今年政府依然會堅持調(diào)控決心不會動搖，且兩三年時間內(nèi)宏觀調(diào)控都難以出現(xiàn)顯著松動。但是“一些地方政府層面的微調(diào)還是值得期待的，關(guān)鍵看開發(fā)商能否快速去捕捉和抓住這些機會來促進銷售”。
樓市在3月份出現(xiàn)的一波小陽春行情，正在讓這個行業(yè)開始擺脫悲觀氣氛 ，盡管這對購房者來說不算是一個好消息。
很多業(yè)內(nèi)人士把這看成是樓市階段性回暖的象征，甚至有觀點認為樓市在經(jīng)歷長達兩年的調(diào)控之后開始觸底反彈，房地產(chǎn)市場最壞的時候已經(jīng)過去。
開發(fā)商們已經(jīng)在暗自歡喜，不過也有一些開發(fā)商在接受《第一財經(jīng)日報》采訪時認為，雖然房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了某些利好跡象，但是否意味著樓市筑底成功尚難下定論，暫時仍不宜盲目樂觀，還不如趁機集中推盤搶跑。
樓盤上門量大增
每年第一季度都是樓市的傳統(tǒng)營銷淡季，但今年春節(jié)過后，各地樓盤上門量劇增，其后市場成交隨之回暖。3月陽春，不少城市成交量強勁回升，明顯超越2011年10月份以來的平均水平，各城市庫存情況也有所改善。
這種趨勢在4月份得以延續(xù)，招商地產(chǎn)有關(guān)負責人向本報表示，公司原本在一季度計劃簽約50億元，但實際銷售達到55億元，這個勢頭進入4月份仍然不錯。
萬科有關(guān)人士亦透露，雖然暫時不能確定是否回暖，但近期樓盤的上門量的確比前幾個月有明顯上升。有萬科的樓盤代理機構(gòu)負責人稱，萬科原計劃在3月份推盤90億元，但市場銷售好于預(yù)期，后來又加推20億元貨值。3月萬科銷售金額為115億元，環(huán)比和同比分別大增57%和24%。
國泰君安地產(chǎn)團隊于4月中旬對上海、杭州區(qū)域房地產(chǎn)進行了草根調(diào)研，調(diào)研對象包括十余家房地產(chǎn)公司的多個樓盤。
該草根調(diào)研顯示，4月以來項目來訪量仍保持小陽春持續(xù)的較好態(tài)勢，大多數(shù)項目最近兩周來訪量較3月并未出現(xiàn)下降，萬科五玠坊等項目由于臨近開盤，來訪持續(xù)上升，周末平均來訪量每天200組，工作日來訪量保持在每天50組水平。
多家開發(fā)商負責人在接受本報采訪時均認同，盡管市場依然較冷，但目前樓市剛性需求真實存在，而且這種剛需的購買能力高于開發(fā)商預(yù)期。
中原集團研究中心對3月份北京、上海、廣州和深圳的新建住宅“開盤30日銷售率”進行研究發(fā)現(xiàn)，除北京以外，其他三大城市這一指標均大幅反彈。
根據(jù)分析，上述四大城市合計“開盤30日銷售率”達到27.8%，較2月份大幅提升了15.7個百分點。其中上海銷售率由2月份的15.8%躍升至3月的56.6%，銷售率回升幅度最大；而北京由于近期新房價格下跌幅度較為有限，3月份銷售率情況不甚理想，銷售率反而繼續(xù)下探至3.8%的歷史低位。
樓市轉(zhuǎn)向存疑
世聯(lián)地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)吳志輝把上門訪問量作為研判樓市走向的重要先行指標，而世聯(lián)地產(chǎn)基于其在全國631個案場的數(shù)據(jù)即時反饋亦顯示，2月初的數(shù)據(jù)已經(jīng)提前預(yù)示隨后市場成交的回暖，世聯(lián)代理的在售樓盤3月份上門量超越去年最高的10月份。
因此，世聯(lián)地產(chǎn)認為，3月出現(xiàn)的樓市小陽春，不僅僅是房地產(chǎn)市場成交長時間萎靡之后的局部反彈，而是市場再次向上的一個拐點。
吳志輝說，中國樓市多年來的實證顯示，市場流動性是樓市轉(zhuǎn)向的重要風向標。春節(jié)后，6個月票據(jù)直貼利率和轉(zhuǎn)貼利率加速下降趨勢明顯，銀行間同業(yè)拆放利率持續(xù)走低顯示惜貸情緒好轉(zhuǎn)，10年期國債與2年期國債收益率的息差不斷擴大，說明流動性在不斷好轉(zhuǎn)，而息差的變化能輔助準確判斷房地產(chǎn)市場走勢。
一度危機四伏的綠城中國，在3月份實現(xiàn)銷售環(huán)比大幅增長56%。綠城中國常務(wù)副主席兼行政總裁壽柏年近日公開表示：“宏觀調(diào)控對綠城影響最嚴重的時期已經(jīng)過去。”
壽柏年解釋稱，市場在逐漸回暖，今年2、3月不少一二線城市的成交量均較去年四季度及今年1月有所回升，綠城同樣如此。除了市場因素以外，綠城對銷售策略、模式及價格方案等做出了相關(guān)的調(diào)整。
4月18日，摩根大通董事總經(jīng)理李晶在媒體見面會上亦稱，交易量復(fù)蘇，小陽春已經(jīng)開始，房地產(chǎn)市場最壞的時候已經(jīng)過去。
李晶認為，控制房地產(chǎn)市場投資的政策已經(jīng)出盡，雖完全放松的可能不大，但亦不會有新政策出臺，因此房地產(chǎn)市場會緩慢地平穩(wěn)復(fù)蘇。
吳志輝向本報表示，投資客占比走勢也能精準反映市場的走勢。世聯(lián)全國成交客戶數(shù)據(jù)顯示，2009年3月初投資客比例占比降至最低的7.5%，市場迎來真正的底部。“本輪調(diào)整以來，投資客比例不斷下滑，3月最新的數(shù)據(jù)為13.6%，說明剛需是當下市場的主導(dǎo)力量，市場向下的空間不大。”
自2010年4月出臺“國十條”政策以來，中國房地產(chǎn)市場調(diào)控已經(jīng)整整歷時兩年，國內(nèi)樓市成交不斷趨冷，一些城市房價上漲過快勢頭得到初步遏制，房價逐漸回歸。
國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，3月全國70個大中城市中，新建商品住房環(huán)比價格下降的城市有46個，同比下降的有38個。中指院百城價格指數(shù)也顯示，3月全國100個城市住宅平均價格環(huán)比下跌0.30%，連續(xù)7個月環(huán)比下跌。
但多數(shù)人對樓市拐點說并不認同，認為目前樓市回暖與樓盤新一輪降價直接相關(guān)，支撐樓市出現(xiàn)方向性轉(zhuǎn)變的條件還不具備。
亞太城市發(fā)展研究會政策研究中心主任謝逸楓表示，目前市場成交回暖主要依賴的是房價和首套房貸利率回調(diào)后，首次購房需求的平穩(wěn)釋放，僅僅憑借3月份市場的短暫復(fù)蘇就斷定市場回暖為時尚早。
開發(fā)商加速出貨
多家開發(fā)商也認為，目前成交量的回暖仍處于相對較低水平，并表示“以價換量”仍為二季度的主基調(diào)，并在二季度集中推盤出貨。
招商地產(chǎn)有關(guān)負責人表示，公司一季度新推盤平均去化率為75%，二季度為全年推貨最高峰，新推貨值將達100億元左右，遠遠超過一季度的50億元貨值。
根據(jù)媒體援引各大開發(fā)商的表態(tài)，恒大董事局主席許家印此前曾表示，恒大今年上下半年的供應(yīng)比例為4：6；保利方面表示，2012年預(yù)計新推貨源在800億至1000億元，新推貨量主要集中于5至9月份；龍湖地產(chǎn)也表示，二季度會加推新盤加大供貨。
保利地產(chǎn)副總經(jīng)理及營銷總經(jīng)理胡在新近日對媒體表示，今年政府依然會堅持調(diào)控決心不會動搖，且兩三年時間內(nèi)宏觀調(diào)控都難以出現(xiàn)顯著松動。但是“一些地方政府層面的微調(diào)還是值得期待的，關(guān)鍵看開發(fā)商能否快速去捕捉和抓住這些機會來促進銷售。”
隨著政策信號的釋放和市場走勢的變化，尤其是房價下降接近購房者預(yù)期，導(dǎo)致購房者信心指數(shù)在經(jīng)歷幾個月連續(xù)下降后又開始回升。
2012年一季度世聯(lián)購房者信心指數(shù)為52.7，較2011年四季度小幅提升0.9，表明購房者對未來半年房地產(chǎn)總體走勢的樂觀程度有所改善。其中，預(yù)期未來半年房價下跌的比例為49%，比上季度下降17.9個百分點；預(yù)期房價持平或上漲的比例有所增加。這說明購房者開始更加理性看待降價問題，不再盲目唱空。
中原集團研究中心總監(jiān)劉淵認為，低價入市仍是提高銷售率最為重要的因素，低價優(yōu)勢甚至可以彌補樓盤在品質(zhì)、品牌知名度上的不足，這就意味著標桿房企若不進一步下調(diào)價格，可能難以長期維持較高的銷售率。
但胡在新表示，3月份確實存在以價換量的趨勢，但總體上變動幅度在幾個點范圍之內(nèi)，開發(fā)商的成本構(gòu)成決定房價大幅下降的空間十分有限。
不過，購房者開始擔憂，隨著3月份房企出清庫存之后成交量的逐步回升，這種供求關(guān)系的變化是否會導(dǎo)致房價再次反彈。
