房企破產(chǎn)能否形成“多米諾”效應

    房地產(chǎn)業(yè)“一葉知秋”

    杭州一家名不見經(jīng)傳的普通房地產(chǎn)公司，一躍成為全國知名的房地產(chǎn)公司，只因為它是房企破產(chǎn)“第一案”。驚詫、質(zhì)疑、溯源聲中，人們再次聚焦多事的房地產(chǎn)市場。

    這家公司名叫杭州市金星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，在房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵時期“高調(diào)”破產(chǎn)，會不會引發(fā)多米諾骨牌效應？

    很快，公開的消息顯示，該公司的倒閉與樓市調(diào)控并無太大關(guān)系。金星房地產(chǎn)開發(fā)的項目銷售情況良好，在調(diào)控之前已全部售罄，并未受到限購、限貸這些政策影響。真正導致公司破產(chǎn)的原因是民間借貸：這家開發(fā)商的實際控制者——浙江中江控股有限公司涉及民間借貸約25億元。

    中國社科院工經(jīng)所投資與市場室主任曹建海表示，因為中國的房地產(chǎn)盈利吸引力太大，所以很多制造業(yè)企業(yè)跨入房地產(chǎn)領(lǐng)域，金星房地產(chǎn)只是其中的一個企業(yè)。“我相信破產(chǎn)的企業(yè)會越來越多，這是第一家，其實很多企業(yè)處在‘扛’的狀態(tài)。”

    統(tǒng)計顯示，截至4月9日，已公布年報的74家A股上市房企，存貨已飆升至9437.78億元，較之去年同期的6598.13億元，同比上漲了43.04%。而在萬億庫存的壓力背后，上述開發(fā)商還需承擔數(shù)百億的利息支出。

    業(yè)內(nèi)專家認為，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)，近年來，中小型房企的生存之路越走越艱難，如今金星地產(chǎn)的破產(chǎn)案很有可能成為未來中小型房企接二連三倒下的第一個“標桿”，而這也將為實力雄厚的大型房地產(chǎn)公司帶來新的發(fā)展機遇。

    渣打銀行最新的一份調(diào)查報告也顯示，開發(fā)商的融資狀況依然艱難，最近幾個月面向大型開發(fā)企業(yè)的銀行開發(fā)貸有所增加，小型開發(fā)商仍然難以獲得銀行青睞。一些開發(fā)商認為，今年二、三季度由于信托貸款還款高潮來臨，融資壓力將會增加，預期破產(chǎn)的開發(fā)商數(shù)量將會上升。

    房價下行壓力加大

    杭州房企因“資金鏈”出問題倒閉，讓樓市肅殺的氣氛彌漫全國。

    北京住建委網(wǎng)站日前公開的最新資料顯示，4月以來取得銷售許可證的期房、現(xiàn)房合計為6個，但多個計劃本月開盤的項目卻鮮有入市。

    與此同時，北京住建委近日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，北京新建住宅網(wǎng)簽套數(shù)為18072套，這一數(shù)值創(chuàng)造了2008年第三季度以來的最低值。

    鏈家地產(chǎn)市場研究部陳雪分析表示，從整體市場環(huán)境看，限購政策依然從嚴，雖然針對首次購房的貨幣政策有所放寬，但成交量的上漲依然依賴于價格的下調(diào)，市場并沒有出現(xiàn)整體回暖的跡象。

    一個有意思的現(xiàn)象是，近期多個城市的商業(yè)銀行重啟個人首套住房貸款利率9折甚至8.5折優(yōu)惠。

     經(jīng)濟學家易憲容告訴記者，銀行推出這樣的政策，想通過優(yōu)惠政策把已經(jīng)銷售不旺的市場帶動起來，同時，與銀行5年期存款利率的成本相比，8.5折貸款雖然無利可圖，但可以用此來占有貸款市場的規(guī)模，貸款合同都是利率浮動的，今后政策的變化會改變當前銀行這種不利格局，先讓購房者進入貸款市場再說。

    “當前中國各地住房市場的價格仍然處于一個下降趨勢中，而這種趨勢在短期一兩年內(nèi)不會改變。對購房者來說，看房價趨勢更為重要。”易憲容說。

    4月13日，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運表示，從房地產(chǎn)調(diào)控目前情況來看，應該說正在取得積極成效，從1、2月份發(fā)布的房價數(shù)據(jù)來看，目前的房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)出穩(wěn)中趨降的態(tài)勢。

    中央財經(jīng)大學培訓學院副院長蔡如海接受記者采訪時認為，從調(diào)控政策來看，短期內(nèi)出現(xiàn)松動的可能性不大；從市場的庫存來看，高庫存或者去庫存問題成為一些城市普遍的現(xiàn)象；從企業(yè)資金的情況來看，目前不少企業(yè)面臨資金的壓力。“因此會有更多的企業(yè)采取以價換量，房價出現(xiàn)穩(wěn)中有降越來越明顯。”

     房價下調(diào)空間有多大

    盡管房價下調(diào)壓力加大，但是開發(fā)商降價還是很“羞澀”，還遠沒有達到合理價位。

    有樓市“風向標”之稱、一年一度的北京春季房展上周剛剛閉幕。信息顯示，有國內(nèi)近130家和國外120多家項目參展，其中北京本地的樓盤中不足50個，有十幾家給出了一定的折扣，但大多是五環(huán)以外的項目，折扣一般在1%到2%。而市區(qū)的房價依舊堅挺。

    與近兩年如出一轍的是，購房人“看的多”、“買的少”，觀望依舊。

    曹建海認為，這些年的房價指數(shù)顯示，房價回落速度非常慢，并沒有因為調(diào)控的長期地持續(xù)，出現(xiàn)房價暴跌的現(xiàn)象。“在國際上，一套房子的價格跟家庭收入的比較就是3到6倍，我們目前大概是8到10倍左右。而且如果是一線城市，那大約就是20倍左右。”

     種種跡象表明，中央政府調(diào)控房價的決心沒有動搖。國務院總理溫家寶在4月13日的國務院常務會議上明確表示，要鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果。堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復。采取有效措施增加普通商品房供給。推進保障性安居工程建設，完善公租房、廉租房的配套設施。

    北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，75家上市房企達到9048億，消化需四年以上。標桿房企在售項目庫存量相對于2011年5月底增加了約6成。持續(xù)攀升的庫存給開發(fā)商現(xiàn)金流帶來巨大的問題，因此降價促銷力度會持續(xù)加大。

    中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌判斷認為：“今年上半年，一些中小房企，甚至是大型房企都會面臨資金鏈斷裂的危險。”國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1至3月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源20847億元，同比增長8.2%，增速比1至2月回落8.0個百分點。

    蔡如海認為，在買方市場下，樓市即使成交量出現(xiàn)一定程度的回暖，價格仍將保持下行趨勢。