房地產(chǎn)金融艱難布局

    孫建林：商業(yè)銀行比較關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)這兩年的調(diào)控政策，是前所未有地嚴(yán)厲，截至目前沒(méi)有明顯松動(dòng)跡象。調(diào)控效果已經(jīng)看到了：交易量跌了下去，但價(jià)格還沒(méi)有跌下去。我認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于調(diào)控期的第三個(gè)階段。

    如果將調(diào)控期的房地產(chǎn)價(jià)格與銷售量做一個(gè)二維關(guān)系圖，它們之間的相互變化應(yīng)該有四個(gè)階段：第一個(gè)階段是調(diào)控初期，銷售量與價(jià)格都不再上升；第二個(gè)階段，出現(xiàn)銷售量下降，但價(jià)格仍不下降；第三個(gè)階段，出現(xiàn)銷售量不再降，而價(jià)格開始下降；第四個(gè)階段，當(dāng)價(jià)格降到一定程度時(shí)，銷售量出現(xiàn)回升。

    在新一屆政府上任之前，房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)上去，銷售量可能也不會(huì)上去。中國(guó)是買漲不買跌，買房人都希望房?jī)r(jià)見(jiàn)底時(shí)才出手，剛性需求的人也是這么想的。在政府換屆之前，房地產(chǎn)調(diào)控政策之所以不會(huì)放松，基于以下幾方面的考慮：

    一是吸取日本房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)20多年低增長(zhǎng)的教訓(xùn)；二是對(duì)高房?jī)r(jià)社會(huì)輿論的巨大壓力；三是換屆之前需要平穩(wěn)過(guò)渡，必須把房?jī)r(jià)和物價(jià)都控制?。凰氖且乐乖缧┠暝诜康禺a(chǎn)業(yè)占?jí)旱馁Y本大量外逃，從而對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)形成打擊。第四個(gè)原因，媒體上沒(méi)怎么講，但個(gè)人認(rèn)為，這是一個(gè)更深層次的原因。

    在多年前的人民幣匯率較低和利率較高的時(shí)代，有大量資本流入中國(guó)，可以賺到三個(gè)好處：先是1美元進(jìn)來(lái)?yè)Q到8.3元人民幣；然后，在當(dāng)時(shí)中國(guó)房?jī)r(jià)比較低的時(shí)候投資了房地產(chǎn)，在房?jī)r(jià)上漲后賣掉房產(chǎn)和地產(chǎn)，套現(xiàn)成大量人民幣；最后，在人民幣升值時(shí)，以6.3元人民幣兌換1美元的價(jià)格換匯后出境。即使不算其在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上賺得的巨大收益好處，僅匯率差價(jià)賺的收益率好處就達(dá)到了25%。另外，還賺了人民幣利率高于境外利率的利差好處?，F(xiàn)在中國(guó)政府的調(diào)控，遏制了房地產(chǎn)價(jià)格的攀升，也就遏制和防止了原先進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)中的大量外國(guó)資本以高價(jià)賣房套現(xiàn)外逃。這是很高的一招棋。

    王玉國(guó)：對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng)總體判斷是，基本處于“量跌價(jià)滯”階段。部分區(qū)域有所分化，呈現(xiàn)向第三階段過(guò)渡的特征。2011年的房地產(chǎn)調(diào)控政策從兩方面同時(shí)著手，一方面是嚴(yán)格限購(gòu)、限貸，推出房產(chǎn)稅試點(diǎn)等，對(duì)需求側(cè)進(jìn)行調(diào)控；另一方面，在供給側(cè)方面，加快保障房建設(shè)，優(yōu)化房地產(chǎn)的供給結(jié)構(gòu)。

    目前調(diào)控效果已經(jīng)顯現(xiàn)，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70 個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格來(lái)看，自2011 年6 月起，環(huán)比下跌的城市明顯增多。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院所跟蹤的百城住宅價(jià)格數(shù)據(jù)，自2011 年6月起，主要城市的房?jī)r(jià)漲勢(shì)已經(jīng)得到遏制，環(huán)比下跌的城市比例由25%升至60%；自2011年9月至今，連續(xù)5個(gè)月整體均價(jià)環(huán)比下降。

    從市場(chǎng)總體來(lái)看，2011 年房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量比前一年上升4%，全國(guó)土地出讓總金額比前一年上升10%。雖然上升幅度不大，但并沒(méi)有出現(xiàn)萎縮。這也表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)受住了嚴(yán)厲調(diào)控，仍保持了較為平穩(wěn)的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。但是，在限購(gòu)和非限購(gòu)城市之間，市場(chǎng)出現(xiàn)顯著差異。北京、上海等一線限購(gòu)城市，市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)從第二階段向第三階段過(guò)渡的苗頭，成交量萎縮，價(jià)格下行松動(dòng)。但二、三線等沒(méi)有限購(gòu)的城市，2011年的量?jī)r(jià)都出現(xiàn)了較大漲幅。

    勵(lì)雅敏：如果考慮到這兩年較高的通脹因素，2011年的相對(duì)房?jī)r(jià)是下跌的。盡管我們看到2011全年的消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)（CPI）漲幅僅有4%多點(diǎn)，但就我們平時(shí)的生活感受來(lái)說(shuō)，很多與衣食行相關(guān)的東西，漲幅都超過(guò)了10%甚至20%。當(dāng)名義房?jī)r(jià)沒(méi)有漲，其他東西卻漲了百分之一二十，就可以理解為房?jī)r(jià)相對(duì)下跌。2011年的房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)，主要是通過(guò)壓制需求端，限制購(gòu)房群體和購(gòu)房套數(shù)，并配合增加保障房供給來(lái)實(shí)現(xiàn)的，用的是政府調(diào)控而非市場(chǎng)化調(diào)控的手段。既然原先這個(gè)價(jià)格不完全市場(chǎng)化，接下來(lái)房?jī)r(jià)怎么走，政策就會(huì)顯得非常重要。