一季度樓市出現(xiàn)回暖現(xiàn)象 樓市房?jī)r(jià)或?qū)⒊掷m(xù)下降

    北京市近期公布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，北京全市新建普通住房成交約1.6萬(wàn)套，成交均價(jià)每平方米12326元，比去年同期下降20.7%，比去年全年下降6.4%。

    數(shù)據(jù)表明，北京市2011年提出的“新建普通住房?jī)r(jià)格與2010年相比穩(wěn)中有降”的年度房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)順利完成。

    從去年四季度開始，樓市出現(xiàn)了一波“降價(jià)潮”。全國(guó)兩會(huì)后的記者會(huì)上，溫家寶總理回答記者提問時(shí)指出，一些地方房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位，因此，調(diào)控不能放松。

    那么，房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)降嗎？近期樓市成交出現(xiàn)回暖，價(jià)格會(huì)不會(huì)就此反彈？正在觀望的普通購(gòu)房者，又要如何應(yīng)對(duì)充斥著各種預(yù)測(cè)和判斷的樓市呢？

    “以價(jià)換量”帶動(dòng)成交回暖

    無(wú)論看統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，還是看一些樓盤的銷售情況，一線城市的房?jī)r(jià)確實(shí)降了。

    除了北京以外，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降了的城市有45個(gè)，持平的城市有21個(gè)，上漲的城市僅有4個(gè)。

    在成交量持續(xù)低迷的市場(chǎng)上，除了高端豪宅以外，似乎只有那些瞄準(zhǔn)自住型需求、降價(jià)明顯、性價(jià)比高的項(xiàng)目才能賣得動(dòng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，北京簽約10套以上的約60個(gè)項(xiàng)目中，有70%是在去年調(diào)低入市價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)一步加大了打折促銷力度。如順義區(qū)一個(gè)項(xiàng)目去年全年銷售不足三成，今年售價(jià)下調(diào)了20%以上，降為每平方米1.2萬(wàn)元，很快售罄。而大興區(qū)去年11月開盤的一個(gè)項(xiàng)目，以低于周邊近20%的價(jià)格入市，立刻成為區(qū)域的銷售冠軍，也拉低了區(qū)域的房?jī)r(jià)。

    隨著房?jī)r(jià)的明顯下降，3月份起，各地樓市成交量也出現(xiàn)了明顯復(fù)蘇。相比成交量跌入近兩三年最低點(diǎn)的1、2月份，3月份一線城市的成交量上漲達(dá)到50%左右。售樓處的人氣也逐漸旺了起來(lái)，市場(chǎng)似乎迎來(lái)了“小陽(yáng)春”。

    “今年北京市普通住房?jī)r(jià)格仍在保持持續(xù)下降的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)以價(jià)換量的態(tài)勢(shì)十分明顯。”北京房協(xié)秘書長(zhǎng)陳志介紹，從市場(chǎng)交易主要購(gòu)買人群看，九成都是首次置業(yè)。投資投機(jī)性需求繼續(xù)得到抑制。

    但進(jìn)入4月份，成交量又再次出現(xiàn)大幅下滑。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，樓市成交量的大幅波動(dòng)，說(shuō)明市場(chǎng)的回暖缺乏足夠的需求支撐，很難持續(xù)。

    在開發(fā)商看來(lái)，即便是短暫的“小陽(yáng)春”，也是近年來(lái)難得的銷售黃金期。“成交量的回暖，受益于銀行降低了首套房貸的門檻，以及一些限購(gòu)的城市新年釋放了一些獲得購(gòu)房資格的需求，絕不意味著市場(chǎng)全面回暖了。” 一位房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，開發(fā)商不可以盲目樂觀，應(yīng)該繼續(xù)維持降價(jià)的策略，趁著好時(shí)候抓住機(jī)會(huì)多搶一些剛需。

    一線城市房?jī)r(jià)將繼續(xù)下降

    時(shí)至今日，人們對(duì)2009年3、4月份房?jī)r(jià)在“小陽(yáng)春”的帶動(dòng)下一路飆升仍然印象深刻。也有不少人擔(dān)心，如今，市場(chǎng)成交量有所回暖，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)就此反彈，停止調(diào)整的步伐。

    “今年初開始，各級(jí)政府反復(fù)表示要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控，尤其是總理在兩會(huì)后記者會(huì)上的堅(jiān)定表態(tài)，已經(jīng)讓市場(chǎng)認(rèn)為調(diào)控可能放松、房?jī)r(jià)可能反彈的猜測(cè)徹底被否定了。”旭輝集團(tuán) 最新副董事長(zhǎng)林偉表示，只要以限購(gòu)、限貸為核心的房地產(chǎn)調(diào)控政策不松動(dòng)，市場(chǎng)就難以迎來(lái)需求的大爆發(fā)，房?jī)r(jià)也就不可能大反彈。今年一線城市的房?jī)r(jià)將繼續(xù)下降的趨勢(shì)已經(jīng)被廣泛認(rèn)可。

    樓市調(diào)控政策層面未見松動(dòng)，在執(zhí)行層面則進(jìn)一步收緊。據(jù)記者了解，一些城市對(duì)調(diào)控政策的執(zhí)行力度一度有所放松，包括限購(gòu)、限貸在內(nèi)的一些政策，通過(guò)“找人”，都能設(shè)法規(guī)避，甚至成了某種公開的潛規(guī)則。為了打擊其中涉及的相關(guān)主管部門的腐敗現(xiàn)象，確保調(diào)控政策嚴(yán)格落實(shí)，部分城市已經(jīng)開始調(diào)查相關(guān)工作人員，并對(duì)其中涉及的問題進(jìn)行了處理。

    前幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“風(fēng)太大，豬都能飛”，開發(fā)商們個(gè)個(gè)賺得盆滿缽滿。隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)深入，房地產(chǎn)企業(yè)的處境也在發(fā)生變化。目前公布2011年年報(bào)的70多家上市房地產(chǎn)企業(yè)，庫(kù)存超過(guò)9000億元，再創(chuàng)歷史新高。同時(shí)，年報(bào)也反映出房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨資金鏈緊張、負(fù)債高企、償債壓力大的狀況。這意味著今年的樓市將以“去庫(kù)存”為主題，持續(xù)的降價(jià)促銷將是必然。

    北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析認(rèn)為，年初一些項(xiàng)目嘗到了“以價(jià)換量”的甜頭，這會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生示范效應(yīng)，其他沒有降價(jià)的、促銷力度不夠的項(xiàng)目，為了銷售必然會(huì)跟進(jìn)降價(jià)。一線城市整體房?jī)r(jià)仍將呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的趨勢(shì)。

    去年開始，由于樓市低迷，開發(fā)商拿地變得更加謹(jǐn)慎，“底價(jià)成交”成為住宅土地市場(chǎng)上越來(lái)越普遍的現(xiàn)象。這也意味著，房?jī)r(jià)成本的重要構(gòu)成之一地價(jià)成本大幅降低。“未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)呈現(xiàn)常態(tài)化的趨勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)的凈利潤(rùn)率估計(jì)將穩(wěn)定在10%—15%左右，土地成本的下降，必然會(huì)拉低未來(lái)房?jī)r(jià)的成本，房?jī)r(jià)也沒有大幅上漲的成本基礎(chǔ)。”龍湖地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。 

    堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖

    無(wú)論是買是租，讓普通百姓住得起房，終究是中國(guó)樓市發(fā)展無(wú)法回避的問題。

    政府提出要通過(guò)調(diào)控，促進(jìn)房?jī)r(jià)回到“合理價(jià)位”。人們計(jì)算房?jī)r(jià)收入比，剖析房?jī)r(jià)成本……但無(wú)論以哪個(gè)標(biāo)準(zhǔn)看，不少城市的房?jī)r(jià)仍然處于過(guò)高的水平。

   即便在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示房?jī)r(jià)不斷下降的情況下，仍有不少居民反映，身邊的樓盤根本沒有降價(jià)，有的甚至還在逆市漲價(jià)。觀察北京、上海等地房?jī)r(jià)調(diào)整的結(jié)構(gòu)，遠(yuǎn)郊區(qū)降價(jià)力度顯然較大，而地段較好、公共配套完善的區(qū)域，房?jī)r(jià)仍然維持在高位。

    因此，除了房?jī)r(jià)收入比、成本、銷售量等技術(shù)性指標(biāo)，普通家庭能否承受，也將是判斷房?jī)r(jià)是否合理的重要標(biāo)準(zhǔn)。

    對(duì)自住型需求的購(gòu)房者而言，當(dāng)前買房過(guò)高的門檻也讓他們感到買房難。在差別化的信貸政策和限購(gòu)政策的影響下，去年以來(lái)一些居民自住型購(gòu)房需求也遭到調(diào)控政策的“誤傷”。房?jī)r(jià)下降的額度甚至趕不上利率上漲增加的支出，普通居民買房的門檻反而更高了，這有違調(diào)控的初衷。

    因此，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心有關(guān)專家指出，在堅(jiān)持調(diào)控促使房?jī)r(jià)繼續(xù)下降的同時(shí)，要對(duì)居民合理的自住型購(gòu)房需求予以保護(hù)和鼓勵(lì)。調(diào)控政策要突出“鼓勵(lì)消費(fèi)、抑制投機(jī)”的特點(diǎn)。

    近期，部分銀行在一定程度上恢復(fù)了首套房貸的利率優(yōu)惠，降低了首次置業(yè)的門檻。一些項(xiàng)目的價(jià)格似乎降到了相對(duì)合理的水平，樓市成交量忽高忽低，一些擔(dān)心“踏空”的普通購(gòu)房者很迷惑，到底現(xiàn)在該不該買房？

    業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，從目前的情況看，一線城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)暴跌的可能性不大，基本會(huì)呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的趨勢(shì)。購(gòu)房者應(yīng)該保持淡定，不要被各種數(shù)據(jù)擾亂?？梢赃x取自己中意的地段和項(xiàng)目，重點(diǎn)關(guān)注這些項(xiàng)目的房?jī)r(jià)信息，如果價(jià)格降到自己認(rèn)為相對(duì)合理也可以承受的水平，可以出手買房，并盡可能增加首付比例，可以享受比較大的折扣優(yōu)惠，在高利率情況下，還可以降低房貸利息成本。

    “既然在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)不大可能出現(xiàn)大的反彈，不妨進(jìn)一步觀望，讓時(shí)間來(lái)檢驗(yàn)房?jī)r(jià)是否合理。”上述專家表示，購(gòu)房者應(yīng)有足夠的耐心，堅(jiān)持自己對(duì)市場(chǎng)的判斷，靜待市場(chǎng)博弈的結(jié)果。但人人都成功“抄底”的可能性很小，還是要結(jié)合自己的需求和承受能力，擇機(jī)入市。

    同時(shí)，在自身支付能力有限的情況下，“強(qiáng)行”買房會(huì)影響家庭的生活質(zhì)量，不妨通過(guò)租房來(lái)解決階段性的住房問題。

    江蘇省建設(shè)廳廳長(zhǎng)周嵐認(rèn)為，政府要促進(jìn)房?jī)r(jià)進(jìn)一步回歸到合理水平，還要進(jìn)一步完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)企業(yè)多建設(shè)中小戶型、中低價(jià)位的普通商品房，從而拉低整體房?jī)r(jià)。有眼光的開發(fā)商也應(yīng)該能看到，未來(lái)誰(shuí)能增加普通住房的供應(yīng)，誰(shuí)就能多搶占市場(chǎng)份額。政府也要把盤活、規(guī)范租賃市場(chǎng)作為完善住房供應(yīng)體系的重要環(huán)節(jié)，讓人們有房可租、租得起房。

    “經(jīng)過(guò)兩三年的調(diào)控，政府、企業(yè)和購(gòu)房者的心理都會(huì)變得更加理性。更重要的是讓住房制度和相關(guān)政策逐步穩(wěn)定下來(lái)，政策穩(wěn)定了，市場(chǎng)也更容易穩(wěn)定。”周嵐說(shuō)，房?jī)r(jià)不再暴漲暴跌的時(shí)候，購(gòu)房者的心態(tài)和預(yù)期也才能穩(wěn)定，這樣的樓市才是健康的樓市。