再看負(fù)債。據(jù)統(tǒng)計(jì)，142家房地產(chǎn)上市公司2011年末負(fù)債水平仍在提升，總負(fù)債額達(dá)到1.44萬(wàn)億元（包括預(yù)收賬款），比上年同期1.6萬(wàn)億上漲24%，負(fù)債率平均已經(jīng)達(dá)到了72.3%，為近10年來(lái)最高。

    最后看資金鏈。據(jù)統(tǒng)計(jì)，133家房地產(chǎn)上市公司2011年末經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為-655億，緊繃情況仍然嚴(yán)重。

    以上三項(xiàng)構(gòu)成上市房企困境的概貌：存貨量快速增加、負(fù)債持續(xù)攀升、資金鏈愈發(fā)緊張，三者高度關(guān)聯(lián)、又相互惡化。反饋到年報(bào)中，大量龍頭房企紛紛降低開(kāi)工面積計(jì)劃，降低銷(xiāo)售目標(biāo)增長(zhǎng)率，以求“以?xún)r(jià)換量”度過(guò)難關(guān)。對(duì)比過(guò)去幾年動(dòng)輒30%、50%的銷(xiāo)售目標(biāo)增長(zhǎng)率，多數(shù)房企將銷(xiāo)售目標(biāo)增長(zhǎng)率設(shè)定在10%以下。

    金地集團(tuán)在年報(bào)中坦言：如果說(shuō)2011年的房地產(chǎn)市場(chǎng)是調(diào)整之年，那么我們認(rèn)為2012年將進(jìn)一步沿著去年之路前行：政策面從緊的態(tài)勢(shì)短期內(nèi)將很難改變，房?jī)r(jià)還將處在理性回歸的過(guò)程中。

    以此從基本面來(lái)看，今年一季度房地產(chǎn)行業(yè)指標(biāo)全線下滑。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資10927億元，增速比上年同期回落10.6%。全國(guó)房屋新開(kāi)工面積39946萬(wàn)平方米，同比僅上漲0.3%，其中住宅新開(kāi)工面積29427萬(wàn)平方米，同比下降5.2%。商品房銷(xiāo)售面積15239萬(wàn)平方米，同比下降13.6%。

    在拿地?zé)崆樯?，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積7859萬(wàn)平方米，同比下降3.9%；2012年3月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)(國(guó)房景氣指數(shù))為96.92，再創(chuàng)新低。

    國(guó)泰君安研究報(bào)告直接預(yù)測(cè)，2012年地產(chǎn)全年新開(kāi)工增速將持續(xù)下滑至-11%，全年投資增速下滑至12%。

    更值得注意的是價(jià)格指標(biāo)，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月商品房銷(xiāo)售均價(jià)為5498元/平方米，同比上升6.4%，環(huán)比下降7.1%，標(biāo)志著房?jī)r(jià)真正開(kāi)始松動(dòng)。

    再看到上市房企的今年一季報(bào)，業(yè)績(jī)呈現(xiàn)明顯的探底趨勢(shì)，存貨壓力還在攀升。

    截至4月27日，據(jù)上證報(bào)資訊統(tǒng)計(jì)，滬深兩市共129家房地產(chǎn)上市公司（依據(jù)申萬(wàn)分類(lèi)）發(fā)布2012年一季報(bào)，剔除重組等不可比因素后，合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入653億，同比增8.87%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)86.78億，同比降0.6%，為前幾年所罕見(jiàn)。

    以“招保萬(wàn)金”四大龍頭為例。其中，金地集團(tuán)凈利潤(rùn)1.56億元，同比降3.58%；招商地產(chǎn)凈利潤(rùn)4.3億元，同比降23.5%；保利地產(chǎn)凈利潤(rùn)5.4億元，同比降23.5%；僅萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)，凈利潤(rùn)14億元，增15.8%。

    與此同時(shí)，“招保萬(wàn)金”存貨壓力仍沒(méi)有得到緩解，3月末的存貨較2012年期初均微幅增加，但同比則大增36%。