多數(shù)房企啟動“過冬自?！蹦Ｊ?土地供需持續(xù)疲軟

    與開發(fā)商降價(jià)促銷刺激樓市銷量有所回暖相比，一季度的土地市場依然難言復(fù)蘇。無論是地方政府的推地意愿，還是開發(fā)商的拿地意愿，均處于歷史低位。

    據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)，一季度，全國土地市場呈現(xiàn)明顯供應(yīng)放緩趨勢，全國300個(gè)城市的土地供應(yīng)環(huán)比、同比均有下跌。土地成交方面，無論是價(jià)格還是數(shù)量同比均有所下降。土地市場依然持續(xù)呈現(xiàn)疲態(tài)，一二線主要城市土地市場依然處于“零溢價(jià)”時(shí)代，溢價(jià)率維持在近年最低水平。

    土地供需持續(xù)疲軟

    面對開年以來的成交冷淡，雖然各地開發(fā)商在3月紛紛展開降價(jià)促銷，獲得不錯(cuò)的市場反響，迎來一波“小陽春”行情。不過，就整個(gè)一季度的銷售情況來看，同比依然呈現(xiàn)回落態(tài)勢。

    業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，3月的樓市回暖更多是建立在1、2月份銷量過低的基礎(chǔ)上，房企不能有盲目樂觀的情緒，應(yīng)謹(jǐn)慎看待后市。

    開發(fā)商對后市的謹(jǐn)慎態(tài)度在土地市場表現(xiàn)得淋漓盡致。中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，一季度全國300個(gè)城市共推出住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）2131宗，環(huán)比減少47%，同比減少33%；推出土地面積9815萬平方米，環(huán)比減少49%，同比減少37%。成交方面，受傳統(tǒng)新年假期和房價(jià)下跌預(yù)期影響，開發(fā)商拿地意愿不足，一季度全國土地市場成交情況仍維持低迷格局。共成交住宅用地1534宗，環(huán)比減少41%，同比減少46%，成交面積6921萬平方米，環(huán)比減少43%，同比減少51%。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，短暫的成交回暖并不能在根本上解決開發(fā)商資金緊張的問題，如果持續(xù)一段時(shí)間的成交回暖，開發(fā)商或回歸土地市場積極拿地。另外，對后市所面臨的不確定性也是開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎的原因之一。

    “零溢價(jià)”遍地開花

    雖然目前的土地價(jià)格與前幾年相比已經(jīng)有所下降，但開發(fā)商的拿地意愿仍然不高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，一季度全國300個(gè)城市住宅類用地成交樓面均價(jià)為1119元/平方米，環(huán)比下跌12%，同比下跌12%。住宅用地平均溢價(jià)率僅為3%，環(huán)比減少2個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期減少21個(gè)百分點(diǎn)，一季度10大重點(diǎn)城市中無一城市溢價(jià)率超過5%。

    其中，一二線主要城市多次出現(xiàn)“零溢價(jià)”成交。今年一季度，北京出讓的45宗土地全部零溢價(jià)率成交，為7年來首次。3月有住宅用地成交的城市中成都、武漢平均溢價(jià)率分別為7%和4%，其他城市溢價(jià)率均接近零。一路走低的溢價(jià)率，體現(xiàn)出土地市場的冷清現(xiàn)狀，供應(yīng)乏力、成交低迷，在樓市迎來“小陽春”的同時(shí)，一季度重點(diǎn)城市土地市場整體迎來“倒春寒”。

    作為房價(jià)的重要組成和影響因素，土地價(jià)格的回落也將在一定程度上拉低未來的房價(jià)預(yù)期。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，調(diào)控重壓下開發(fā)商放棄拿地的行為，將倒逼地方政府接下來繼續(xù)調(diào)低地價(jià)，為樓市進(jìn)一步提升降價(jià)空間。前些年是地價(jià)刺激房價(jià)上漲，現(xiàn)在土地市場的冷清，有可能反過來促進(jìn)房價(jià)回調(diào)。

    土地抄底機(jī)會到

    然而，并非每個(gè)開發(fā)商都對市場悲觀，反而有人認(rèn)為現(xiàn)在的低地價(jià)是抄底的好機(jī)會。善于逆周期操作的李嘉誠在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控下，仍然頻頻抄底內(nèi)地土地市場。公開資料顯示，2011年6月以來，和黃已經(jīng)在天津、長春、南京、佛山、大連等地動用購地資金超過100億元，抄底意圖十分明顯。

    除了擅長資本運(yùn)作的中國香港房企，一些資金充足的國企仍然頻頻現(xiàn)身土地市場。2011年保利地產(chǎn)便在石家莊、佛山等二三線城市大量收購優(yōu)質(zhì)地塊。招商地產(chǎn)則從去年12月下旬開始，兩個(gè)月之內(nèi)在武漢、青島、貴州、北京等地拿下10幅地塊的開發(fā)權(quán)，耗資高達(dá)52.12億元。此外，以中字頭為代表的中海地產(chǎn)、中信地產(chǎn)、中建地產(chǎn)在今年2月份共斬獲8宗土地，在冷清的土地市場上表現(xiàn)搶眼。

    在如今的市場條件下，房企加快去庫存換取現(xiàn)金流，以低價(jià)拿地實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張，積極布局下一個(gè)周期，或是一個(gè)明智選擇。在眾多開發(fā)商看來，現(xiàn)在確實(shí)低價(jià)拿到優(yōu)質(zhì)地塊的可能性大增，但前提是開發(fā)商現(xiàn)在手里要有充足的資金，目前來看能做到這一點(diǎn)的大都是實(shí)力雄厚的央企和大型國企。對更多的房地產(chǎn)企業(yè)來說，當(dāng)前還是加快銷售，先保證生存，再考慮拿地發(fā)展的問題較為實(shí)際。

    個(gè)案解讀

    “過冬自保”

    萬科連續(xù)兩月零拿地

    日前，萬科地產(chǎn)公布3月業(yè)績公告顯示，萬科今年一季度實(shí)現(xiàn)銷售金額310.7億元，同比下降12.5%。這是萬科自2007年以來，一季度銷售額首次同比下滑。同時(shí)，更為尷尬的是，萬科3月份沒有新增土地，這是時(shí)隔33個(gè)月后，萬科首次連續(xù)兩個(gè)月零拿地。

    除明確表示將實(shí)行積極過冬政策的龍頭老大萬科外，從近期各大房企的表態(tài)來看，對拿地大都十分謹(jǐn)慎。3月份以來，陸續(xù)有大型品牌上市公司發(fā)布2011年年報(bào)，并表示2012年沒有拿地計(jì)劃，這預(yù)示著未來或?qū)⒂懈嗟耐恋爻霈F(xiàn)流拍或零溢價(jià)出讓。

    近日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司董事局主席李明表示，今年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)提出一個(gè)原則叫做“穩(wěn)健經(jīng)營，兩手準(zhǔn)備”。穩(wěn)健經(jīng)營就是原則上不增加新的土地投資，兩手準(zhǔn)備就是不降低在建規(guī)模。在世茂地產(chǎn)的2011年度業(yè)績發(fā)布會上，世茂地產(chǎn)主席許榮茂則強(qiáng)調(diào)，今年世茂原則上不會買地，主要任務(wù)還是加大銷售力，降低負(fù)債率。綠城中國在2011業(yè)績發(fā)布會上，也釋放出公司的發(fā)展策略將告別以往通過高負(fù)債率追求規(guī)模擴(kuò)張，向側(cè)重依靠品牌和管理輸出穩(wěn)健發(fā)展的信號。

    業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，房企對土地市場的謹(jǐn)慎表態(tài)，或預(yù)示著未來的土地投資將繼續(xù)急速回落，下半年會有更多的土地出現(xiàn)流拍或零溢價(jià)出讓。慎拿地、忙促銷、快回款，多數(shù)房企啟動“過冬自保”模式。而以萬科等企業(yè)所提倡的“有錢出錢，有地出地”的合作開發(fā)模式或?qū)⒊蔀榇撕箝_發(fā)主流。