牛刀：中國房地產(chǎn)除了會掠奪百姓 還有什么

    中國房價如何回歸常識

    中國住宅開發(fā)模式一直備受爭議，源于土地財政和土地金融的制度不健全，導(dǎo)致目前出現(xiàn)百姓的買房難?，F(xiàn)在我們要回歸常識，搞好中國的住宅建設(shè)，以保證民生的安寧。中國住宅市場上充斥了很多謬論，完全違背了常識。

    一是看看中國樓市是如何背離“居者有其屋”的基本理念？

    中國經(jīng)濟(jì)30年來，住宅脫離了城市居民的購買力水平其實(shí)是這五年的事，因?yàn)殚_發(fā)理念背離了居者有其屋的基本理念，成為一個不折不扣的資本炒作的市場，住宅已經(jīng)完全異化成為一種只漲不跌的資產(chǎn)，而不是供人居住的住宅。

    這里面一是中國樓市的輿論一直是被開發(fā)商控制的。不管哪個城市，所有媒體都必須依賴房地產(chǎn)廣告，所以，各個媒體都有房地產(chǎn)版電視有房產(chǎn)頻道，網(wǎng)絡(luò)更是如此。大家一起吆喝房價萬年漲，什么城市化，剛需，通脹，人民幣升值，被吹得天花亂墜。

    那么，我們來看看剛需是什么？剛需？這是一個缺乏經(jīng)濟(jì)學(xué)常識的概念，在傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)上根本就沒有這個名詞。

    經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容認(rèn)為，在房價很高時，也有一些消費(fèi)者進(jìn)入市場，但這并不能改變現(xiàn)今樓市的根本性質(zhì)。"剛性需求"是房地產(chǎn)開發(fā)商虛擬出來鼓勵住房消費(fèi)者進(jìn)入高房價市場的一個概念。他解釋道，居民的住房需求不是“剛性”的而是有條件的。它在于住房市場的價格水平及居民對這種價格水平的支付能力。如果居民沒有支付能力進(jìn)入這種價格水平市場，居民的住房需求是不存在的。

    還有一種觀念，GDP漲房價就要漲？這更是糊弄人。房價只能對應(yīng)城市居民的實(shí)際購買力，其他任何經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)都不能作對應(yīng)，所有違背城市居民購買力行為的房價，必然會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)大蕭條。更何況地方政府的GDP數(shù)據(jù)都在造假，毫無可信度。種種違背常識的謬論在中國樓市極為盛行，何故？就因?yàn)殚_發(fā)商幾乎控制了所有的媒體。

    其次中國樓市的稅制存在很大的問題。中國這么大，人口13億，而住宅的稅收主要集中在交易環(huán)節(jié)，在持有環(huán)節(jié)沒有稅收。這樣產(chǎn)生的市場導(dǎo)向就是鼓勵市場進(jìn)行交易，更直接的說，就是鼓勵投機(jī)行為。當(dāng)初實(shí)行這種稅制和開發(fā)體制，主要是借鑒香港模式，但是，香港只是一個城市，英國當(dāng)時管理也只有100年，實(shí)行這種稅制有情可原，但是，中國這么大，一旦樓市投機(jī)猖獗時，就無法收場。所以，未來住宅持有環(huán)節(jié)一定要課以重稅。

    這兩種原因?qū)е抡麄€市場把住宅不當(dāng)作居住的功能，而當(dāng)作家庭的主要資產(chǎn)。一步一步放大了泡沫，現(xiàn)在，已經(jīng)在破滅。后果，無疑是嚴(yán)重的。

    二是住宅的基本常識

    衡量一個城市的住宅價格，有4個指標(biāo)。這4個指標(biāo)就是關(guān)于房價的最基本的常識。

    第一個是房價收入比。這是最主要的，關(guān)系到中國經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。其意義在于，一個健康的經(jīng)濟(jì)體，有賴于生產(chǎn)和消費(fèi)的有效健康的運(yùn)行，而城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)力直接關(guān)系到生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系的水平問題。如果房價過高，必然會影響城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)，消費(fèi)的急劇萎縮將會導(dǎo)致中小企業(yè)一排排倒閉。有人說，房地產(chǎn)拉動消費(fèi)，拉動就業(yè)，這是一個誤區(qū)。房價泡沫只會蠶食所有企業(yè)的利潤，影響絕大多數(shù)的中小企業(yè)，甚至影響大型企業(yè)，而拉動的只有水泥、鋼材、建材、家居等幾十個有限的行業(yè)。

    第二個是租售比。租金和售價應(yīng)該有一個合理的比值，也就是說，30年至50年的租金能夠收回投資都在合理的區(qū)間，而我們一線城市，卻要80年至100年才能收回投資。這種投資還有價值嗎？而且，有的三線城市四線城市，連一個租賃市場都沒有，那根本就不是一個成熟的市場都沒有，卻無限炒高房價。這是很可笑的事。

    第三個空置率?？罩寐实膰H標(biāo)準(zhǔn)是6%至10%。而中國絕大多數(shù)住宅空值率起碼都在30%以上。住宅空置，不僅影響土地資源的合理配置，更加引起相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能發(fā)生過剩。房地產(chǎn)熱的最后結(jié)局，一定是泡沫破滅，不管是哪個國家，都無可避免。

    第四個住宅總值和GDP總量的比值，不能高過200%。也就是說，這個城市的住宅價值總量不能高過現(xiàn)有GDP的2倍。中國的城市化沒有完成，三四線城市還有一些農(nóng)村，而農(nóng)村房價估值多少說不準(zhǔn)。僅就以二線城市來說，住宅總值已經(jīng)達(dá)到360倍，甚至400倍。日本東京泡沫破滅時，住宅總值達(dá)到GDP的310倍的時候。

    三是土地財政的制度建設(shè)

    一個城市的土地出讓金，多少比例用于社會保障住宅的建設(shè)，住建部沒有制定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，這是我國土地財政的一個最大缺陷，也是住宅困境的主要原因。目前，這個標(biāo)準(zhǔn)是由各個地方城市自行訂立報住建部備案即可，這就造成地方政府在認(rèn)識上的嚴(yán)重分歧，導(dǎo)致政府保障住宅嚴(yán)重短缺，而商品住宅嚴(yán)重過剩的主要原因。

    比方說廣東省前幾年土地出讓金根本就沒有標(biāo)準(zhǔn)，2011年在土地出讓金急劇減少后，才制定一個標(biāo)準(zhǔn)，將土地出讓金的20%用于社會保障建設(shè)。這個標(biāo)準(zhǔn)低于國際標(biāo)準(zhǔn)的30%，低于新加坡50%。一般國際標(biāo)準(zhǔn)是50%，最高的達(dá)到90%，比方說西班牙。

    因?yàn)橹袊鞔蟪鞘型恋爻鲎尳鸨壤c中國住宅制度建設(shè)關(guān)系重大，利益集團(tuán)主張取消政府保障，全部實(shí)行商品住宅化是嚴(yán)重錯誤的行為，現(xiàn)在必須給于糾正。結(jié)合我國實(shí)際，土地出讓金的50%應(yīng)該用于當(dāng)年的普通住宅建設(shè)，應(yīng)該由全國人大立法，各大城市嚴(yán)格執(zhí)行，這樣才能真正保障民生居住問題。

    再比如社會保障住宅涵蓋的群體問題也存在諸多爭議。很多國家是以納稅人在所在城市連續(xù)納稅5年以上為標(biāo)準(zhǔn)，我國大部城市是實(shí)行以戶籍人口為標(biāo)準(zhǔn)，更有甚者只為公務(wù)員解決住宅問題，其他群體一概實(shí)行商品住宅。這就是全社會一窩蜂去考公務(wù)員的主要原因。這種現(xiàn)象不改變，也是高房價成因的主要因素。

    再比如保障住宅的戶型問題，公租房是一種戶型，但是不應(yīng)該成為主流戶型，而應(yīng)該只是保障住宅的輔助。保障住宅的主流戶型應(yīng)該分為兩種，一種是90平方米兩房，一種是120平方米的三房。90平方米的兩房適用于年輕群體剛剛成家立業(yè)的家庭，一種是長期居住在這個城市兩代人居住的家庭。

    利益集團(tuán)強(qiáng)調(diào)住宅商品化，是無視居住權(quán)的行為，必然會引起社會混亂，也更加引發(fā)社會的嚴(yán)重不公，也是我們這十年誘發(fā)高房價的主要原因。不解決這個問題，就無法實(shí)行中國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，也不可能實(shí)行國家的長治久安。

    回歸常識，那就是將土地出讓金的50%用于建設(shè)普通住宅，以改善和滿足人們的居住需求。城市市政工程和公益設(shè)施，應(yīng)該有地方政府財政收入支出，而不是在土地出讓金中獲取。

    四是土地金融面臨的問題

    我們目前的土地金融政策，存在巨大的系統(tǒng)性風(fēng)險，泡沫破滅幾乎是無可避免的。其主要因就是金融政策完全鼓勵投機(jī)行為，而不是真正為民生居住服務(wù)的。在我國開始實(shí)行商品住宅的時候，是32年在深圳搞起來的，在住宅上和商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)實(shí)行嚴(yán)格區(qū)分。這是符合當(dāng)時深圳的特殊情況的?，F(xiàn)在應(yīng)該改變這一切。

    比方說：在住宅上，我們實(shí)行的是三成首付利率七折優(yōu)惠的政策，在住宅年限實(shí)行70年制度，這樣便于刺激購買，更便于解決絕大多數(shù)工薪階層解決居住問題，是一種積極的行為。我們當(dāng)時對商業(yè)物業(yè)實(shí)行的是40年至50年的土地使用權(quán)制度，在金融上實(shí)行的是五成首付，而且利率不予優(yōu)惠。工業(yè)用地放得更開，深圳很多村里不需經(jīng)過批準(zhǔn)就可以建工業(yè)廠房用于出租。

    后來全其他城市很多模仿深圳模式，但是，對高級公寓酒店式物業(yè)產(chǎn)權(quán)式商鋪旅游地產(chǎn)等等商業(yè)性物業(yè)全部采用住宅式金融，一下放大了房地產(chǎn)的金融杠桿效應(yīng)，鼓勵是投機(jī)炒作。在土地上先是交納保證金就可以辦理土地使用證，又將土地使用用于抵押在銀行貸款。這是一種空手套白狼的行為，用的都是銀行的貸款。在上世紀(jì)沿海房地產(chǎn)泡沫破滅時，海南發(fā)展銀行被迫破產(chǎn)，一個主要原因就是，在圈地運(yùn)動中產(chǎn)生大量的債務(wù)都是以土地為抵押物品，土地價格一下降，銀行壞賬就大量產(chǎn)生，最后只得關(guān)閉。

    所以，土地金融應(yīng)該區(qū)別，住宅的歸于住宅，繼續(xù)實(shí)行三成首付和利率優(yōu)惠政策，只限于第一套房；而商業(yè)物業(yè)和高級公寓、別墅等一律不得使用金融杠桿效應(yīng)，不得采取首付幾成的方式，才能阻止投機(jī)行為，也能夠遏制開發(fā)商打擦邊球的行為。

    因此，我們回歸常識，那就是三成首付只能適用首套居民住宅，房貸利率應(yīng)該和國際接軌。其他的房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須按時足量的繳納。

    五是購買行為面臨的問題

    在中國各大城市買房子有四種形態(tài)：

    第一種形態(tài)是，絕大多數(shù)買房人他們買房子是為了自己住，也就是有真實(shí)購房需求的群體，因?yàn)橐杉伊I(yè)，所以想依靠自己的打拼為自己爭取一個居所，同樣買房的形式也是自己賺錢交首付，三成或者五成，然后依靠自己的每月收入交付月供，所以月供和房價之間有個合理的比例。你們的這種買房行為叫做對沖，就是用自己的收入去對沖以后長達(dá)二三十年住房按揭款。如果房價過高，絕大多數(shù)人就會感到不堪重負(fù)。

    第二種形態(tài)是，一部分有一定財富的人，他們完成了原始積累，所以很多人買房子是為了出租。用一個首付款做杠桿，在銀行融來一倍的資金，然后將整套房子出租，2006年以前，這種買房形態(tài)絕大多數(shù)是買商鋪，只能做五成按揭，好的商鋪買房人的盈利空間相當(dāng)不錯。但是，后來開發(fā)商開發(fā)出投資性小戶型公寓，看上去也是用于出租的，但形態(tài)和商鋪已經(jīng)不一樣，因?yàn)?，國家的金融政策是住宅可以二成或者三成首付，那么，投資人在銀行的杠桿效應(yīng)是5倍，從商鋪1倍放大到住宅3至5倍，是開發(fā)商鉆了金融政策的空子。你可以看看開發(fā)商是如何破壞國家金融政策，一步一步把中國樓市變成了一個賭場。

    第三種形態(tài)是，因?yàn)樽≌梢远苫蛘呷墒赘?，也就是說在銀行的杠桿效應(yīng)可以達(dá)到3至5倍，吸引了大量的資金來買住宅，因?yàn)樽≌稒C(jī)可以超過除了期貨之外的所有資本投機(jī)。這部分人買房子是為了賣出去。他們?yōu)榱嗽诙唐趦?nèi)賣出去，有個大的差價，往往伙同媒體和開發(fā)商一起，抱成一團(tuán)，炒買炒賣哄抬房價。這種買房形態(tài)，叫做投機(jī)。

    第四種形態(tài)是，更加荒謬，卻在司法機(jī)關(guān)和地方政府的關(guān)照下大行其道，他們買來一套房子，只是交了一個很少的首付款，然后，再找評估機(jī)構(gòu)評估成兩倍甚至三倍的價格，轉(zhuǎn)手倒賣，或者說自己再賣給自己，從銀行套取大量的資金。上海的姚康達(dá)，買了一個900萬的房子，評估成2600萬，只用200多萬在不到半年的時間內(nèi)賺了銀行將近2000萬，還有什么比這個更賺錢？這種買房形態(tài)，叫做“龐氏騙局”。這就是房價成倍上漲的主要原因。

    住宅市場的常識是，而且只能是改善和滿足人們的居住環(huán)境，而不是用來投機(jī)炒作的。但是，整個中國樓市充斥了第三種形態(tài)、第四種形態(tài)，與第一種形態(tài)比起來，還有公平性可言嗎？在一個龐大的市場毫無公平性可言，普通老百姓充當(dāng)?shù)氖鞘裁唇巧砍吮宦訆Z，還有什么？最后是泡沫破滅，危及金融體系。