低價(jià)小產(chǎn)權(quán)房騙走近億房款 300多購房者一夜夢碎

　　海珠區(qū)聚德花苑目前最新的一期住房是2008年才出售的經(jīng)適房，按規(guī)定要明年底才可出租出售　

　　昨日，“廣州市2007年12月18日后購買的經(jīng)適房簽約滿5年后就可上市租售”的消息傳開后，使經(jīng)適房再度受到關(guān)注。廣州市住房保障辦有關(guān)人士昨日接受采訪時(shí)表示，此次規(guī)定并未有太多新意。按時(shí)間計(jì)算，最早一批滿5年的經(jīng)適房要在2013年底才誕生。在轉(zhuǎn)手銷售符合條件經(jīng)適房時(shí)，將按照出售時(shí)同地段普通商品住宅的市場評估價(jià)減去購經(jīng)適房時(shí)的均價(jià)，來計(jì)算增值收益。因此，無法通過報(bào)低房屋成交價(jià)使上繳財(cái)政收益流失。　

　　關(guān)注一　

　　2007年前經(jīng)適房房源上市量多大？　

　　棠德花園約1/3上市　

　　據(jù)4月17日發(fā)文的《廣州市已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市繳納的土地出讓金及收益分配管理規(guī)定》(下簡稱《規(guī)定》)，已購公有住房上市，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按交易評估價(jià)格的一定比例繳納土地收益等價(jià)款。2007年12月18日前已售出或已簽訂購房合同的經(jīng)濟(jì)適用住房，在取得房屋所有權(quán)證2年后方可上市，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按交易評估價(jià)格的1%繳納土地收益等價(jià)款。那么，此前已上市的這類房源量有多大呢？　

　　據(jù)了解，在上個(gè)世紀(jì)90年代初期，經(jīng)濟(jì)適用房的熱潮席卷整個(gè)廣州，當(dāng)時(shí)的“經(jīng)濟(jì)適用房”指的是在1986年至2002年間興建的如棠德花園等7個(gè)安居房小區(qū)、銷售價(jià)格低于成本價(jià)，由政府來補(bǔ)貼的非盈利性住房。這些經(jīng)濟(jì)適用房主要分布在四區(qū)，如白云區(qū)的同德花園、澤德花園、積德花園、僑德花園，荔灣區(qū)的汾水小區(qū)，天河區(qū)的棠德花園，以及海珠區(qū)的聚德花園。　

　　對于這批早已達(dá)到條件上市的房源，最終有多少流入市場并未有具體統(tǒng)計(jì)，但以大型安居小區(qū)棠德花園為例，小區(qū)由A、B、C、D、E、F、G、H8個(gè)小分區(qū)組成，約有住家9000戶，共40000多人居住。多年來只有1/3左右的房源上市，其余多數(shù)房源仍是自住?！?/p>

　　關(guān)注二　

　　5月1日起新批經(jīng)適房就可租售？　

　　最快明年底有　

　　2145套房符合上市條件　

　　此次發(fā)布的《規(guī)定》實(shí)施日期為今年5月1日，其中提到，2007年12月18日及以后簽訂購房合同的經(jīng)濟(jì)適用住房，自簽訂購房合同之日起5年后方可上市，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的80%繳納土地收益等價(jià)款。有市民認(rèn)為，這是否表示今年5月1日起，就陸續(xù)有新一批經(jīng)適房房源可上市租售了？　

　　廣州市住房保障辦有關(guān)人士在接受采訪時(shí)表示，此次規(guī)定并未有太多新意，與目前實(shí)行的經(jīng)適房管理規(guī)定一致。按時(shí)間計(jì)算，最早一批滿5年的新經(jīng)適房要在2013年底才誕生。據(jù)了解，2008年11月下旬，在廣州市經(jīng)適房管理辦法正式出臺后，廣州首批2145套經(jīng)適房開始接受意向登記，最早的也在2008年12月底才進(jìn)行簽約。該批房源包括了金沙洲小區(qū)、同德澤德花苑和海珠聚德花苑房源，還有個(gè)別項(xiàng)目房源是福利分房后的剩余舊房。

　　關(guān)注三

　　如何防止購房家庭報(bào)低價(jià)“中飽私囊”？

　　按同地段普通商品房價(jià)

　　估價(jià)算增值收益

　　按照規(guī)定，2007年12月18日及以后簽訂購房合同的經(jīng)濟(jì)適用住房，上市后購房者要按照補(bǔ)繳80%增值收益，作為土地收益等價(jià)款。這引發(fā)了擔(dān)憂，購房者是否能通過報(bào)價(jià)二手房成交價(jià)，減少增值收益空間來“中飽私囊”？據(jù)了解，廣州市二手房交易為避免交稅，市場往往存在報(bào)低價(jià)成交現(xiàn)象。

　　不過，廣州市住房保障辦有關(guān)人士表示，補(bǔ)繳80%的增值收益，是以屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)計(jì)算，不是以單套房屋的成交報(bào)價(jià)進(jìn)行計(jì)算。而且廣州市二手房成交已實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽并與銀行系統(tǒng)進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)，如果要進(jìn)行按揭購房，報(bào)低價(jià)將使得貸款總額也會降低。

　　也就是說，假如張先生在2008年年底購入了一套70平方米的經(jīng)適房，房價(jià)為2500元/平方米。在2013年底到5年符合條件后要進(jìn)行銷售，售出報(bào)價(jià)為8000元/平方米，但該區(qū)域普通商品住宅評估價(jià)為9000元/平方米。那么要補(bǔ)繳的總款應(yīng)該是(9000-2500)×70×80%=36.4萬元，而不是(8000-2500)×70×80%=30.8萬元。

　　不過，也有業(yè)界人士表示，一般而言，普通商品住宅市場評估價(jià)會比實(shí)際上市場成交價(jià)略低，因此不排除仍有少部分收益，會從財(cái)政收入流失到個(gè)人賬戶上。廣州市住房保障辦有關(guān)人士稱，到明年底首批符合條件房源上市還有1年多時(shí)間。在正式上市前，有關(guān)部門預(yù)計(jì)將對上市評估價(jià)的規(guī)定和租賃部分房源如何計(jì)算增值收益等細(xì)節(jié)，再出臺規(guī)范文件。

　　專家觀點(diǎn)

　　經(jīng)適房轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租

　　應(yīng)供向保障人群

　　廣州市政協(xié)常委、廣州房地產(chǎn)學(xué)會副會長曹志偉表示，他反對經(jīng)適房和限價(jià)房等特殊房源放開出租出售，對于已售的經(jīng)適房和限價(jià)房對其轉(zhuǎn)手交易應(yīng)予以限制，通過行政手段保持經(jīng)適房和限價(jià)房的“保障性”不變，即原經(jīng)適房和限價(jià)房的業(yè)主只能向經(jīng)政府審核、符合保障標(biāo)準(zhǔn)的住房困難家庭轉(zhuǎn)售或出租。如果是對外租售的，建議將獲得經(jīng)適房、限價(jià)房又轉(zhuǎn)手賣出或出租的名單，以及其買房價(jià)、賣房價(jià)、差價(jià)等信息予以公開，接受全社會的監(jiān)督。

　　曹志偉還認(rèn)為，最迫切需要住房保障的不是買不起房的人，而是連房都租不起的人，如剛畢業(yè)的大學(xué)生、如藍(lán)領(lǐng)工人，這些都是廣州的生產(chǎn)力、中堅(jiān)力量，卻又存在住房困難的人群，若能為他們在住房方面提供廉租房、公租房，既為廣州留住了人才，又可安撫了社會的不安情緒，一舉兩得。因此，“全力建設(shè)公租房，停建停售政府財(cái)政投資的經(jīng)適房和限價(jià)房，依法限制已售經(jīng)適房和限價(jià)房的轉(zhuǎn)手交易”才是解決問題之道。

　　假設(shè)案例：

　　首批經(jīng)適房小區(qū)計(jì)算升值空間：

　　聚德花苑70平方米房現(xiàn)售業(yè)主約可得14.1萬元

　　在新的住房保障制度建立后，廣州市首批經(jīng)適房在2008年年底銷售，其中包括了海珠區(qū)聚德花苑不到200套的房源。這批房源，按滿5年簽約期可上市規(guī)定，最快也要在明年年底正式上市租售。

　　當(dāng)時(shí)，聚德花苑房源在建筑面積70平方米以內(nèi)的部分，房價(jià)為3900.23元/平方米。昨日下午，記者回訪了聚德花苑小區(qū)。“在聚德花苑，樓梯房的價(jià)格在一萬二左右，電梯房會稍微貴點(diǎn)，在一萬四的樣子。”位于聚德中路的信亞地產(chǎn)相關(guān)工作人員說，聚德花苑附近的樓房都已有一定年代，因此相比較周邊地區(qū)而言，聚德花苑較為有優(yōu)勢。

　　為讓經(jīng)適房上市升值空間更一目了然，假設(shè)一套70平方米的聚德花苑經(jīng)適房此時(shí)可以進(jìn)行銷售，以整個(gè)地段普通商品住宅房價(jià)為1.4萬元/平方米進(jìn)行計(jì)算，減去當(dāng)年購買的3900.23元/平方米，則經(jīng)適房業(yè)主轉(zhuǎn)售房屋后要補(bǔ)繳的增值收益部分為：(14000-3900.23)×70×0.8≈56.6萬元，業(yè)主可獲得的收益部分為：(14000-3900.23)×70×0.2≈14.1萬元。