高庫存將使房價下行

    又到了國內(nèi)房企上市公司的年報季，在調(diào)控的壓力下，房企負債率成為業(yè)內(nèi)最大的關(guān)注點。截至上月底，滬深兩市143家上市房企已有74家發(fā)布了2011年財報，其中69家實現(xiàn)凈利潤391億元，但同期負債超過8000億元，比上年增長31%；存貨達7230億元，比上年同期增長43%。開發(fā)商利息支出額度和增長幅度也居高不下，萬科利息支出額度達到12.52億元，同比增幅為11.26%，華麗家族利息支出增長率達772.67%。

    從資產(chǎn)負債率來看，開發(fā)商不得不直面負債率進一步升高的窘境。據(jù)統(tǒng)計，截至2011年，A股上市房企的平均資產(chǎn)負債率居高不下。鏈家地產(chǎn)市場研究部馮聯(lián)聯(lián)表示，考慮到2011年下半年的房地產(chǎn)市場，2012年初的負債率可能繼續(xù)走高。

    2011年是全國房地產(chǎn)調(diào)控最為嚴厲、政策落實最到位的一年，限購、限貸、限價政策逐步細化升級。商品房市場明顯降溫，商品房銷售面積同比增幅明顯下滑，遠低于近10年的平均增幅。對此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，從數(shù)據(jù)來看，2012年，房企面臨的不只是進一步增大的資金壓力，還有陡增的庫存壓力。

    各大房企深陷資金窘境

    申銀萬國發(fā)布的一份房地產(chǎn)信托研報顯示，2012年集合類房地產(chǎn)信托本息共到期2037億元，加上單一委托人認購的單一類房地產(chǎn)信托，則共有約3062億元本息到期， 從3月起進入償付高峰。

    其中，世茂地產(chǎn)的年報頗具代表性。年報顯示，2011年世茂營業(yè)額達人民幣260億元，同比增長19.5%；毛利達100億元，同比增長25.4%；毛利率同比去年上升1.8個百分點。股東應(yīng)占利潤為人民幣57.2億元，同比增長22.5%。然而，一串飄紅的數(shù)字之后，高達81.7%的凈負債率卻顯得極為刺眼。這遠高于世茂2010年同期的67.9%，更超過行業(yè)平均水平。一位長期跟蹤世茂的分析師表示，盡管年報飄紅，卻難掩資金壓力。該人士指出，多數(shù)房企都出現(xiàn)了存貨周轉(zhuǎn)率下降、負債上升，資金鏈壓力正逐漸增大。

    事實上，世茂只是重壓之下的房企縮影。中金公司近期報告指出，內(nèi)地地產(chǎn)公司信托還款在2012年和2013年連本付息高達2500億元和3100億元，今年三季度為信托還款高峰期。專業(yè)分析人士稱，在信托、房地產(chǎn)貸款等本金集中到期、銷售回籠暗淡等壓力下，開發(fā)商資金鏈風險二季度或?qū)⒈l(fā)。

    在品牌房企方面，來自中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會等研究機構(gòu)的消息透露，其測評的中國房企500強2011年資產(chǎn)負債率均值為68.18%，較2010年的66.4%上升了1.78%。同期，500強企業(yè)的凈負債率由2010年的50.07%上升到66.59%。其中，凈資產(chǎn)負債率較高的房企有首開股份和綠城等。

    被稱為2011年關(guān)注度第一、負債率第一、危險程度第一的房企綠城中國，截至2011年底凈負債比率仍高達148.7%，大大高于同行水平。在綠城年報發(fā)布會上，其常務(wù)副主席兼行政總裁壽柏年表示，公司不排除各種融資方式，努力降低負債率，爭取今年內(nèi)負債比率降到100%左右，未來兩三年降到低于市場平均水平區(qū)間。瑞信發(fā)表報告指出，綠城手頭的現(xiàn)金由去年中的97億元，降至年尾的58億元，且年底短期債務(wù)有161億元，半年內(nèi)需償還債務(wù)67億元，由此認為，綠城的資金流動性仍受關(guān)注。 

    高庫存將使房價下行

    “房企面臨的困境并不是只有居高不下的負債率，庫存量同比急劇飆升已成為上市房企最頭疼的問題。”業(yè)內(nèi)人士分析，信貸未放松，信托貸款到期，房企正進入償債高峰期，這個時候高庫存就成了企業(yè)的噩夢。

    上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布研究報告稱，截至今年1月，我國10個典型城市新建商品住宅庫存總量為5901萬平方米，與去年同期相比，新增1701萬平方米，增長約40.5%，庫存量仍處于高位運行狀態(tài)。該機構(gòu)分析稱，受房價下降預(yù)期進一步增強影響，今年上半年購房者熱情將進一步減退，同時，開發(fā)商資金鏈逐步趨緊的壓力將使其加大推盤、打折促銷。專業(yè)人士就此判斷：“上半年庫存壓力將進一步增大，房地產(chǎn)業(yè)還將深度調(diào)整。”

    恒大董事局主席許家印在3月28日的年報發(fā)布會上又一次重申，“恒大將繼續(xù)現(xiàn)金為王”。手握282億元現(xiàn)金在手，恒大尚持如此謹慎之態(tài)。“不拿地，多降價，這意味著房企今年將集體踩剎車。”CRIC分析師表示。

    楊紅旭認為，上市房企負債攀升和高庫存的雙重壓力導(dǎo)致房企無暇他顧，多數(shù)房企將所有精力都放在加快銷售，提升去化率和頻繁融資以緩解償債壓力上。事實上，大型房企早就做出了反應(yīng)，保利、招商、恒大等近期積極領(lǐng)銜降價，全面打折。其中，最為典型的是綠城，春節(jié)后一直致力于產(chǎn)品銷售，甚至連其董事長宋衛(wèi)平也自稱有銷售任務(wù)量，歡迎大家找他買房。

    除此之外，更多的房企忙于“找錢”。近期，首開、中海、龍湖、雅居樂、合景泰富等開發(fā)商頻繁通過信托、發(fā)行優(yōu)先票據(jù)等各種方式融資。楊紅旭表示，開發(fā)商忙于銷售和融資償債，投資熱情明顯降溫，尤其是購地規(guī)模持續(xù)下滑。

    以價換量或成房企首選

    在剛剛過去的3月份，樓市量漲價跌取代了之前的量價齊跌而成為全國房地產(chǎn)市場的大勢。中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，在該機構(gòu)監(jiān)測的40個城市中，有33個城市的樓市成交面積環(huán)比上漲。包括北京、上海、天津等在內(nèi)的10個重點一、二線城市，3月的樓市成交量均環(huán)比2月出現(xiàn)大幅上漲。

    然而有數(shù)據(jù)顯示，相對于成交量的回升，房價依然處于下行通道之中。“原因在于開發(fā)企業(yè)已普遍進入‘去庫存化‘狀態(tài)。”專業(yè)人士表示，積極促銷、以價換量已漸成樓市銷售主流。“樓市將逐步進入企穩(wěn)階段，不過調(diào)控將繼續(xù)限制投資、投機需求的情況下，量價齊升情況很難出現(xiàn)。”天津財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副院長叢屹表示，未來一段時間，房價仍有一定下行空間，只有隨著成交量的繼續(xù)回升，得到剛需消費者認可的價格才會逐步企穩(wěn)。

    由中國房產(chǎn)信息集團聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評中心共同發(fā)布的《2012年第一季度房企銷售TOP50》榜單也顯示，相比1、2月份銷售的大幅回落，3月份那些采取降價促銷策略的大型房企表現(xiàn)搶眼。如富力地產(chǎn)一季度實現(xiàn)銷售金額66億元，超過前兩個月合計銷售金額36.28億元近一倍，金地集團3月份銷售金額24.9億元，比前兩個月合計銷售的16.4億元也多出不少。“房地產(chǎn)企業(yè)的降價促銷雖然在3月份業(yè)績不俗，但相較于目前依然巨大的庫存量，房企的促銷之路依然任重道遠。”叢屹表示。

    近期落幕的博鰲亞洲論壇上，房價走勢再度成為熱門話題。與會嘉賓認為，以自住需求為主的市場將是今年中國樓市的鮮明特征，穩(wěn)健調(diào)整仍將是基本走勢。成都大學(xué)副校長張其佐認為，如果地方政府嚴格執(zhí)行目前的樓市調(diào)控政策不動搖，市場底部最遲將在年底前出現(xiàn)，房價至少還有15%-20%的下降空間。