房地產(chǎn)投資增速下滑 龍頭房企去庫存任務(wù)艱巨

    銷售面積同比下降，房地產(chǎn)投資、新開工面積增速也繼續(xù)下滑，4月13日公布的統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度房地產(chǎn)市場仍處在低谷期。而截至2012年3月底，雖然得益于3月份的銷售回暖，十大標桿房企的整體庫存量略有回落，但這些房企的在售項目庫存量仍有2500萬平方米，按最樂觀的銷售情況看，去庫存周期也至少在一年以上。同時，9家披露年報的標桿房企今年年內(nèi)到期的債務(wù)共計1140億元，同比上漲53%，資金壓力同樣不小。

    去庫存任務(wù)艱巨

    統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1-3月份，商品房銷售面積15239萬平方米，同比下降13.6%，降幅比1-2月份縮小0.4個百分點； 商品房待售面積30122萬平方米，比2月末減少404萬平方米。其中，住宅待售面積減少227萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房減少150萬平方米。

    分析人士認為，相比1-2月數(shù)據(jù)，3月的市場復(fù)蘇明顯。在3月份各主要城市的新房銷售仍以價格低開入市為主，且供應(yīng)力度較2月明顯加大；同時，各地銀行都不同程度下調(diào)了首套購房利率，各種惠及剛性自住需求的因素刺激了這部分購房者積極入市購房，推動3月新房成交量顯著回升。

    房企方面，3月十大標桿房企的總銷售面積也達到了約400萬平方米，環(huán)比、同比分別增加三成與一成，但與2011年標桿房企的月度平均銷售面積相比仍有約兩成的差距。而這十家房企3月份的供應(yīng)量也到了約300萬平方米，環(huán)比和同比分別增加60%和33%。從供應(yīng)量和銷售量的對比可以發(fā)現(xiàn)，標桿房企庫存量近期出現(xiàn)回落。

    不過，總體來看房企的庫存壓力仍然很大，消化目前庫存至少需要1年以上。因此，采用靈活的銷售策略加快資金回籠速度，以緩解調(diào)控周期內(nèi)不斷攀升的庫存壓力依然是開發(fā)商年內(nèi)面臨的艱巨任務(wù)。

    資金壓力增大

    而隨著年報披露截止日期的到來，各家房企的年報也紛紛出爐。根據(jù)已公布2011年全年財務(wù)報告的9家標桿房企（金地集團暫未公布年報)的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前標桿房企的現(xiàn)金持有量較前期有所減少。截至2011年末，9家房企的現(xiàn)金持有量共計1282億元，同比下降8%。其中，綠城的現(xiàn)金持有量較2010年底大幅下降約7成，而恒大、華潤和招商的現(xiàn)金狀況明顯改善，同比分別上升62%、25%和50%。

    另一方面，標桿房企的短期債務(wù)壓力明顯加大。2011年末，9家房企今年年內(nèi)到期的債務(wù)共計1140億元，同比上升53%。但從持有現(xiàn)金與年內(nèi)到期債務(wù)比率來看，總體來說標桿房企的現(xiàn)金狀況依然處于安全邊際之上，但安全性較2010年底有所減弱，不夠仍依然好于2008的低谷水平。

    中原地產(chǎn)張大偉就表示，“目前代表房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力的資金杠桿率已經(jīng)達到了2.34的歷史低位，房企資金壓力依然非常大。雖然3月市場成交有所回暖，但是部分房地產(chǎn)企業(yè)，特別是庫存及資金壓力大的企業(yè)，依然需要降價以加快銷售速度。”