庫(kù)存房成政府關(guān)注新焦點(diǎn) 去庫(kù)存擠風(fēng)險(xiǎn)

    近日，至少兩名房企人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，有關(guān)政府部門(mén)內(nèi)部有人提議，具體項(xiàng)目的上一期房源去庫(kù)存率達(dá)70%以上，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商才可以申請(qǐng)推出新房源，否則預(yù)售證申請(qǐng)將不會(huì)被批準(zhǔn)。上述人士認(rèn)為，有關(guān)部門(mén)試圖通過(guò)此舉促使房企加大以價(jià)換量的壓力，減少地產(chǎn)調(diào)控效果顯現(xiàn)中附帶的包括金融風(fēng)險(xiǎn)在內(nèi)的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

    昨日 （4月12日），《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就此向住建部新聞處處長(zhǎng)畢建玲求證，截至發(fā)稿，對(duì)方未作回應(yīng)。

    去庫(kù)存再出新招？

    4月11日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房者身份與北京某樓盤(pán)售樓處一名工作人員溝通時(shí)，對(duì)方表示，公司高層從住建部?jī)?nèi)部會(huì)議獲悉，該部準(zhǔn)備對(duì)樓市中的高庫(kù)存 “動(dòng)真格”，操作方式就是預(yù)售證管控。具體方式是，如果一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最新一期推出的房源消化率未達(dá)到70%，相關(guān)地方住建系統(tǒng)將提高新房源預(yù)售證的審批門(mén)檻。

    記者就此向內(nèi)蒙古一家房企高層和北京一家知名中介高層求證，得到了肯定答復(fù)。

    上述北京中介高層向記者介紹，此事是近期住建部一次內(nèi)部會(huì)議上提出來(lái)的，不過(guò)到目前為止還沒(méi)有書(shū)面文件出臺(tái)，也沒(méi)有形成實(shí)質(zhì)性的操作方案；其次，這一提議來(lái)自住建部一名專(zhuān)家，而非出自住建部領(lǐng)導(dǎo)之口；再次，這個(gè)提議是否會(huì)在操作中被實(shí)施，目前還不好判斷。

    昨日下午，記者就此致電住建部新聞處處長(zhǎng)畢建玲，對(duì)方要求記者發(fā)一份采訪提綱。記者發(fā)出傳真之后，截至發(fā)稿時(shí)尚未收到對(duì)方的回復(fù)。

    值得注意的是，住建系統(tǒng)通過(guò)預(yù)售證管控，階段性地實(shí)現(xiàn)某個(gè)地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)，此前就有先例。以北京為例，為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)并為保障房建設(shè)爭(zhēng)取時(shí)間，自2010年地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，就曾多次對(duì)高價(jià)盤(pán)上市進(jìn)行預(yù)售證管控。對(duì)此，中國(guó)住建部政策研究中心副主任王玨林曾向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者確認(rèn)，對(duì)于一個(gè)比周邊樓盤(pán)價(jià)格高出一定額度的新盤(pán)或后期開(kāi)盤(pán)價(jià)格高出前期一定額度的老盤(pán)，開(kāi)發(fā)商在申請(qǐng)預(yù)售證時(shí)一般會(huì)被退回，并被要求重新定價(jià)。

    去庫(kù)存擠風(fēng)險(xiǎn)

    廣東刀客房地產(chǎn)顧問(wèn)公司董事長(zhǎng)謝逸楓在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)說(shuō)，市場(chǎng)中“睡覺(jué)”的龐大庫(kù)存量已成為政府今年需重點(diǎn)解決的棘手問(wèn)題。若此事屬實(shí)，一方面表明政府開(kāi)始對(duì)市場(chǎng)庫(kù)存 “動(dòng)真格”了，準(zhǔn)備通過(guò)行政手段促使開(kāi)發(fā)商盡快消化庫(kù)存，加大以價(jià)換量的力度與廣度，以鞏固地產(chǎn)調(diào)控效果；另一方面，龐大的庫(kù)存量沉淀著巨大的資金量，影響房企還貸能力，從而對(duì)金融機(jī)構(gòu)的金融風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生不安全因素，也易催生爛尾樓和房企破產(chǎn)現(xiàn)象。

    北京中原市場(chǎng)研究部一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至4月8日，已公布2011年年報(bào)的75家A股上市房企庫(kù)存市值達(dá)到9048億元，比2010年末的6268億元上漲44.3%，比2009年末的4183億元更是上漲了約116%。這份數(shù)據(jù)顯示，按照房企存貨和營(yíng)業(yè)成本計(jì)算，上述公司整體存貨的消化周期為4.5年，而在2010年末時(shí)為3.8年。

    庫(kù)存量的步步高升必將進(jìn)一步減緩房企銷(xiāo)售回款的能力和還債能力，從而對(duì)金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)沖擊。

    央行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2011年末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額為10.73萬(wàn)億元，占各項(xiàng)貸款的比重為19.6%。不過(guò)，據(jù)金融機(jī)構(gòu)業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，實(shí)踐中還存在大量以非房貸名義貸出，最后流向房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款等，合計(jì)下來(lái)“涉房”貸款總額已超過(guò)20萬(wàn)億元。

    正因?yàn)殂y行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)在利益上存在極大關(guān)聯(lián)，5日，德勤會(huì)計(jì)師事務(wù)所發(fā)布的《2012年中國(guó)銀行業(yè)十大趨勢(shì)與展望》報(bào)告提醒，在嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已呈現(xiàn)弱勢(shì)下行局面且會(huì)持續(xù)。在此背景下，樓市大幅調(diào)整帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)將是中國(guó)銀行業(yè)未來(lái)幾年內(nèi)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)，主要集中在房地產(chǎn)銷(xiāo)售停滯和價(jià)格下降造成的開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，以及按揭貸款違約等。

    值得注意的是，類(lèi)似防控工作已開(kāi)始。比如近日有媒體報(bào)道證實(shí)，目前多家銀行已暫停向中小房企發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款，以防控金融風(fēng)險(xiǎn)。

    不過(guò)，北京亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅與北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉等人則對(duì)傳聞中通過(guò)預(yù)售證管控庫(kù)存做法持保留態(tài)度，認(rèn)為在實(shí)踐中不具備可操作性，并有違反市場(chǎng)規(guī)律之嫌。