葉檀：鄂爾多斯正在見(jiàn)證房地產(chǎn)泡沫的毀滅

    鄂爾多斯正在見(jiàn)證貨幣泡沫、資源泡沫、房地產(chǎn)泡沫的共同毀滅。

    根據(jù)3月以來(lái)媒體的報(bào)道，樓市連續(xù)數(shù)月成交慘淡，大量民間借貸拖欠款不還，商場(chǎng)、酒店、娛樂(lè)城消費(fèi)大幅下滑，節(jié)后外地務(wù)工者不愿返回，出租車司機(jī)收入減半，自殺者屢有所聞，人均GDP直逼香港的內(nèi)地最富城市鄂爾多斯正一片哀鴻。

    鄂爾多斯具備獨(dú)特的快速經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。以羊煤土氣立足于市場(chǎng)的鄂爾多斯，靠的是資源溢價(jià)，資源價(jià)格上升為鄂爾多斯帶來(lái)了源源不斷的現(xiàn)金流，這股無(wú)法落入低利潤(rùn)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)金流尋找到了宣泄口，那就是房地產(chǎn)，而高利貸等虛擬經(jīng)濟(jì)就向通向礦業(yè)與房地產(chǎn)的大路。

    資金流向大致如下，從能源上掘得的“黃金”投入資金市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上升，收益可以順利回流到礦業(yè)與資金鏈。在這個(gè)鏈條中，重要的是兩點(diǎn)，煤炭?jī)r(jià)格保持上升，房地產(chǎn)保持升值預(yù)期，資金鏈的緊平衡就可以維系，因?yàn)?，總是可以從各個(gè)渠道借到更多的錢。

    很不幸，泡沫豐盛的虛擬經(jīng)濟(jì)模式注定無(wú)法經(jīng)受經(jīng)濟(jì)下行周期的考驗(yàn)。

    由于經(jīng)濟(jì)下行，堅(jiān)挺的煤炭?jī)r(jià)格下行，從去年開(kāi)始的煤炭?jī)r(jià)格下降延續(xù)至今，今年第一季度全國(guó)煤炭銷量累計(jì)完成82760萬(wàn)噸，同比增加4454萬(wàn)噸，增長(zhǎng)5.7%，遠(yuǎn)低于去年同期的6.8%。雖然煤炭?jī)r(jià)格連續(xù)數(shù)周回暖，不過(guò)銷售壓力沒(méi)有得到根本緩解。這是個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)，顯示經(jīng)濟(jì)趨冷之后，資金源頭緊縮。加之煤炭企業(yè)治理整頓，許多小煤企雪上加霜。

    依靠高利貸等資金建成的房地產(chǎn)，無(wú)法吸引到足夠的買家，造成高利貸鏈條的斷裂。2011年，房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，致命的一擊終于到來(lái)。據(jù)官方2011年10月底公布的數(shù)據(jù)，鄂爾多斯市中心區(qū)累計(jì)建成房屋23.5萬(wàn)套，在建11萬(wàn)套，總計(jì)34.5萬(wàn)套，根據(jù)中心區(qū)人口折算，戶均1.35套。當(dāng)2011年中央對(duì)樓市展開(kāi)調(diào)控時(shí)，樓市盛筵戛然而止，高速運(yùn)轉(zhuǎn)的資金鏈迅速凍結(jié)。與溫州一樣，民間信用體系崩潰，人們談高利貸色變，正常的民間借貸都困難重重。21世紀(jì)網(wǎng)報(bào)道：“現(xiàn)在典當(dāng)行不敢放貸，也不敢逼迫債主，擔(dān)心債主跑路或者自殺。同時(shí)典當(dāng)行也在欠債，欠銀行的或者欠放貸者的。這個(gè)鏈條上的所有人都在扛著，誰(shuí)也不知道誰(shuí)會(huì)是先撐不住的那個(gè)”，曾經(jīng)高利貸引發(fā)的巨大恐慌現(xiàn)得變得麻木。

    高利貸如強(qiáng)韌的繩索，一頭系著礦業(yè)，一頭系著房地產(chǎn)，周德文先生認(rèn)為，鄂爾多斯的高利貸規(guī)模遠(yuǎn)在溫州之上。如今高利貸崩盤(pán)，反過(guò)來(lái)沉重打擊了礦業(yè)與房地產(chǎn)，局勢(shì)更加惡化。

    經(jīng)濟(jì)下行期如退潮期，可以檢驗(yàn)出當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的含金量，對(duì)人才的吸引程度，現(xiàn)在，實(shí)體經(jīng)濟(jì)究竟如何水落石出，裸泳城市浮出水面。

    鄂爾多斯顯然沒(méi)有吸引到足夠的實(shí)業(yè)家，超高的物價(jià)與房租趕走了當(dāng)初的熱心掘金者，他們?cè)诖说責(zé)o法生存，也無(wú)法尋找到足夠的就業(yè)機(jī)會(huì)。雖然鄂爾多斯市建成了在過(guò)去的幾年里，鄂爾多斯政府在康巴什新城建立了圖書(shū)館、博物館、醫(yī)院、銀行、超市、文化藝術(shù)中心、會(huì)展中心、民族劇院、幼兒園、小學(xué)、初中、高中等，還有免費(fèi)的公交在城區(qū)中穿行。但沒(méi)有生根的文化，沒(méi)有有影響力的展會(huì)，沒(méi)有中小學(xué)生在此駐留，有的只是一片空曠，展示著曾經(jīng)的野心與輝煌。

    當(dāng)?shù)厝碎_(kāi)始嘗試實(shí)體經(jīng)濟(jì)，不過(guò)習(xí)慣了高額征地補(bǔ)償、民間借貸高息、炒房暴利的文化，很難適應(yīng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的艱難。以羊絨為例，十年的時(shí)間，羊絨從“軟黃金”陷入地?cái)偸綈盒詢r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，產(chǎn)品質(zhì)量下降，而利潤(rùn)日趨微薄，環(huán)境破壞加劇。這是一條常規(guī)的制造業(yè)從高端到低端、劣幣驅(qū)逐良幣的經(jīng)典案例。

    鄂爾多斯的發(fā)展過(guò)快過(guò)于劇烈，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了政府的管理能力，人力資源的提升速度，以及實(shí)體企業(yè)的正常發(fā)展速度。

    鄂爾多斯有兩種辦法擺脫目前困境，一是被動(dòng)等，等全國(guó)投資大幅反彈拉升煤炭?jī)r(jià)格，等政策放松使房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖；二是主動(dòng)變，降低投資速度，改變不切實(shí)際的幻想，不要真以為在市場(chǎng)環(huán)境上可以大干快上與香港比肩。托老天之福，鄂爾多斯有豐富的資源，尋找到可靠的投資者，找到誠(chéng)信而有能力的企業(yè)家，清洗鄂爾多斯的投機(jī)環(huán)境，把鄂爾多斯的未來(lái)與創(chuàng)業(yè)者、與有遠(yuǎn)見(jiàn)者捆綁在一起，就是與中國(guó)最具潛力的人群捆綁在了一起。

    鄂爾多斯模式是泡沫經(jīng)濟(jì)模式的翻版，只不過(guò)更加夸張，更加慘烈，速度更快。這不是鄂爾多斯一城之罪，資源價(jià)格的上漲源于實(shí)體經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，而資源與房地產(chǎn)脫離地心引力，則“受惠”于不受控制、四處流竄的天量貨幣天量投資、過(guò)度的貨幣都脫不了干系。