承和·書(shū)香庭
7000元/m2
3室(4) 4室(1)
九江市八里湖新區(qū)八里湖大道以南，安居路以西，通湖路以東，八里湖大道加油站兩側(cè)
近日，關(guān)于未來(lái)中國(guó)房?jī)r(jià)是要大跌還是要報(bào)復(fù)性的上漲，兩種觀點(diǎn)大戰(zhàn)起來(lái)。
溫家寶總理在4月13日國(guó)務(wù)院會(huì)議上說(shuō)：“鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果。堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。采取有效措施增加普通商品房供給。推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，完善公租房、廉租房的配套設(shè)施。”
對(duì)此信息，有人理解為房地產(chǎn)報(bào)復(fù)性上漲的可能性很大，有人理解為中央會(huì)堅(jiān)定房?jī)r(jià)調(diào)控導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。
我依然堅(jiān)持我以前的觀點(diǎn)：由于中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫嚴(yán)重，此泡沫必然破裂，房?jī)r(jià)必有一大跌，大約在2013年左右開(kāi)始；由于“80后”和城市化的買(mǎi)房支撐及中國(guó)經(jīng)濟(jì)的較快發(fā)展，中國(guó)房?jī)r(jià)在近幾年不會(huì)跌到底部，或許在大跌后有小幅反彈；等到2025年左右或更早，由于購(gòu)房年輕人口大幅減少，此時(shí)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速已大為下跌，中國(guó)房地產(chǎn)將如日本一樣跌入底部；中國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)2013-2015年左右和2025年左右形成兩次大跌，在后一次永不翻身，中國(guó)房?jī)r(jià)最終會(huì)呈現(xiàn)兩次階梯崩潰的局面；不要相信“以房養(yǎng)老”，已經(jīng)購(gòu)房準(zhǔn)備“以房養(yǎng)老”的人盡量在2020年之前拋售房子。
根據(jù)這樣的預(yù)計(jì)，我的建議是：對(duì)于房地產(chǎn)投資者和房地產(chǎn)商，在2012年18大前或最晚2013年“兩會(huì)”前盡快售房，越快越好；對(duì)于準(zhǔn)備購(gòu)房者，建議2012年和2013年盡量不要買(mǎi)房。比如一套現(xiàn)價(jià)200萬(wàn)的房子，如果房?jī)r(jià)下跌5%那就節(jié)約10萬(wàn)，下跌10%就節(jié)約20萬(wàn)，下跌20%就節(jié)約40萬(wàn)，下跌50%就節(jié)約100萬(wàn)（如在偏遠(yuǎn)郊區(qū)和泡沫嚴(yán)重地區(qū)）！多等一兩年節(jié)約N個(gè)萬(wàn)，你等不等？特別是，現(xiàn)在新房多在郊外，郊外房?jī)r(jià)下降空間最大，多等一兩年甚至有可能省去一半錢(qián)。
比如鄂爾多斯，鄂爾多斯新城康巴什在2010年樓市均價(jià)為10000元，在2011年高利貸危機(jī)之后，康巴什房?jī)r(jià)至2011年11月底暴跌至3000多元，下跌六七成。如果說(shuō)鄂爾多斯缺乏人居住，那外來(lái)人口云集的溫州呢？2011年8-12月溫州房?jī)r(jià)慢慢下跌了起來(lái)，今年正月過(guò)完，溫州房?jī)r(jià)基本跌去30%-40%，許多房子價(jià)格跌去50%。
鄂爾多斯房?jī)r(jià)大跌，鄂爾多斯完蛋了嗎？沒(méi)有，除非鄂爾多斯的煤礦挖完了。溫州房?jī)r(jià)大跌，溫州完蛋了嗎？沒(méi)有，溫州人照樣生活，只不過(guò)是晚接手的投機(jī)客和買(mǎi)房房貸者大倒霉了。
房?jī)r(jià)大跌是有可能的，比如20%-30%左右或嚴(yán)重地區(qū)40%-50%左右。房?jī)r(jià)大跌也沒(méi)有那么可怕。既然官方說(shuō)中國(guó)銀行業(yè)可以承受50%的房?jī)r(jià)大跌，那大跌20%-30%是不會(huì)有多大危害的。中國(guó)以國(guó)有大銀行為主體，房?jī)r(jià)大跌根本不會(huì)像某些人說(shuō)的那么可怕。
可怕的根本不是大跌，而是慢跌。在房?jī)r(jià)慢跌的情況下，房?jī)r(jià)仍較高，多數(shù)有住房需求的人仍買(mǎi)不起。購(gòu)房出租的投資者而言，房地產(chǎn)投資仍缺乏意義。由于“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心里，在房?jī)r(jià)慢跌的情況下，無(wú)論是真正的房屋需求者和房地產(chǎn)投資者，還是投機(jī)者，多數(shù)都不愿出手買(mǎi)房。沒(méi)有人買(mǎi)房，誰(shuí)來(lái)愿意繼續(xù)建房？不繼續(xù)建房，那房地產(chǎn)的GDP、就業(yè)、稅收、土地出讓金哪里來(lái)？還怎么帶動(dòng)相關(guān)的行業(yè)？所以房?jī)r(jià)慢跌危害最大。政府所做的不應(yīng)該在房?jī)r(jià)下跌的情形下去救市，而應(yīng)該更有力度更有效果的推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控，一次性的將房?jī)r(jià)暴跌至合理位置（好處見(jiàn)下面的分析）。
對(duì)于我認(rèn)為2013年房?jī)r(jià)會(huì)大跌的觀點(diǎn)，有些人認(rèn)為我不懂中國(guó)經(jīng)濟(jì)。是的，中國(guó)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題向來(lái)不僅僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，而是經(jīng)濟(jì)規(guī)律加政治需要。但經(jīng)濟(jì)規(guī)律終究是經(jīng)濟(jì)規(guī)律，政府或者說(shuō)一些地方政府是拗不過(guò)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的大腿的，地方官員也不會(huì)在中央要求把房?jī)r(jià)降低到合理水平的政策尺度下大越界。
有人問(wèn)我，你知道房地產(chǎn)的后臺(tái)老板是誰(shuí)嗎？土地出讓金最高時(shí)（2010年）接近地方財(cái)政收入的7成，不少政府人員也直接是高房?jī)r(jià)獲益者，據(jù)此有人認(rèn)為地方政府就是房地產(chǎn)的后臺(tái)老板。
不過(guò)我不這樣認(rèn)為，房地產(chǎn)的最終后臺(tái)老板不是地方政府，而是中央。關(guān)于地方政府的財(cái)政收支問(wèn)題，這最終還是中央政府的問(wèn)題，因?yàn)榈胤秸绻麩o(wú)法償還，中央總要承擔(dān)一部分。土地出讓金收入占地方財(cái)政收入比例過(guò)大，這跟中央與地方的收入項(xiàng)目分配相關(guān)，同樣在支持方面也是中央和地方的支出分配不同罷了。房?jī)r(jià)大跌，銀行壞賬增加，這主要在國(guó)有銀行，也是中央政府的問(wèn)題。影響房?jī)r(jià)關(guān)鍵的土地政策，這主要也在中央要什么養(yǎng)的土地政策。在高房?jī)r(jià)高物價(jià)高民生壓力及發(fā)展穩(wěn)定方面與短暫房地產(chǎn)泡沫下的GDP增長(zhǎng)、就業(yè)、財(cái)政收入，中央如何取舍，由此決定房?jī)r(jià)調(diào)控的力度與方式，這還是中央政府的問(wèn)題。所以，中國(guó)房地產(chǎn)的最終后臺(tái)老板是中央。
高房?jī)r(jià)對(duì)民生與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展危害極大。房?jī)r(jià)高，地價(jià)高，房租、租金高，那經(jīng)濟(jì)運(yùn)行成本和居民生活成本必然高，危害經(jīng)濟(jì)社會(huì)健康發(fā)展、創(chuàng)新和經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。
比如街道兩旁的商店，房租高，商品價(jià)格被迫太高，同時(shí)利潤(rùn)和員工工資受到擠壓，危害就業(yè)和民眾收入增長(zhǎng)，降低內(nèi)需，拉大貧富差距。同樣，租用寫(xiě)字樓的創(chuàng)業(yè)者或創(chuàng)新者，由于房租成本高，必然危害創(chuàng)業(yè)和創(chuàng)新。商店或?qū)懽謽呛竺娴木用穹?，不是?gòu)房時(shí)價(jià)格高，就是租金高，提高民眾生活成本且危害內(nèi)需。由于過(guò)多資金流向房地產(chǎn)，房地產(chǎn)過(guò)多透支消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)力，則危害經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。高房?jī)r(jià)的必然結(jié)果是高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行成本、高創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新成本、高生活成本、低就業(yè)、低收入、經(jīng)濟(jì)低端化和貧富差距的持續(xù)擴(kuò)大。
高房?jī)r(jià)達(dá)到頂端，泡沫達(dá)到頂峰時(shí)，由于此時(shí)房?jī)r(jià)無(wú)法繼續(xù)較快上漲，向下壓力巨大，房地產(chǎn)在此時(shí)已經(jīng)無(wú)法創(chuàng)造很多GDP、就業(yè)和財(cái)政收入了，且此時(shí)高房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到危害最大化。比如2012年1月，京、滬、廣三大一線城市土地出讓金同比降幅驚人，上海1月土地出讓金同比縮水達(dá)七成，北京則為去年同期的三分之一，廣州更是由28億降至2.9億，縮水幅度達(dá)九成。2012年1-3月份，房屋新開(kāi)工面積僅增長(zhǎng)0.3%，而住宅新開(kāi)工面積下降5.2%，房地產(chǎn)泡沫所創(chuàng)造的就業(yè)與GDP已經(jīng)后繼乏力。
這時(shí)候，高房?jī)r(jià)的危害持續(xù)，同時(shí)高房?jī)r(jià)創(chuàng)造的利益卻大幅下滑，作為房地產(chǎn)的最終后臺(tái)決策者，面對(duì)持續(xù)的高房?jī)r(jià)危害和民生抱怨，應(yīng)該痛殺已經(jīng)被榨干利益的房地產(chǎn)泡沫，所以中央的房?jī)r(jià)調(diào)控力度只會(huì)越來(lái)越大。比如過(guò)去中央說(shuō)“防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”，現(xiàn)在是“調(diào)控到合理水平”。溫家寶總理對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的決心比以往更堅(jiān)決的多。
比如，4月13日《每日?qǐng)?jiān)決新聞》報(bào)道，至少兩名房企人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，有關(guān)政府部門(mén)內(nèi)部有人提議，具體項(xiàng)目的上一期房源去庫(kù)存率達(dá)70%以上，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商才可以申請(qǐng)推出新房源，否則預(yù)售證申請(qǐng)將不會(huì)被批準(zhǔn)。上述人士認(rèn)為，有關(guān)部門(mén)試圖通過(guò)此舉促使房企加大以價(jià)換量的壓力，減少地產(chǎn)調(diào)控效果顯現(xiàn)中附帶的包括金融風(fēng)險(xiǎn)在內(nèi)的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)今年網(wǎng)上流傳，一些央企內(nèi)部發(fā)文通知全國(guó)各地分公司，不惜降價(jià)也務(wù)必要在今年7月前賣(mài)完手上所有存量房，6、7月中央或?qū)⒊雠_(tái)重磅型的調(diào)控政策。
對(duì)于下一屆政府，由于房地產(chǎn)泡沫的利益已經(jīng)被榨干，而高房?jī)r(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和發(fā)展穩(wěn)定的危害持續(xù)存在或持續(xù)增加，調(diào)控力度只會(huì)更強(qiáng)。到2012 年的18大和2013年的“兩會(huì)”，由于中央換屆前的穩(wěn)定訴求結(jié)束，“新官上任三把火”，為了表示對(duì)民生的重視，房?jī)r(jià)調(diào)控手段將更具火力。
對(duì)于下一屆政府，我相信會(huì)更努力調(diào)控房?jī)r(jià)，也相信會(huì)把房?jī)r(jià)調(diào)控的更好。
習(xí)近平副主席在不到16歲時(shí)下鄉(xiāng)，從那時(shí)就和貧苦的農(nóng)民一起生活過(guò)。相信有這樣的經(jīng)歷，對(duì)中下層人民的利益會(huì)更照顧。比如他要求增加工人和農(nóng)民代表的比例。對(duì)于對(duì)民生危害極大的高房?jī)r(jià)，估計(jì)習(xí)近平副主席更具有調(diào)控的決心。
李克強(qiáng)總理出身基層干部家庭，北大經(jīng)濟(jì)學(xué)博士畢業(yè)。對(duì)于高房?jī)r(jià)對(duì)民生和經(jīng)濟(jì)的危害，我相信北大高材生總理更清楚。如何調(diào)控調(diào)控房?jī)r(jià)，如何讓房?jī)r(jià)降低，相信經(jīng)濟(jì)學(xué)博士總理應(yīng)該更有對(duì)策?，F(xiàn)在李克強(qiáng)副總理已經(jīng)負(fù)責(zé)保障房建設(shè)，那明年“兩會(huì)”后，中央政府應(yīng)該會(huì)更給力的解決民生住房問(wèn)題，房?jī)r(jià)調(diào)控只會(huì)更強(qiáng)。
從政治方面看中國(guó)房?jī)r(jià)將在2013年有一大跌，從經(jīng)濟(jì)形勢(shì)上看也更是如此。
近日據(jù)媒體報(bào)道，2012中國(guó)500強(qiáng)房企的庫(kù)存已達(dá)到4.9945萬(wàn)億元（超過(guò)2011年中國(guó)GDP的10%?。?，存貨均值同比增加50.34%，增幅較2010年進(jìn)一步攀升6.47個(gè)百分點(diǎn)，平均每家500強(qiáng)房企的存貨已達(dá)到99.89億元，創(chuàng)歷史新高。
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉曾對(duì)媒體表示，據(jù)測(cè)算，2012年開(kāi)發(fā)商因房屋庫(kù)存需要支付的資金成本約為3450億元，而2011年房地產(chǎn)全行業(yè)贏利也不過(guò)5000億元左右。如果2012年銷(xiāo)售額再下降，則房地產(chǎn)行業(yè)整體上將接近盈虧平衡的邊緣。
據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-3月份，商品房銷(xiāo)售面積15239萬(wàn)平方米，同比下降13.6%；商品房銷(xiāo)售額8672億元，下降14.6%。1-3月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源20847億元，同比增長(zhǎng)8.2%，增速比1-2月份回落8.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款4319億元，增長(zhǎng)12.6%；利用外資112億元，下降22.4%；自籌資金8910億元，增長(zhǎng)25.0%；其他資金7506億元，下降8.0%。在其他資金中，定金及預(yù)收款4380億元，下降9.2%；個(gè)人按揭貸款1963億元，下降5.5%。
債務(wù)償付的壓力，使房企資金鏈可能進(jìn)一步趨緊。國(guó)泰君安證券研究報(bào)告稱，相比2008年的行業(yè)調(diào)整，2012年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)更高、中小開(kāi)發(fā)商資金壓力更大。報(bào)告預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口將高達(dá)1.3萬(wàn)億元，與2008年相比，增加了50%。另外，值得高度關(guān)注的是，2010年前后大量發(fā)行的房地產(chǎn)信托也開(kāi)始進(jìn)入償付高峰期了。從規(guī)模上來(lái)說(shuō)，2012年總到期規(guī)模達(dá)到1758億元，整年兌付規(guī)模較大。
這些數(shù)據(jù)表明，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)庫(kù)存在快速增長(zhǎng)，資金來(lái)源在快速下滑，銷(xiāo)售收入面積和銷(xiāo)售收入快速下滑，償債壓力和資金鏈緊張?jiān)诳焖僭鲩L(zhǎng)。如果房地產(chǎn)商能撐過(guò)2012年，則很難在2013年堅(jiān)持高房?jī)r(jià)了，2013年中國(guó)房?jī)r(jià)必有一大跌。
中國(guó)房?jī)r(jià)本應(yīng)該在2008年扭轉(zhuǎn)向下的，但由于對(duì)全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)反應(yīng)過(guò)度，來(lái)了個(gè)中央4萬(wàn)億、地方10多萬(wàn)億的大投資計(jì)劃和貨幣政策大放水，房?jī)r(jià)在貨幣過(guò)剩的情況下又大幅反彈。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)大約10年一個(gè)周期，上個(gè)周期底部是1999年，2009年應(yīng)該是這輪周期的底部。但由于在2008年末投資大躍進(jìn)和信貸大躍進(jìn)，將這輪經(jīng)濟(jì)周期的底部大約推遲4年左右，2013年或許將是這輪周期的底部。
經(jīng)濟(jì)周期的底部，本來(lái)是要消化一些行業(yè)的生產(chǎn)過(guò)剩和推進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)與結(jié)構(gòu)調(diào)整的。但中國(guó)通過(guò)大力拉動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施投資、房地產(chǎn)投資和通過(guò)補(bǔ)貼汽車(chē)、家電的消費(fèi)延緩了這次經(jīng)濟(jì)周期底部的到來(lái)。同時(shí)，這也意味著大量透支了未來(lái)固定資產(chǎn)投資與汽車(chē)家電等消費(fèi)需求，汽車(chē)產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)停滯就是證明；產(chǎn)能過(guò)剩進(jìn)一步增加，結(jié)構(gòu)調(diào)整的轉(zhuǎn)折力度和所拋棄的行業(yè)產(chǎn)能更大，這些必然導(dǎo)致GDP增長(zhǎng)的更嚴(yán)重放緩。
據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2012一季度中國(guó)GD[同比增長(zhǎng)8.1%，環(huán)比增長(zhǎng)僅1.8%，而2011年中國(guó)GDP增速為9.2%。估計(jì)2012年中國(guó)GDP增長(zhǎng)速度可能跌破8%，2013年或2014年甚至有可能破7%。7%的增長(zhǎng)速度對(duì)中國(guó)來(lái)說(shuō)是很冰冷的，1999年前后的經(jīng)濟(jì)狀況就是證明。
房?jī)r(jià)，向來(lái)和宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)密切相關(guān)。在中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)向下入冰冷的情況下，房?jī)r(jià)不可能再大漲，只能大跌。面對(duì)1990年代末房地產(chǎn)的不景氣，朱镕基總理在1999年推出房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革拉動(dòng)房地產(chǎn)。在2013年，面對(duì)高房?jī)r(jià)、房地產(chǎn)泡沫和高房?jī)r(jià)的危害及民生壓力，新一屆中央政府會(huì)救市嗎？不會(huì)。中央會(huì)繼續(xù)調(diào)控房?jī)r(jià)到合理位置，到2015年左右或許會(huì)出手救市——但不是救房?jī)r(jià)，而是讓更多居民在比較合理的房?jī)r(jià)之下解決好住房需求，比如對(duì)購(gòu)房者的信貸支持。
對(duì)中國(guó)來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)最好是在短時(shí)間內(nèi)完成暴跌見(jiàn)底，然后隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展和通貨膨脹慢慢反彈，這樣對(duì)中國(guó)最有利。此時(shí)，房?jī)r(jià)回到合理水平，購(gòu)房能力提高，且害怕房?jī)r(jià)上升過(guò)多，會(huì)有更多的人去購(gòu)房自??；居住價(jià)格降低，人們的住房面積擴(kuò)大，無(wú)論是購(gòu)房自住還是租房，都會(huì)選擇更大的面積，買(mǎi)房的和租房的需求雙上升；租房需求增加，投資房產(chǎn)成本降低，且沒(méi)有再下跌的風(fēng)險(xiǎn)，真正的房產(chǎn)投資者就可以買(mǎi)更多的房子出租；那些投機(jī)房地產(chǎn)的人，也即吃房地產(chǎn)價(jià)格差的人，由于房地產(chǎn)在價(jià)格底部只會(huì)升值，投機(jī)者會(huì)再次進(jìn)入房地產(chǎn)；由于房?jī)r(jià)降低，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行成本降低，生活壓力降低，有利于縮小貧富差距、拉動(dòng)消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)。這個(gè)時(shí)候，非泡沫的實(shí)際房地產(chǎn)需求增加，建筑業(yè)農(nóng)民工保住了工作甚至更稀缺，鋼筋水泥也有了更多需求，經(jīng)濟(jì)也獲得了轉(zhuǎn)型升級(jí)和進(jìn)一步發(fā)展是機(jī)會(huì)。
有人認(rèn)為，隨著通貨膨脹的降低，貨幣政策會(huì)放松，通貨膨脹會(huì)再次高起來(lái)，房?jī)r(jià)再次上漲。問(wèn)題是，上次的中央4萬(wàn)億和地方的10多萬(wàn)億投資計(jì)劃剛過(guò)3年，由此帶來(lái)的猛貨幣流動(dòng)性和大通脹剛下跌，貨幣政策和財(cái)政政策會(huì)大放水嗎？財(cái)政貨幣政策即便是放了一些水，由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)在快速的向下，這輪經(jīng)濟(jì)周期的底部到來(lái)，如1999年一樣，嚴(yán)重通脹不會(huì)了，或許2013年和2014年是通貨緊縮。如果中央再貨幣大放水，那一定是“滯漲”！因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)正在向這輪經(jīng)濟(jì)的底部運(yùn)行，難以避免經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下降和一段時(shí)間經(jīng)濟(jì)的冰冷氣氛。濫發(fā)貨幣只能是“滯漲”！
雖然2012年3月份全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲為3.6%，但食品價(jià)格同比上漲7.5%。其中，肉禽及其制品價(jià)格上漲11.3%，鮮菜價(jià)格上漲20.5%。無(wú)論是素菜還是葷菜價(jià)格上漲都是兩位數(shù)，許多底層老百姓越過(guò)越吃不起菜，物價(jià)上漲的民怨依舊很大，這時(shí)中央會(huì)搞貨幣放水嗎？
溫家寶說(shuō)要打破銀行的壟斷，推進(jìn)金融改革。所以，未來(lái)中國(guó)金融政策，應(yīng)該是改變制度和結(jié)構(gòu)，通過(guò)優(yōu)化金融來(lái)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而不是搞貨幣放水。實(shí)際上，貨幣放水反而危害中小企業(yè)。因?yàn)樵阢y行壟斷格局，無(wú)論貨幣政策松緊，中小企業(yè)貸款都難。而貨幣放水導(dǎo)致通貨膨脹和房?jī)r(jià)房租上漲，提高中小企業(yè)成本，抽走實(shí)業(yè)資金流向房地產(chǎn)，偷走大眾的消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)力和內(nèi)需，拉大貧富差距，反而危害經(jīng)濟(jì)健康和中小企業(yè)發(fā)展。所以，不要再等待更不能期待中央再貨幣放水了，近幾年內(nèi)不會(huì)再有像2009年那樣靠貨幣推動(dòng)的房?jī)r(jià)上漲。
中國(guó)過(guò)去十年來(lái)的貨幣發(fā)行，主要是靠外匯儲(chǔ)備增長(zhǎng)推動(dòng)的，但這在2011年第四季度就停止了。自去年底以來(lái)，外資陸續(xù)撤離中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。由于對(duì)未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)預(yù)期惡化，外資流入中國(guó)必然放緩，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)步入這輪經(jīng)濟(jì)周期的底部將進(jìn)一步減少，內(nèi)資為此也會(huì)流出去尋找更好的投資場(chǎng)所。隨著人民幣自由化，由于中國(guó)資產(chǎn)價(jià)格在過(guò)去比較貨幣不自由的情況下被嚴(yán)重高估，比如房?jī)r(jià)和股市，人民幣自由化必然導(dǎo)致未來(lái)貨幣流出，中國(guó)房?jī)r(jià)必然下降。在中國(guó)貧富差距持續(xù)拉動(dòng)、社會(huì)不穩(wěn)定因素增多和制度不透明的情況下，富人移民海外在快速增加，拋售嚴(yán)重泡沫化的房產(chǎn)是必然選擇。
或許還有人傻乎乎的人，中國(guó)人口多，房?jī)r(jià)不會(huì)低。這純粹胡扯。請(qǐng)問(wèn)，中國(guó)農(nóng)村也屬于人口多的中國(guó)，但農(nóng)村高房?jī)r(jià)了嗎？荷蘭人口密度是我們的三四倍，人均耕地比中國(guó)少許多，但荷蘭為什么沒(méi)高房?jī)r(jià)呢？歐美國(guó)家發(fā)展歷程長(zhǎng)而慢，中小城市發(fā)展充分，人口沒(méi)有向少數(shù)城市過(guò)度集中。后來(lái)的東亞等國(guó)家發(fā)展快速且不均衡，高樓大廈、人口向少數(shù)城市過(guò)度集中，結(jié)果導(dǎo)致高房?jī)r(jià)和相對(duì)擁擠。比如北京，壟斷了許多全國(guó)資源，那全國(guó)年輕人不向北京跑嗎？為什么年輕人要離開(kāi)中小城市和農(nóng)村？因?yàn)橹行〕鞘泻娃r(nóng)村實(shí)際上在無(wú)形中被拋棄了，中國(guó)高房?jī)r(jià)在很大程度上就是城鄉(xiāng)及大中小城市嚴(yán)重不平衡發(fā)展所造成的。
有人說(shuō)中國(guó)城市化“80后”結(jié)婚買(mǎi)房會(huì)使高房?jī)r(jià)繼續(xù)持續(xù)下降。什么是城市化？從人口上講就是農(nóng)村人口進(jìn)城而變成城市人，除了山西的煤老板和浙江的農(nóng)民企業(yè)家等少數(shù)人外，有多少農(nóng)村人或者說(shuō)農(nóng)村的年輕人能買(mǎi)得起大城市這么貴的房子？同樣，在年輕的 “80后”中，有多少可以買(mǎi)得起這么貴的房子？隨著觀念的改變、保障房的增加和租房供給的擴(kuò)大，“80后”剛性需求在未來(lái)會(huì)逐步降低?；蛟S到明年，房地產(chǎn)商應(yīng)該換換心里，“80后”不再是高房?jī)r(jià)的理由，應(yīng)該是合理的價(jià)格把房子能賣(mài)給“80后”。否則，房地產(chǎn)商這么多庫(kù)存的房子和房地產(chǎn)投機(jī)者手中那么多房子，賣(mài)給誰(shuí)??？中老年人，還是少年兒童？
繼安聯(lián)集團(tuán)去年10月發(fā)布的最新《全球財(cái)富報(bào)告》披露全球四分之一富裕中產(chǎn)來(lái)自中國(guó)之后，安聯(lián)集團(tuán)在華合資壽險(xiǎn)公司——中德安聯(lián)人壽保險(xiǎn)有限公司于2011年12月6日在上海正式發(fā)布《中國(guó)富裕人士財(cái)富報(bào)告》(下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》)。根據(jù)《報(bào)告》，中國(guó)富裕人士主要收入來(lái)源為工資獎(jiǎng)金，但工資和獎(jiǎng)金對(duì)中國(guó)富人收入的貢獻(xiàn)不到一半。中國(guó)富裕人群人均擁有房產(chǎn)3.3套，房產(chǎn)價(jià)值占全部資產(chǎn)的72%。
2012年3月29日據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，全球知名的民意測(cè)驗(yàn)咨詢公司蓋洛普最新發(fā)布的一項(xiàng)調(diào)查顯示，和過(guò)去相比，中國(guó)低收入群體的吃住條件有顯著的改善，但富人卻比過(guò)去更買(mǎi)不起房子。蓋洛普的調(diào)查說(shuō)，最富有的中國(guó)人也存在“買(mǎi)房難”的問(wèn)題，在這些占中國(guó)人口五分之一的高收入人群中，同樣有14%的人說(shuō)買(mǎi)不起房，而這個(gè)數(shù)字在2009年時(shí)只有6%。
3月22日清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心、中國(guó)社科院社科文獻(xiàn)出版社、河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)聯(lián)合發(fā)布的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)行為與房地產(chǎn)政策》調(diào)查研究結(jié)果推算，我國(guó)城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)收入比為12.07，一線城市房?jī)r(jià)收入比高達(dá)25.25。相比其他國(guó)際大城市，房?jī)r(jià)高到離譜。倫敦房?jī)r(jià)收入比6.9，首爾為7.7，紐約為7.9，悉尼為8.5。
這三份報(bào)告說(shuō)明，中國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高，嚴(yán)重超過(guò)中國(guó)普通居民的收入水平，同時(shí)又說(shuō)明高房?jī)r(jià)已經(jīng)透支了富人的購(gòu)買(mǎi)力，富人的下一步應(yīng)該是拋售房產(chǎn)——富人人均3.3套房，在房?jī)r(jià)下跌或不具有投資價(jià)值的情況下，不拋出兩套房子就是等著被割肉！而對(duì)中國(guó)絕大多數(shù)居民來(lái)說(shuō)，這樣的房?jī)r(jià)與他們購(gòu)房不相干，因?yàn)樗麄兏緵](méi)有相應(yīng)的購(gòu)買(mǎi)力。在沒(méi)有相應(yīng)購(gòu)買(mǎi)力的情況下，無(wú)論是待進(jìn)城的農(nóng)民或待購(gòu)房的“80后”再多，是支撐不起這樣的高房?jī)r(jià)的。所以中國(guó)房?jī)r(jià)必須降低到合理水平，才能消化掉房地產(chǎn)企業(yè)的海量庫(kù)存房和富人手中的多余待售房產(chǎn)。
比如據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》近日（4月14日）《溫州投資客現(xiàn)狀調(diào)查：炒房不如存定期存款》的報(bào)道為例，溫州的黃先生在2005年前后，也就是樓市最火的那幾年，黃先生在北京最多曾擁有過(guò)22套住宅和4個(gè)商鋪。他北京通州果園附近購(gòu)買(mǎi)的一套總價(jià)接近200萬(wàn)元的精裝修三居室住宅，一年的租金收入為4.2萬(wàn)元（還未計(jì)算添置簡(jiǎn)單家具的成本），“但是如果存定期的話，即便按照當(dāng)時(shí)2.25%的一年期定期利率來(lái)算，一年的利息收入也有4.5萬(wàn)元，何況現(xiàn)在利息也上調(diào)了”。黃先生說(shuō)，“如果買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品的話，一年約5%的收益，比投資房產(chǎn)可劃算多了。” 到如今，黃先生在北京的房產(chǎn)只有四套住宅，一套位置較好的商鋪在去年年底因?yàn)橘Y金緊張已經(jīng)賣(mài)出去了。所以富人拋售多余房產(chǎn)是必然。
在2015年左右，中國(guó)房?jī)r(jià)大概會(huì)降低到比較合理的水平。經(jīng)過(guò)價(jià)格下降，在消化一定房地產(chǎn)庫(kù)存和泡沫削去之后，政府也會(huì)支持購(gòu)房以促進(jìn)房地產(chǎn)的繼續(xù)發(fā)展。到2023年左右，中國(guó)會(huì)進(jìn)入下一輪經(jīng)濟(jì)的谷底。又由于城市化、“80后”的結(jié)婚買(mǎi)房和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的較快發(fā)展，房?jī)r(jià)不會(huì)跌到“白菜價(jià)”。所以在2015年至2023年左右，中國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)維持在合理但又略偏高的位置。對(duì)于已經(jīng)買(mǎi)房而準(zhǔn)備“以房養(yǎng)老”的人，則建議在2020年之前拋出房產(chǎn)。
中國(guó)高房?jī)r(jià)在2013-2015年左右第一次大跌后，然后在2025年左右再由于購(gòu)房年輕人口的迅速下滑和經(jīng)濟(jì)因低生育率危機(jī)陷入“失去的十年”而導(dǎo)致房地產(chǎn)二次大跌，有些房產(chǎn)為此跌得一文不值，就像已經(jīng)報(bào)廢的俄羅斯遠(yuǎn)東小城鎮(zhèn)一樣。
自1990年后，中國(guó)總和生育率快速下滑，新生人口快速減少。中國(guó)近年來(lái)1.3左右的總和生育率，會(huì)使新生兒童每過(guò)一代（二三十年）減少40%，或者說(shuō)年輕人口每過(guò)二三十年減少40%，這必然導(dǎo)致未來(lái)購(gòu)房的年輕人口面臨崩潰式的長(zhǎng)期減少。按照1.3的總和生育率，2100年中國(guó)僅有4.7億人，2300年僅有2800萬(wàn)人（由于預(yù)期壽命不同，推算的數(shù)量也不同，但無(wú)一例外的是年輕人口比重很低）。未來(lái)年輕人口和總?cè)丝诘谋罎⑹綔p少，必然導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)值如房地產(chǎn)價(jià)值大幅縮水，甚至為此成為廢物，所以不能指望什么“以房養(yǎng)老”。
中國(guó)出生孩子減少，這從教育方面的數(shù)據(jù)也間接反映出來(lái)。隨著1990年后新出生人口的急劇下滑，中國(guó)小學(xué)數(shù)量從1996年的64.6萬(wàn)所直降到2009年的28.02萬(wàn)所，13年減少57%。根據(jù)人口資料，2019年中國(guó)18-22歲大學(xué)適齡人口將只有2009年的53%，10年近乎減少一半！
到2025年，中國(guó)25至34歲年齡段人口將比2015年下降30%，這決定中國(guó)的房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)過(guò)剩危機(jī)不可避免。到2028年左右，第二次嬰兒潮人口大規(guī)模退休，而此時(shí)年輕勞動(dòng)人口又急劇減少時(shí)，未城市化的農(nóng)村年輕人口也將所剩無(wú)幾，此時(shí)中國(guó)經(jīng)濟(jì)必然陷入長(zhǎng)期的低迷。所以，在2020-2030之間，中國(guó)房?jī)r(jià)必然有第二次大跌，而且是跌到底。當(dāng)然，不同地方的房?jī)r(jià)下跌不同。由于年輕口的快速減少，大城市和東部地區(qū)為了維持發(fā)展，且本身他們的吸引力就比較高，年輕人口會(huì)進(jìn)一步向這些地區(qū)流動(dòng)。與此同時(shí)，人口流出地區(qū)的房?jī)r(jià)將降得更低，尤其是農(nóng)村空房就更不值錢(qián)了。
對(duì)于2025年以后中國(guó)房?jī)r(jià)因年輕人口崩潰式的減少而徹底跌入底部，不要認(rèn)為是好事，尤其對(duì)那時(shí)的年輕人來(lái)說(shuō)更別說(shuō)是好事。因?yàn)槟菚r(shí)中國(guó)將是重老齡化，比如421家庭，四個(gè)爺爺輩和兩個(gè)父母退休，1個(gè)年輕人要養(yǎng)活6個(gè)老人，壓力會(huì)小嗎？此時(shí)，由于投資低迷和消費(fèi)不振導(dǎo)致的總需求不振和低迷的就業(yè)，加之養(yǎng)老無(wú)望的老年人與年輕人爭(zhēng)奪就業(yè)崗位，年輕人就業(yè)壓力反而更大。
問(wèn)問(wèn)日本戰(zhàn)后嬰兒潮人口和日本80后，誰(shuí)的就業(yè)壓力大？誰(shuí)生活輕松？誰(shuí)的發(fā)展更有希望？誰(shuí)曾經(jīng)生活在一個(gè)充滿希望的國(guó)度？什么讓日本人——無(wú)論是戰(zhàn)后的被養(yǎng)老壓力大、現(xiàn)在的年輕人壓力大、未來(lái)人壓力更大？低生育率！作為世界上唯一強(qiáng)制計(jì)劃生育和一胎政策的國(guó)家，也是世界上唯一未富先老的大國(guó)，超低生育率必然讓中國(guó)的未來(lái)是沉重的。
6500元/m2
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