房企面臨“兩難”困境

    據(jù)中國之聲《新聞縱橫》報(bào)道，這幾天，房地產(chǎn)上市公司2011年年報(bào)陸續(xù)公布。已經(jīng)公布年報(bào)的75家房企，總庫存市值達(dá)到9048億元，有媒體稱房地產(chǎn)全行業(yè)的庫存市值或超過5萬億元，預(yù)計(jì)今年資金缺口將達(dá)1.3萬億元。

    如果這些數(shù)據(jù)是真實(shí)的，那么，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨“兩難”困境：前有巨額庫存難以消化，后無資金有效補(bǔ)充。房地產(chǎn)市場的“降價(jià)潮”是否即將來臨？

    年報(bào)顯示，大部分上市房地產(chǎn)企業(yè)去年銷售業(yè)績?nèi)员３衷鲩L。但利潤都出現(xiàn)了不同程度的下降。例如，萊茵置業(yè)2011年凈利潤同比下降60%-70%；陽光股份下降50%-80%。中信建投證券房地產(chǎn)首席分析師蘇雪晶說，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前一些大的房企凈資產(chǎn)收益率均維持在百分之十幾，而在過去，隨便一家房企的收益率都可能達(dá)到30%，這預(yù)示著中國房地產(chǎn)業(yè)將逐步告別“暴利時(shí)代”。

    蘇雪晶：目前A股市場里邊，房地產(chǎn)凈利潤水平已經(jīng)不是特別高的水平，所以暴利之說已經(jīng)逐漸離房地產(chǎn)遠(yuǎn)去了，中國房地產(chǎn)進(jìn)入下半場，下半場特點(diǎn)可能就是整體行業(yè)凈資產(chǎn)收益率和毛利水平下降。

    利潤降低的同時(shí)，房地產(chǎn)成交量也持續(xù)低迷，萬科、恒大、保利、富力、中海五大房企一季度業(yè)績顯示，五大房企一季度的簽約總金額與去年同期相比下降10.7%。即便經(jīng)過了3月份的“小陽春”，大型開發(fā)商整體也沒有能夠?qū)崿F(xiàn)業(yè)績的明顯增長，這導(dǎo)致房企存貨總量大增。據(jù)統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)公布年報(bào)的75家房企，總庫存市值達(dá)到了9048億元，比2009年翻了2倍以上，而有媒體稱：“房地產(chǎn)全行業(yè)的庫存市值或已超過5萬億元。有人預(yù)計(jì)今年資金缺口將達(dá)1.3萬億元。去庫存化將成為今年絕大多數(shù)房企的主題。”

    中信建投證券房地產(chǎn)首席分析師蘇雪晶認(rèn)為，當(dāng)前庫存確實(shí)需要一段時(shí)間消化，但規(guī)模沒有傳言的這么大。

    蘇雪晶：我們覺得數(shù)據(jù)首先是不實(shí)的。另外從開發(fā)商資金流角度講，除了資產(chǎn)負(fù)債率以外還要分析負(fù)債結(jié)構(gòu)，如果將短期負(fù)債和長期負(fù)債分開的話，就遠(yuǎn)沒有這么大壓力。

    這是否會(huì)引發(fā)所謂的“降價(jià)潮”呢？中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌分析說，盡管一季度交易量同比下降，但剛性需求仍然存在。這從3月份單月交易量的回升可以看出端倪。

    顧云昌：33月份交易量等于前兩個(gè)月總和，背后是兩個(gè)問題支撐。一個(gè)是國家對(duì)首套房貸款支持和降低首套房利率，打折。第二是房價(jià)出現(xiàn)降價(jià)現(xiàn)象，以量換價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)。

    他認(rèn)為庫存和資金逼宮房企大幅度降價(jià)的可能性比較小。

    顧云昌：經(jīng)過2008年之后，許多房企對(duì)2011年的調(diào)控已經(jīng)有所準(zhǔn)備，沒有像2008年那么糟糕，不是像過去那樣措手不及。大幅度下降我認(rèn)為可能性不大。

    蘇雪晶也認(rèn)為房價(jià)不會(huì)大起大落。

    蘇雪晶：我認(rèn)為現(xiàn)在價(jià)格是今年的相對(duì)底部了?；厣目赡苄砸膊淮?，還是低位徘徊震蕩的局面。

    13日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。顧云昌認(rèn)為，當(dāng)前的形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)正在發(fā)生深刻變化，結(jié)果是房企大洗牌正在加速，并被倒逼進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型創(chuàng)新。

    顧云昌：好的企業(yè)可能會(huì)繼續(xù)發(fā)展，發(fā)展得穩(wěn)健一些，差的企業(yè)正在被洗掉。這和過去拿塊地都能賺錢的情況已經(jīng)大不相同了。通過這樣的轉(zhuǎn)型創(chuàng)新才能使企業(yè)生存下來越做越大，整個(gè)行業(yè)適應(yīng)市場的變化，滿足市場的需求，適合整個(gè)國家轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的主線。