“量漲價跌”成大勢 樓市“微回暖”難持續(xù)

　　3月份以來，北上廣深圳等地樓市成交量環(huán)比大幅攀升，有專家認(rèn)為，3月樓市的異軍突起只是近期剛需在等待一年后的爆發(fā)，尚不能認(rèn)為已全面回暖。

　　編者按：房地產(chǎn)調(diào)控政策實施已兩年多，政策效果可謂明顯，多地樓市先后出現(xiàn)“量價齊跌”，今年兩會期間，溫家寶總理再次強調(diào)，一些地方房價還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價位,因此,調(diào)控不能放松。但3月以來,北京、上海、廣州、杭州、南京等多地樓市出現(xiàn)成交量大幅攀升的跡象,迎來調(diào)控以來罕見的“暖春”,由此也引發(fā)了一些有購房需求的民眾不安，紛紛計劃出手入市。樓市真的“回暖”了嗎？中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道記者就此采訪眾多業(yè)內(nèi)人士、專家、開發(fā)商以及消費者，推出樓市“回暖”真相系列報道，力求呈現(xiàn)最真實的市場現(xiàn)狀。

　　樓市“回暖”真相系列報道之一：專家分析“微回暖”恐難持續(xù)

　　中新網(wǎng)4月17日電(房產(chǎn)頻道 胡可璐 張慧鑫)樓市真的“回暖”了？很多關(guān)注樓市的普通民眾甚至業(yè)內(nèi)人士都表示不解。但有數(shù)據(jù)顯示，3月份以來，北上廣深圳等地樓市成交量環(huán)比大幅攀升。

　　在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時，有專家認(rèn)為，3月樓市的異軍突起只是近期剛需在等待一年后的爆發(fā)，尚不能認(rèn)為已全面回暖。在樓市調(diào)控依然從嚴(yán)從緊、庫存高企、房企資金吃緊的背景下，降價促銷、“以價換量”仍是房企的首要任務(wù)。

　　3月樓市現(xiàn)“小陽春” “量漲價跌”成大勢

　　剛剛過去的3月份，“量漲價跌”取代之前的“量價齊跌”，成為全國房地產(chǎn)市場的大勢。

　　北京住建委近日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，北京新建住宅網(wǎng)簽套數(shù)為18072套，這一數(shù)值創(chuàng)造了2008年第三季度以來的最低值；不過，前三月市場成交逐月走高，呈現(xiàn)回暖跡象。數(shù)據(jù)顯示，1月至3月分別成交4473套、5514套、8085套。在剛剛過去的清明節(jié)假期里，北京全市住宅網(wǎng)簽延續(xù)此前的上漲趨勢，同比上漲2.4%達(dá)381套。

　　3月，廣州一手房成交也迎來“小陽春”，房價創(chuàng)下去年以來新低。廣州市國土房管局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上月廣州新建商品住宅網(wǎng)上簽約面積50.05萬平方米，同比增加56.5%，環(huán)比增加97.5%，而網(wǎng)上簽約均價12465元/平方米，同比下降3.1%，環(huán)比下降12%。

　　杭州3月樓市更是出現(xiàn)成交“井噴”。據(jù)杭州透明售房網(wǎng)統(tǒng)計，當(dāng)月杭州主城區(qū)共成交4319套房源，創(chuàng)近15個月以來的最高成交量?？v觀整個一季度，杭州樓市如同由冬入春的季節(jié)變換一樣：1月樓市冰凍；2月多個樓盤加入“價格戰(zhàn)”，樓市成交開始復(fù)蘇；3月成交“井噴”，杭州樓市迎來“暖春”。

　　據(jù)了解，3月份上海、深圳、南京等地樓市成交也逐漸上揚。根據(jù)4月初報告顯示，3月份監(jiān)測的40個城市中，33個城市成交量環(huán)比上漲。北京、上海、廣州、深圳房價成交面積環(huán)比分別上漲73.84%、32.77%、58.76%、76.20%。

　　業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，高庫存量將成為2012年樓市基調(diào)，但是，3月份樓市強勁的需求讓高庫存房源的“消化不良”癥結(jié)稍有緩解。

　　全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副主席賈臥龍在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道專訪時認(rèn)為，在經(jīng)歷了漫長的“寒冬”之后，樓市確已出現(xiàn)回暖勢頭，但這種回暖能夠到底能持續(xù)多長時間還有待于進(jìn)一步觀察。

　　無降價不成交 剛需壓抑許久集中爆發(fā)

　　有專家指出，當(dāng)前20%左右的降價樓盤貢獻(xiàn)了樓市80%以上的成交量，所謂“無降價不成交”。 一方面，二、三線城市房價持續(xù)下降，樓盤降價走量趨勢明顯，成交均價被大幅拉低。另一方面，經(jīng)過近一年的買賣雙方角力，在樓市價格下降較為明顯的時間節(jié)點，許多剛需族順勢出手。

　　北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，75家上市房企達(dá)到9048億，消耗需四年以上。標(biāo)桿房企在售項目庫存量相對于2011年5月底增加了約6成。持續(xù)攀升的庫存給開發(fā)商現(xiàn)金流帶來巨大的問題，因此以價換量對房企來說十分必要，降價促銷力度持續(xù)加大。

　　中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長、北京大學(xué)教授陳國強在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時表示，市場成交有所回暖，首先是由于政策微調(diào)，尤其是首套房貸的調(diào)整，這對首次置業(yè)的自住性需求群體影響明顯，第二是季節(jié)性因素，通常每年的三四月份是個成交量的小高峰，第三就是開發(fā)商的價格策略，目前熱銷樓盤往往是適合首置需求、首改需求的主流需求項目，且大多數(shù)采取低價策略，以價換量的目的明顯。

　　賈臥龍也認(rèn)為，此次“樓市回暖”僅是成交量回暖，價格并沒有回暖，這是因為樓市回暖，很大程度上是開發(fā)商降價促銷“以價換量”換來的，因此，表現(xiàn)出的是“量增價跌”，而非“量增價增”。當(dāng)然，此番樓市回暖不僅與開發(fā)商大力促銷有關(guān)，還與剛性需求的集中釋放有關(guān)，更與銀行首套房貸利率下調(diào)的優(yōu)惠密不可分。

　　日前，北京通州區(qū)一宗宅地以5.63億元的總價出讓，溢價率1.6%，成為今年北京首宗出現(xiàn)溢價的土地。這是否意味著土地市場全面回暖？對此，賈臥龍表示，這對于冷清已久的土地市場來說是一個提振消息，但現(xiàn)在談土地市場全面回暖尤言尚早。通州此宗成交地塊雖號稱“溢價成交”，但只是剛擺脫“底價成交”而已，溢價率并不高，土地價格仍處低位。因此，現(xiàn)在的土地市場目前處于“微回暖”狀態(tài)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上全面回暖。

　　而全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長陳保存卻認(rèn)為，土地市場回暖是一種必然趨勢。一季度北京全部土地均以底價成交，陳保存稱，“這屬不正?，F(xiàn)象。”

　　作為樓市春天派掌門人，陳寶存一直看好房地產(chǎn)市場。在他看來，樓市回暖幾乎是必然的。“目前信貸政策松動、央行降準(zhǔn)，中央也明確了鼓勵商品房建設(shè)，支持首套房等利好信息，這些都促使了樓市的成交回暖。”

　　陳寶存表示，隨著信貸適度放開，壓抑的剛性需求釋放，樓市會自然反彈，目前彌漫市場的觀望情緒正在逐步結(jié)束。

　　“樓市調(diào)控目的是抑制過快上漲的房價，如果房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，就沒必要打壓。”陳寶存稱，目前樓市政策也是傾向于支持購買首套房的剛需主力。

　　樓市回暖難成氣候 后市房價仍將保持下行趨勢

　　專家認(rèn)為，在買方市場下，樓市將呈現(xiàn)‘弱回暖’態(tài)勢，即使成交量出現(xiàn)一定程度的回暖，樓市價格仍將保持下行趨勢。

　　北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉表示，雖然3月份部分城市成交量開始復(fù)蘇，但是相比2011年依然處于平均水平，繼續(xù)回暖的可能性不大。

　　賈臥龍則認(rèn)為，目前來說，這波樓市回暖會持續(xù)到何時尚難以預(yù)料。雖然中央高層屢次表態(tài)，將“堅持樓市調(diào)控不動搖”以及“促進(jìn)房價合理回歸”，但在經(jīng)濟增速持續(xù)放緩的情況下，貨幣政策可能會放松，從而增加了樓市反彈的可能性。而且，樓市調(diào)控造成地方財政銳減，繼續(xù)調(diào)控會令其更加“饑餓難當(dāng)”。因此，樓市調(diào)控目前看來存在一定的變數(shù)，樓市回暖到何時，仍再需一段時間的密切觀察。

　　在談到未來住宅土地市場走勢時，賈臥龍認(rèn)為，要視樓市表現(xiàn)而定。事實上，目前土地市場出現(xiàn)回暖，正是在3月份的樓市回暖催化下產(chǎn)生的。3月份多地樓市成交量出現(xiàn)大幅回升的現(xiàn)象，一方面使得房企資金壓力得以稍緩，另一方面也在一定程度上增強了房企對后市的信心，因此，房企拿地意愿開始增加，土地市場漸顯活躍，才出現(xiàn)了目前的“微回暖”態(tài)勢。

　　2012年是剛需購房年，剛需是樓市絕對主角。賈臥龍認(rèn)為，對于開發(fā)商來講，還是“降價快跑”更為保險，畢竟，在高庫存、高負(fù)債的情況下，“資金鏈”依然處于危境。開發(fā)商去庫存，首先要瞄準(zhǔn)目標(biāo)人群，做到有的放矢，戶型以中小戶型為主，迎合剛需“胃口”促進(jìn)銷售；其次，依然要堅持“以價換量”，多給購房者以優(yōu)惠，畢竟，“價格”是刺激剛需神經(jīng)最有效的武器。

　　他表示，此時賭樓市反彈并不明智。“賭贏了只是賺多賺少的問題，一旦賭輸，可是關(guān)乎生死存亡的問題。”

　　陳國強也表示，未來市場能否保持這種回暖態(tài)勢，關(guān)鍵還是取決于開發(fā)商的經(jīng)營策略、價格策略。

　　對于四月市場預(yù)測，張大偉認(rèn)為，在信貸出現(xiàn)定向?qū)捤傻睦孟?，成交量有望繼續(xù)抬升，但目前市場對價格的敏感度依然比較高，而且限購及二套以上的貸款依然嚴(yán)格執(zhí)行，這使得市場出現(xiàn)量價齊漲的可能性不大，但是在此大幅降價的可能性目前來看也已經(jīng)很小，整體市場均價可能會因為跟進(jìn)降價換量項目的增加而出現(xiàn)下調(diào)。剛需購房者如果意愿在年內(nèi)購房，那么4月份將會是一個相對比較理想的時機，可選擇的性價比高的項目將逐漸增加。