遠洋地產(chǎn)總裁李明最近在接受記者采訪時稱，從兩年的調(diào)控來看，房地產(chǎn)政策調(diào)控已經(jīng)從短期轉向持續(xù)調(diào)控，而且仍將持續(xù)下去。在這種背景之下，房企勢必要順應調(diào)控，對自身的發(fā)展戰(zhàn)略、產(chǎn)品結構以及經(jīng)營布局做出調(diào)整。
“具體到遠洋的做法就是，尋找企業(yè)現(xiàn)有資源和政策之間的交集，或者是在符合政策的背景下調(diào)整自身的策略，重點放在既是國家鼓勵支持、市場又有空間的方向上。”李明稱。
李明所謂的按照政策導向調(diào)整企業(yè)策略主要包括拿地、產(chǎn)品結構調(diào)整等。
在拿地方面，李明稱，2012年拿地的基本原則，是在遠洋已覆蓋到的地區(qū)尋找投資機會，原則上不再開拓新的區(qū)域。遠洋已覆蓋的區(qū)域包括兩類，一類是一二線城市，一類是三四線城市。李明稱，遠洋未來的拿地重點是傾向一線和二線城市。另外，在拿地方式上也要調(diào)整。要采取合作的方式，即與基金或者是金融業(yè)非房地產(chǎn)業(yè)的資金資源的企業(yè)去合作。
為此，遠洋內(nèi)部對其2012年發(fā)展策略定為“穩(wěn)健經(jīng)營，兩手準備”。所謂穩(wěn)健經(jīng)營就是原則上不增加新的土地投資，兩手準備就是不降低在建規(guī)模。
在產(chǎn)品結構上，李明稱，遠洋也要順應市場要做減法工作。
“過去開發(fā)商都是不斷升級產(chǎn)品來適應房價的上漲，但現(xiàn)在價格是往回調(diào)，企業(yè)產(chǎn)品的定位，也應順應價格下調(diào)，降低配置和周轉周期。”李明稱，降低成本并不在于降低質(zhì)量，恰恰是保證質(zhì)量，而保證開發(fā)周期是降低房價最直接的方法。
“舉個例子，過去為什么不怕客戶退房，甚至開發(fā)商延期交房也不怕，這是因為購房者退房之后價格就上去了，客戶退房后就買不到這么便宜的房子。但現(xiàn)在不同了，如果延期交房，業(yè)主可能就不要了。我們就必須把開發(fā)計劃做好，保證產(chǎn)品質(zhì)量。所謂做減法，就是要減少無效的開發(fā)周期，減少無效的配置，降低我們的產(chǎn)品定位。過去開發(fā)商做中低中端產(chǎn)品，但干著干著就成中高端了，現(xiàn)在要轉向剛需，降低產(chǎn)品定位。”
在李明看來，在調(diào)控的背景下，遠洋還要嚴格控制兩個規(guī)模。第一是控制總資產(chǎn)規(guī)模，即，不要盲目的投資，不要盲目的增加土地儲備；第二就是要控制有息負債。
據(jù)遠洋年報顯示，截至2011年12月31日，遠洋一年到期的有息負債為145億，同比2010年增長 46%；一至兩年內(nèi)到期有息負債為67.79億，同比2010年減少39%；兩至五年內(nèi)到期100億，同比2010年增長62%；五年以上到期23.25億，同比2010年增長15%。有息負債總規(guī)模為335.87億。
