一季度房地產(chǎn)指標(biāo)全線下滑 業(yè)界稱最壞時(shí)期已過

　　隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)春季報(bào)的正式出爐，讓房地產(chǎn)行業(yè)再度成為市場(chǎng)聚焦的重點(diǎn)，一季度的宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)勢(shì)數(shù)據(jù)中，房地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)集體下滑，拉低一季度GDP增速。針對(duì)市場(chǎng)有關(guān)放松調(diào)控的呼聲，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確再次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖。

　　地產(chǎn)拖后腿

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4月13日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)同比增長(zhǎng)8.1%，低于此前8.3%至8.4%的預(yù)期，為連續(xù)第五個(gè)季度回落，且創(chuàng)下近三年來最低增幅；前次低點(diǎn)是2009年二季度的7.9%。

　　一季度的宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)勢(shì)數(shù)據(jù)中，房地產(chǎn)投資、住宅新開工面積、商品房銷售面積等多項(xiàng)房地產(chǎn)行業(yè)指標(biāo)均出現(xiàn)下滑，拉低一季度GDP增速。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資10927億元，增速比上年同期回落10.6%。全國(guó)房屋新開工面積39946萬平方米，同比僅上漲0.3%，其中住宅新開工面積29427萬平方米，同比下降5.2%。商品房銷售面積15239萬平方米，同比下降13.6%。

　　拿地?zé)崆?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積7859萬平方米，同比下降3.9%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布，2012年3月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)(國(guó)房景氣指數(shù))為96.92，再創(chuàng)新低。這已經(jīng)是從去年11月份開始，連續(xù)5個(gè)月房地產(chǎn)景氣指數(shù)低于100以下。

　　國(guó)金證券報(bào)告分析稱，從支出法和收入法分別考慮，房地產(chǎn)投資1個(gè)百分點(diǎn)的變化會(huì)對(duì)GDP增長(zhǎng)產(chǎn)生0.07和0.01個(gè)百分點(diǎn)的影響，在判斷2012年房地產(chǎn)投資下滑11.8個(gè)百分點(diǎn)基礎(chǔ)上，則GDP增速會(huì)回落0.93個(gè)百分點(diǎn)，也即從地產(chǎn)這單一因素分析，2012年GDP會(huì)由2011年的9.2%回落至8.3%，雖然政府為全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)確定了較低的增長(zhǎng)目標(biāo)，但至少從地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)影響這一方面上，地產(chǎn)的政策預(yù)期會(huì)有所改善。

　　調(diào)控不動(dòng)搖

　　4月13日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確再次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來運(yùn)也在新聞發(fā)布會(huì)上表達(dá)相似看法，盛來運(yùn)表示，一季度GDP增速放緩很大程度上是中國(guó)政府主動(dòng)調(diào)控的結(jié)果?？刂品康禺a(chǎn)的泡沫化當(dāng)然會(huì)影響有關(guān)投資，甚至與住房相關(guān)的消費(fèi)，進(jìn)而對(duì)短期的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生一定影響。但從中長(zhǎng)期來看房地產(chǎn)調(diào)控與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)并不矛盾，調(diào)控的目的就是保持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，保持經(jīng)濟(jì)可持續(xù)增長(zhǎng)。

　　中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉表示，目前樓市調(diào)控拐點(diǎn)和效果剛出現(xiàn)，一旦放松可能面臨大幅反彈，目前樓市已經(jīng)明顯出現(xiàn)了調(diào)控效果，但因?yàn)榈胤酵恋刎?cái)政的建設(shè)，加上外圍經(jīng)濟(jì)惡化，放松調(diào)控的呼聲很高，本次調(diào)控可能說是最后一個(gè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的機(jī)會(huì)，一旦放松，房地產(chǎn)很可能面臨硬著陸的風(fēng)險(xiǎn)。

　　清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵(微博)微博表示：“清華中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心的預(yù)測(cè)是GDP一季度8.4%。剛剛公布的是8.1%，環(huán)比回落為1.8%，超預(yù)期，按此趨勢(shì)GDP全年回落約1.7%。太猛，微調(diào)必須。數(shù)據(jù)表明貨幣政策事實(shí)上已經(jīng)調(diào)整；減稅須出臺(tái)；地產(chǎn)是關(guān)鍵，其調(diào)控方向不會(huì)動(dòng)搖但力度應(yīng)微調(diào)。2012穩(wěn)字當(dāng)頭。”

　　事實(shí)上，政策微調(diào)已經(jīng)開始，3月份新增信貸超萬億，京滬等一線城市重啟首套房貸款利率8.5折的消息，對(duì)于首次置業(yè)的剛需人群存在利好，但針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控并未全面放松。中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)在2012年，政策可能會(huì)對(duì)首套房的購房者做出定向?qū)捤桑瑥闹行√仔偷钠胀ㄉ唐贩考涌旖ㄔO(shè)供給。到增加首套房購房者入市的比例，都將降低剛需置業(yè)人群的置業(yè)難度。

　　樓市最壞時(shí)期已過

　　今年2、3月不少一二線城市的成交量均較去年四季度及今年1月有所回升，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1－3月份，商品房銷售面積15239萬平方米，同比下降13.6%，降幅比1－2月份縮小0.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　4月12日，綠城中國(guó)公布，3月共取得合約銷售共844套，銷售面積約15.6萬平方米，銷售金額為31.2億元，環(huán)比增長(zhǎng)56%，當(dāng)中包括5.4億的協(xié)議銷售額。“宏觀調(diào)控對(duì)綠城影響最嚴(yán)重的時(shí)期已經(jīng)過去了。”綠城中國(guó)常務(wù)副主席兼行政總裁壽柏年表示。

　　4月13日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)公布3月銷售簡(jiǎn)訊。數(shù)據(jù)顯示，3月實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷售額約20億元，銷售面積約17.21萬平方米，環(huán)比分別上升約104%及60%。相比去年，遠(yuǎn)洋3月協(xié)議銷售額同比大幅上升約80%，遠(yuǎn)洋主要得益于北京、環(huán)渤海區(qū)域及東北區(qū)域成交量進(jìn)一步恢復(fù)。

　　中投證券報(bào)告顯示，信貸等政策對(duì)剛需支持力度持續(xù)加大，加上開發(fā)商持續(xù)以價(jià)換量下房?jī)r(jià)已有較充分調(diào)整，壓抑已久的剛需開始持續(xù)釋放，改善性需求也跟隨提升。3月樓市成交回暖極為明顯，特別是此前調(diào)整程度最深的一線城市。隨著4-5月新推盤量繼續(xù)上升，月成交量也將持續(xù)上升。行業(yè)最壞時(shí)期已過，預(yù)期持續(xù)向好。

　　“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部陳雪認(rèn)為，3月份銷售速度加快，但整體的庫存壓力基本沒什么變化，而且這還不考慮4月份下半月至6月份持續(xù)的開盤高峰的潛在庫存，按照一季度的成交情況來看，消化當(dāng)前待售面積仍然需要4個(gè)半月，但實(shí)際市場(chǎng)高庫存的狀態(tài)可能要長(zhǎng)得多。

　　走量不提價(jià)的復(fù)蘇

　　事實(shí)上，今年3月回暖的成交量也引發(fā)購房者對(duì)于房?jī)r(jià)反彈的擔(dān)憂，一些項(xiàng)目近期價(jià)格也出現(xiàn)上調(diào)。對(duì)此，國(guó)泰君安報(bào)告在對(duì)3月全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)表示，房?jī)r(jià)真正松動(dòng)，維持全年房地產(chǎn)銷售均價(jià)穩(wěn)中有降的判斷。3月商品房銷售均價(jià)為5498元/平米，同比上升6.4%，環(huán)比下降7.1%，房?jī)r(jià)真正開始松動(dòng)，開發(fā)商以價(jià)換量，目前小部分項(xiàng)目漲價(jià)的現(xiàn)象不可持續(xù)。

　　國(guó)泰君安報(bào)告表示，以價(jià)換量為開發(fā)商最優(yōu)選擇，2012年的整體市場(chǎng)將是走量不走價(jià)的復(fù)蘇。大型綜合品牌、資金雄厚開發(fā)商開始降價(jià)賣房回籠資金，為的是土地市場(chǎng)的抄底機(jī)會(huì)和行業(yè)并購機(jī)會(huì)。而對(duì)于資金壓力大的開發(fā)商來說，降價(jià)賣房甚至變賣股權(quán)，為的就是回籠資金，先保生存再謀發(fā)展。

　　國(guó)金證券報(bào)告預(yù)計(jì)，目前雖然銷售開始好轉(zhuǎn)，但企業(yè)層面對(duì)市場(chǎng)判斷仍較為謹(jǐn)慎，短期調(diào)增新開工可能性較小。從銷售和新開工周期的周期分析，往往銷售連續(xù)好轉(zhuǎn)6個(gè)月后，新開工才會(huì)得到改善，所以二、三季度新開工持續(xù)下滑的趨勢(shì)比較明確。