一線城市房?jī)r(jià)跌幅擴(kuò)大 小陽(yáng)春難持續(xù)

　　3月房?jī)r(jià)跌勢(shì)未改。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4月18日公布數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中，3月房?jī)r(jià)(新建商品住宅價(jià)格)較2月(環(huán)比)下降的城市有46個(gè)，較2月增加1個(gè)；上漲的有8個(gè)，較2月增加4個(gè)。價(jià)格環(huán)比上漲的城市，房?jī)r(jià)漲幅均未超過(guò)0.2%。據(jù)路透中文網(wǎng)測(cè)算，3月70大中城市的平均房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.3%，為連續(xù)第六個(gè)月出現(xiàn)下跌。

　　同比(較去年同期)數(shù)據(jù)的下跌趨勢(shì)更為明顯。70個(gè)大中城市中，3月房?jī)r(jià)同比下降的城市達(dá)38個(gè)，較2月增加了11個(gè)，這是自2011年9月以來(lái)，下降城市個(gè)數(shù)最多的月份。據(jù)路透社測(cè)算，3月70個(gè)大中城市平均房?jī)r(jià)同比下降0.7%，為路透中文網(wǎng)2011年1月開(kāi)始測(cè)算該加權(quán)指數(shù)15個(gè)月以來(lái)首次出現(xiàn)下跌。

　　新華社昨日更是援引鏈家市場(chǎng)研究部、北京中原市場(chǎng)研究部的測(cè)算數(shù)據(jù)稱(chēng)，3月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格平均同比指數(shù)為99.70，為近年來(lái)首次出現(xiàn)下調(diào)。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站昨日刊登的一篇解讀文章開(kāi)宗明義，稱(chēng)“3月份房?jī)r(jià)總體上繼續(xù)呈下降態(tài)勢(shì)”。不過(guò)，撰寫(xiě)該文章的國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師馬曉明稱(chēng)，雖然70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)整體下行的趨勢(shì)未改變，但房?jī)r(jià)上漲的壓力依然存在，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍處于關(guān)鍵階段。

　　一線城市房?jī)r(jià)跌幅擴(kuò)大

　　可見(jiàn)的是，大中城市房?jī)r(jià)跌勢(shì)還在擴(kuò)大。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)顯示，今年3月，北京、上海、廣州、深圳等一線城市房?jī)r(jià)同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，3月比2月分別擴(kuò)大0.5個(gè)、0.5個(gè)、0.6個(gè)和0.4個(gè)百分點(diǎn)。一線城市房?jī)r(jià)已連續(xù)6個(gè)月環(huán)比下跌。

　　不光是京滬穗深，在3月38個(gè)房?jī)r(jià)同比下降的城市中，有19個(gè)城市的降幅比2月有所擴(kuò)大。即便是29個(gè)房?jī)r(jià)同比上漲的城市中，也有21個(gè)城市的房?jī)r(jià)同比漲幅較2月有所回落。

　　馬曉明認(rèn)為，3月房?jī)r(jià)整體繼續(xù)走低，主要有兩方面的原因，一是開(kāi)發(fā)商采取“以?xún)r(jià)換量”銷(xiāo)售策略較為普遍，二是部分商業(yè)銀行對(duì)首套房貸利率實(shí)施了優(yōu)惠措施。

　　據(jù)一位央企開(kāi)發(fā)商稱(chēng)，以前是剛需樓盤(pán)才會(huì)實(shí)行“以?xún)r(jià)換量”，現(xiàn)在豪宅也降價(jià)了。頂級(jí)豪宅原本售價(jià)8萬(wàn)元/平方米起，現(xiàn)在降至最低6萬(wàn)元/平方米。

　　“以?xún)r(jià)換量”效果明顯。另一國(guó)企開(kāi)發(fā)商稱(chēng)，3月份，該公司旗下項(xiàng)目都賣(mài)得很好，“不論是上海，還是重慶、西安都賣(mài)得不錯(cuò)，接下來(lái)還將穩(wěn)步推盤(pán)。”

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥表示：“當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)變化，符合市場(chǎng)自身發(fā)展規(guī)律，有利于房地產(chǎn)健康發(fā)展。”

　　日前召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果。堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，絕不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。

　　房?jī)r(jià)上漲壓力仍存

　　有論者擔(dān)憂開(kāi)發(fā)商可能收窄優(yōu)惠幅度。

　　馬曉明昨日在文中寫(xiě)道，由于受剛性需求釋放、成交相對(duì)前兩個(gè)月較為活躍的影響，3月部分性?xún)r(jià)比較高的樓盤(pán)降價(jià)打折促銷(xiāo)優(yōu)惠力度減弱，買(mǎi)賣(mài)雙方議價(jià)的空間有所縮小，部分城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格出現(xiàn)了波動(dòng)。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市有8個(gè)，比2月增加了4個(gè)。

　　還有中高端樓盤(pán)加速入市可能帶來(lái)的結(jié)構(gòu)性影響。

　　克而瑞分析師楊晨青說(shuō)，房?jī)r(jià)的漲跌其實(shí)受成交結(jié)構(gòu)的影響更大，“我覺(jué)得未來(lái)兩三個(gè)月內(nèi)，成交均價(jià)會(huì)有所反彈，就是因?yàn)槌山唤Y(jié)構(gòu)中，中高端房源的比例可能增加。 ”

　　楊晨青稱(chēng)，未來(lái)中低端市場(chǎng)交易量繼續(xù)往上走的動(dòng)力會(huì)趨弱，而一線城市高檔項(xiàng)目在集中入市，且伴有一定降價(jià)，未來(lái)成交占比會(huì)提升。

　　不過(guò)，楊晨青也強(qiáng)調(diào)，即便如此，也不必去懷疑調(diào)控是否失效，因?yàn)殡S著首套房貸優(yōu)惠回歸，中低價(jià)位房?jī)r(jià)成交比例會(huì)上升。

　　“一二線城市樓市　價(jià)格戰(zhàn)會(huì)愈演愈烈”

　　在更為長(zhǎng)遠(yuǎn)的視角下，開(kāi)發(fā)商對(duì)于房?jī)r(jià)走勢(shì)普遍悲觀。

　　一位大型開(kāi)發(fā)商直言，今年的形勢(shì)不會(huì)太好，房?jī)r(jià)反彈完全是不可能的。

　　一位央企開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步說(shuō)，六七月份是傳統(tǒng)的交易淡季，到了傳統(tǒng)的“金九銀十”，將會(huì)有很多開(kāi)發(fā)商不賺錢(qián)跑量。“不論是京滬穗深這樣的一線城市，還是諸如蘇州、無(wú)錫、杭州等二線城市存量都很大，價(jià)格戰(zhàn)將會(huì)愈演愈烈。三四線城市存量沒(méi)有這么大，表現(xiàn)不會(huì)那么明顯。

　　中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟也認(rèn)為，二線城市中，如蘇州、廈門(mén)的存量都很高，特別是高端樓盤(pán)的價(jià)格壓力會(huì)更大。

　　陳晟判斷，接下來(lái)，“沒(méi)降過(guò)價(jià)的，保障房用地周邊的項(xiàng)目?jī)r(jià)格還有25%～30%的降幅。已經(jīng)降過(guò)價(jià)的樓盤(pán)，也還有5%的降幅。”

　　政策面也沒(méi)有樂(lè)觀消息。新華社昨日援引來(lái)自權(quán)威部門(mén)的消息稱(chēng)，一系列有助于抑制投機(jī)、投資性需求的制度建設(shè)正在加快推進(jìn)。如適當(dāng)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍，今年上半年40個(gè)重點(diǎn)城市個(gè)人住房信息系統(tǒng)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)等。

　　“真正回暖要后年”

　　這也造成了開(kāi)發(fā)商的擴(kuò)張步伐更為謹(jǐn)慎。

　　一位國(guó)企開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，今年的樓市行情不行，明年也不會(huì)反彈，真正回暖要后年。

　　據(jù)該開(kāi)發(fā)商介紹，該公司旗下在建項(xiàng)目和可預(yù)售項(xiàng)目都很多。全國(guó)拿到預(yù)售證的項(xiàng)目有50萬(wàn)-70萬(wàn)平方米，上海的可售面積有10多萬(wàn)平方米，“現(xiàn)在的負(fù)債率60%多點(diǎn)，現(xiàn)金流近40億元左右。”

　　3月樓市的“小陽(yáng)春”或難以延續(xù)。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師陳雪認(rèn)為，從當(dāng)前市場(chǎng)的實(shí)際情況來(lái)看，3月全國(guó)樓市的成交回暖只是剛性需求長(zhǎng)時(shí)間抑制的短期爆發(fā)，并且趕上銀行信貸政策在今年首次初步放松利好。3月的市場(chǎng)回暖并不代表市場(chǎng)即將反復(fù)。

　　中房信數(shù)據(jù)顯示，4月第一周(4月2日-4月8日)，全國(guó)十大城市成交指數(shù)為64.63，環(huán)比下跌68.08點(diǎn)；20大典型城市成交指數(shù)及30個(gè)三四線典型城市成交指數(shù)均出現(xiàn)環(huán)比下跌。

　　開(kāi)發(fā)商的悲觀預(yù)期，在土地市場(chǎng)也有體現(xiàn)。中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院17日發(fā)布的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市宅地價(jià)格環(huán)比下降0.04%，至4516元/平方米，這是全國(guó)住宅地價(jià)自2009年二季度以來(lái)首次出現(xiàn)整體下降。