債務壓力大 求“穩(wěn)”不冒進成房企2012主基調

    近期，上市房企陸續(xù)發(fā)布2011年業(yè)績報告。從省內房企公布的業(yè)務數(shù)據(jù)來看，在嚴峻的債務壓力之下，求“穩(wěn)”不冒進，已成為房企2012年的主基調。

　4月21日，南京老牌房企“棲霞建設”發(fā)布2011年年報。數(shù)據(jù)顯示，該公司去年實現(xiàn)營業(yè)收入21.09 億元，同比減少32.88%；實現(xiàn)利潤總額4.49 億元，同比減少25.74%；經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額同比大降229.7%，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營營業(yè)收入同比也降低了33.98%。不過，報告期內，公司結算項目毛利率同比卻上漲了43.40%，凈利潤率同比上漲15.81%。據(jù)該公司解釋，銷售毛利率得以維持較高水平，是由于結算項目中土地獲取時間較早的尾盤項目比例較大，也就是說，在售項目大多拿地早，土地成本并不高，所以才能維持一定的毛利。

　該公司認為，目前市場的蕭條不是宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場自身發(fā)展的結果，而是國家主動進行調控的結果。隨著調控目標逐步達成，以限購、限貸為代表的帶有行政色彩的短期調控政策將被長期發(fā)展政策所取代，但房地產(chǎn)宏觀調控政策短期內不會松動，調控對行業(yè)和企業(yè)造成的影響還會持續(xù)。

　省內另一家上市房企“新城地產(chǎn)”3月底也公布了其2011年業(yè)績年報。截至去年年底，新城地產(chǎn)負債總額為249.46億元，同比增長23.99%。短期借款為8.69億元，資產(chǎn)負債率高達85.9%。面對資金鏈的較大壓力，新城地產(chǎn)高管表示，當前市場成交以滿足剛性居住需求的中小戶型普通住宅為主，住宅的投資功能逐漸弱化，地方限價令及“一房一價”細則進一步促使成交量在低位徘徊，調控效應日趨顯現(xiàn)。因此，今年公司并沒有明確擬定銷售目標，只是提出了降本增效、穩(wěn)定增長的經(jīng)營方針。

　融資渠道大幅收縮、資金鏈緊繃，是當前房產(chǎn)開發(fā)商面臨的普遍困境。即便經(jīng)歷了今年“金三月”成交量的大幅提升，開發(fā)商的資金現(xiàn)狀依然不容樂觀，也因此，開發(fā)商“落袋為安”的心情依然迫切。從近期南京新開的樓盤看，開發(fā)商均對價格做出了優(yōu)惠。如南京江寧一家高價樓盤去年5月開盤時，精裝修房均價高達18000元/平方米，但銷勢不佳。開發(fā)商稱，目前已將精裝交付改為毛坯交付，均價也相應向下調整至14000元/平方米。

　另據(jù)記者近日對南京20家標桿樓盤的跟蹤調查發(fā)現(xiàn)：2011年這批樓盤的房價與2010年相比，11家不同程度上漲，下跌僅4家，其余樓盤基本持平。但到2012年，這批樓盤中只有4家房價與2010年相比在上漲，13家下跌，還有3家基本持平，也就是說，八成樓盤的價格已經(jīng)回到了兩年前。 南京網(wǎng)尚研究機構總經(jīng)理李智透露，目前南京市住宅價格指數(shù)較2011年7月峰值下降了近22%，已基本回落到2010年1月和2010年6月的價格水平。