開發(fā)商資金鏈緊張轉(zhuǎn)嫁風險 要求建筑商墊資金

開發(fā)商危如累卵的資金疫情，正在蔓延至整條食物鏈。

4月23日，中國建筑一位高層告訴本報記者，從工程付款進度來看，位于長三角和珠三角的一些開發(fā)商，資金十分緊張。

幾乎同一天，渣打銀行發(fā)布的最新研究報告稱，在渣打銀行調(diào)研的30家開發(fā)商中，24家稱當?shù)亻_發(fā)商很緊張或者表示擔憂，少數(shù)幾家表示非常擔憂。有6家認為，如果3個月內(nèi)銷售狀況不改善，即將面臨破產(chǎn)風險。渣打銀行的樣本量取自成都、武漢、南京、杭州、西安、石家莊、中山和肇慶。

但海爾地產(chǎn)董事長盧鏗此前在接受本報記者采訪時表示，開發(fā)商的資金并沒有像外界形容的那么緊張，現(xiàn)在是建筑商和供貨商一起幫開發(fā)商撐。

本輪調(diào)控持續(xù)時間之久，程度之嚴厲，都超過了許多開發(fā)商的想象。從最近破產(chǎn)的金星房地產(chǎn)公司暴露的債務關系來看，建筑商、供貨商是最直接的受害者。據(jù)了解，金星地產(chǎn)拖欠施工方長城建設工程款5000多萬元，拖欠廣廈建設工程款2000多萬元，拖欠杭州圣基建筑特種工程有限公司200多萬元。

施工單位、供貨商已經(jīng)聞到了危險的氣息，而長期以來的行業(yè)潛規(guī)則，則將其推向了危險的境地。

墊資潛規(guī)則暢行

雖然早在1996年，原國家計劃委員會、建設部和財政部就聯(lián)合頒布了《關于嚴格禁止在工程建設中帶資承包的通知》，但墊資承包現(xiàn)象從未禁止，甚至日趨嚴重。

據(jù)知情人員介紹，目前除財政性投入的工程外，多數(shù)工程在招標文件中，有的付款方式含糊，有的雖表面寫明按規(guī)定辦理，但在詢標時，或在事前或事后暗中協(xié)定，強令施工企業(yè)墊資（又稱帶資）。墊資與否，是決定工程中標不中標的必要條件。而墊資數(shù)值之大，令行外人士瞠目。

一些私營開發(fā)商，由于資金有限、項目投資較大，往往只在項目前期投入少量資金，然后大量占用施工企業(yè)資金進行建設，待房屋銷售后再支付工程款。中坤集團董事長黃怒波告訴本報記者，很多開發(fā)商都在這么做，包括國內(nèi)有名的大開發(fā)商。對于開發(fā)商來說，投入的最大一筆資金是土地款，土地款付清后，就開始運作各種融資，而建筑商墊資則是重要的融資方式之一。

從墊資的時間及程度上講，工程墊資形式有以下幾種：一是帶資施工，亦可稱為前期墊資，主要表現(xiàn)為由承包商墊付預付款或部分進度款，施工到一定階段后，承包商再以進度款的形式收回已經(jīng)墊付的全部或部分資金。

二是形象節(jié)點付款，亦可稱為階段性墊資，主要表現(xiàn)為承包人以自有資金完成節(jié)點工程如基礎工程、主體結(jié)構(gòu)工程、裝飾工程時，發(fā)包人在扣除約定的用于保修等事項的比例后支付相應部分的工程價款。

三是低比例形象進度付款，亦可稱為按進度款比例墊資，系指承包人在完成階段性施工或節(jié)點工程施工后，發(fā)包人僅以較低的比例支付工程價款，承包人不但拿不到前一施工階段的進度款，而且還要對隨后的工程進行墊資施工。

四是工程竣工后付款，此種方式亦可稱為完全墊資，或100%的墊資施工，指承包人在前期的開工及整個工程施工過程中，需完全依靠自有資金完成工程，待工程竣工后才能夠期冀得到工程價款。

總部在杭州的昆侖置業(yè)董事長蔣傳良告訴記者，一般施工單位的墊資占整個工程款的30%至40%左右，施工單位可以通過銀行貸款，而一段時間里，施工單位和材料供貨單位獲得貸款甚至要比開發(fā)商容易。

墊資承包常常令施工單位和供貨單位陷入被動，但有些建筑單位還是愿意替開發(fā)商墊付。“很多小公司議價能力不強，而建筑施工領域又是充分競爭的領域，部分公司不得已而為之。不接工程，公司和個人都得挨餓。”某在北京亦莊進行開發(fā)的施工單位高層對本報記者說。

一些議價能力很強的大公司，則通過內(nèi)部管理和項目取舍控制風險。“資質(zhì)不好的開發(fā)商的項目不接，同時加強內(nèi)部管控，最小程度地降低風險。”中國建筑前述高層對本報記者說。為了控制風險，提高利潤，中國建筑已將戰(zhàn)略聚焦為高端市場，兼顧中端市場，徹底摒棄低端市場。在中國建筑看來，大客戶付款更有保證。

部分施工單位，不得已從乙方身份轉(zhuǎn)換為甲方。據(jù)本報記者了解，部分開發(fā)商因資金需求，不得已主動找建筑企業(yè)尋求墊資，并主動表示出讓部分房地產(chǎn)銷售利潤，以求項目能夠運作。他們希望建筑商先墊資施工，最后收取施工款并參與房地產(chǎn)銷售利潤分成。

王石在其2006年出版的自傳《道理與夢想》中曾談到：“（目前）上市企業(yè)的資產(chǎn)負債率平均水平為 60%……可是如果再加上普遍存在的開發(fā)過程中建筑商墊資，許多公司的資產(chǎn)負債率實際高達 75%。”

建筑商大幅墊款是在資產(chǎn)負債表上無法體現(xiàn)的現(xiàn)金流壓力。一旦超過60%的資產(chǎn)負債率，則業(yè)務開拓中隨時浮現(xiàn)的隱性負債壓力，就難以得到有效地掌控。亦有研究認為，本土上市公司總負債水平的臨界點在 80%左右，超過這一臨界點之后，企業(yè)的財務狀況呈加速惡化趨勢。

距離《道理與夢想》出版已經(jīng)六年。行業(yè)潛規(guī)則不但沒有改變，施工單位、供應商面對的是更加險惡的生存環(huán)境。

危如累卵？

蔣傳良在接受本報記者采訪時透露，有許多項目已經(jīng)在不公開的場合發(fā)生轉(zhuǎn)讓了，很多企業(yè)把項目割掉。盡管樓市出現(xiàn)小陽春，開發(fā)商的資金狀況仍沒有大的好轉(zhuǎn)。在杭州，降價降到65折至7折，銷量才有所好轉(zhuǎn)，開發(fā)商面臨著很大的困難。

在湖南長沙，近期就有湘江700、楓樹園二期等多個項目出現(xiàn)停工、開發(fā)商跑路等狀況；在江蘇常州，近期也有樓盤在工地門口高懸起“工程已經(jīng)停工”的標志，建筑商承認停工是因為開發(fā)商出現(xiàn)資金缺口。在廣東惠州大亞灣，被深圳投資需求支撐起來的“空城”，也出現(xiàn)了在建樓盤大面積停工現(xiàn)象。

目前二三線城市出現(xiàn)停工的樓盤并非個別現(xiàn)象。這些樓盤有的是開發(fā)商沒有投入或較少投入資金的“圖紙房”，有的是因開發(fā)商同時投資多個項目導致資金不足，不排除一些開發(fā)商跑路是由于無力償還高利貸。

3月7日，黑龍江某媒體刊出一則催款公告：公告方黑龍江華風房地產(chǎn)開發(fā)有限公司稱，2005年8月8日，北亞實業(yè)（集團）股份有限公司曾與黑龍江省北亞房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司和華風房地產(chǎn)簽署一份協(xié)議書，約定將就“華風國際商城”項目支付12億元合同款項給施工方華風房地產(chǎn)。但是，北亞集團至今仍未按合同約定全額支付款項，致使華風國際商城停工。

前述中國建筑高層預測，調(diào)控的效應將持續(xù)發(fā)酵到2013年至2014年。而這樣的惡性循環(huán)很可能發(fā)生：開發(fā)商拖欠建筑商的工程款，建筑商拖欠材料供應商的貨款，供應商再拖欠原料商的貨款。如此，不但建筑商苦苦掙扎在生死線上，建材商、原料供應商也將面臨被拖垮的風險。