華東理工四星級(jí)飯店糾紛：高校房地產(chǎn)的尷尬

    許多高校擁有不少城市市中心核心區(qū)寶貴的土地資源，但這些土地并非可隨便動(dòng)用。

    本報(bào)記者最新了解到這樣一個(gè)故事，發(fā)生在全國(guó)著名高校——華東理工大學(xué)。該校一棟近幾年新建成的19層高大樓，卷入了相關(guān)民事糾紛。而糾紛的源頭，則是這棟從國(guó)家教育部建設(shè)項(xiàng)目可行性批復(fù)到建設(shè)工程全程報(bào)批建設(shè)過(guò)程中，都是以該校“教師學(xué)術(shù)活動(dòng)中心”名義進(jìn)行，但最終，該中心的正式亮相則是一個(gè)名為“嘉登道大飯店”的四星級(jí)酒店。

    據(jù)對(duì)高校房地產(chǎn)建設(shè)熟悉的知情人士透露，以學(xué)術(shù)之名行商業(yè)之實(shí)的高校項(xiàng)目，華東理工的四星級(jí)飯店只是一個(gè)極小個(gè)案。高校的房地產(chǎn)長(zhǎng)期游走在灰色地帶。

    教育部2012年2月29日發(fā)布的《教育部直屬高?；窘ㄔO(shè)管理辦法》，明確規(guī)定“直屬高校建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定分別報(bào)送教育部或者國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)審批，獲得相關(guān)批準(zhǔn)后方可實(shí)施”。

    華東理工大學(xué)校長(zhǎng)錢旭紅4月11日在電話中告訴本報(bào)記者，相關(guān)項(xiàng)目均按照合法合規(guī)程序推進(jìn)，有關(guān)糾紛也基于雙方的合同約定。對(duì)于目前高校涉足房地產(chǎn)，他也坦言，目前教育部沒(méi)有明確規(guī)定禁止不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)，但一般高校的運(yùn)作前提是優(yōu)先滿足學(xué)校學(xué)術(shù)需求。

    高校里的四星級(jí)飯店擱淺？

    位于上海市梅隴路130號(hào)的華東理工大學(xué)教師學(xué)術(shù)活動(dòng)中心大樓，位于老校區(qū)，坐落于老滬閔路西側(cè)、臨近梅隴路。最近幾年，這個(gè)教師學(xué)術(shù)活動(dòng)中心更為人熟知的一個(gè)名字，是上海嘉登道大飯店，四星級(jí)。

    據(jù)了解，2005年4月，嘉登道大飯店(上海)有限公司的法定代表人莊某以上海城際實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱“城際實(shí)業(yè)”)的名義與華東理工大學(xué)簽訂了《租借合同》，承租了該教師學(xué)術(shù)活動(dòng)中心樓。隨后莊設(shè)立了嘉登道大飯店(上海)有限公司，承接《租借合同》項(xiàng)下上海城際實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司的所有權(quán)利和義務(wù)，經(jīng)營(yíng)教師學(xué)術(shù)活動(dòng)中心樓?！蹲饨韬贤芳s定的租借期為自2005年12月1日起至2021年11月30日止，共16年。

    隨著上海南站周邊區(qū)域近幾年的升級(jí)改建，這棟物業(yè)周邊環(huán)境已大為改善，經(jīng)營(yíng)潛力巨大。這個(gè)四星級(jí)大飯店的經(jīng)營(yíng)正迎來(lái)黃金時(shí)期。

    但是，一切可能要戛然而止。2010年9月，上海市徐匯區(qū)人民法院立案受理了華東理工大學(xué)訴嘉登道大飯店、城際實(shí)業(yè)房屋租賃合同糾紛一案，并于當(dāng)月晚些時(shí)候作出判決，要求嘉登道大飯店支付包括租金、逾期付租違約金、工程增加款等在內(nèi)的多筆款項(xiàng)。

    雙方之間的租賃關(guān)系也已命懸一線。錢旭紅表示，學(xué)校方面的態(tài)度很明確，要求解除雙方的租賃合同，收回另作安排。但目前嘉登道大飯店還維持繼續(xù)經(jīng)營(yíng)的狀態(tài)。

    莊某方面提供的相關(guān)資料顯示，在雙方簽訂《租借合同》后，華東理工大學(xué)又與城際實(shí)業(yè)簽訂《租借補(bǔ)充協(xié)議》。除租金條款外，另需城際實(shí)業(yè)承擔(dān)1536萬(wàn)元外的額外款項(xiàng)，包括工程增價(jià)款300萬(wàn)元、給校方墊付的弱電工程費(fèi)196萬(wàn)元、租賃補(bǔ)償款1040萬(wàn)元。

    莊認(rèn)為，補(bǔ)充協(xié)議中涉及的多項(xiàng)款項(xiàng)，屬于強(qiáng)加要求，“責(zé)任不應(yīng)該全都由我們承擔(dān)，校方同樣需要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。”

    看高校如何玩轉(zhuǎn)房地產(chǎn)

    比雙方相關(guān)租賃合同糾紛等細(xì)節(jié)更為外界所關(guān)注的，是更多高校在房地產(chǎn)領(lǐng)域的種種灰色地帶。

    傳統(tǒng)高校土地往往是政府無(wú)償劃撥性質(zhì)的教育用地，將其上所建物業(yè)進(jìn)行對(duì)外商業(yè)經(jīng)營(yíng)的行為，一直存在爭(zhēng)議。

    按照租賃合同約定，華東理工大學(xué)教師學(xué)術(shù)活動(dòng)中心樓的主樓和裙樓，年租金在租借期的前8年為770萬(wàn)元，后8年在此基礎(chǔ)上按照2013年上海統(tǒng)計(jì)年鑒所發(fā)布的物價(jià)指數(shù)為增長(zhǎng)幅度。按照面積換算，目前的租金標(biāo)準(zhǔn)為1.04元/平方米·天，而上海市中心甲級(jí)寫字樓的租金約為4元/平方米·天。

    莊某直言，和學(xué)校商談簽約時(shí)，對(duì)周邊經(jīng)營(yíng)環(huán)境表示憂慮，而當(dāng)時(shí)的校領(lǐng)導(dǎo)表示，學(xué)校每年有近3億的科研經(jīng)費(fèi)，如果有10%(3000萬(wàn)元)用于在飯店舉行教師學(xué)術(shù)活動(dòng)，也足以扶持飯店經(jīng)營(yíng)。“作為學(xué)術(shù)活動(dòng)中心，建成后幾乎一天都沒(méi)有作為學(xué)術(shù)交流。”嘉登道大飯店副總經(jīng)理趙培憤懣表示。

    更為令人費(fèi)解的是，該學(xué)術(shù)活動(dòng)中心項(xiàng)目建設(shè)本身，也存在不少疑點(diǎn)。

    教育部2001年5月14日批復(fù)的《關(guān)于華東理工大學(xué)新建教師學(xué)術(shù)交流中心樓項(xiàng)目可行性研究報(bào)道的批復(fù)》(教發(fā)函2001120號(hào))文件顯示，該樓總建筑面積18000平方米，總投資5400萬(wàn)元，建設(shè)資金全部由校方自行籌措解決。

    2008年6月，一份由相關(guān)各方確認(rèn)的工程審價(jià)審定單顯示，該項(xiàng)目的審定預(yù)(結(jié))算總造價(jià)已升至7360.7245萬(wàn)元。而2009年1月由上海市徐匯區(qū)建設(shè)和管理委員會(huì)發(fā)出的該項(xiàng)目建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證書(shū)及其明細(xì)表顯示，建筑總面積已經(jīng)增加至22690平方米。

    對(duì)此，錢旭紅表示，相關(guān)的調(diào)整，均按照規(guī)定走流程，校方向教育部、財(cái)政部及上海相關(guān)區(qū)屬部門進(jìn)行過(guò)詳細(xì)說(shuō)明，但未有書(shū)面說(shuō)明，“校方將考慮后續(xù)進(jìn)行書(shū)面說(shuō)明”。

    莊說(shuō)，“對(duì)于實(shí)際超過(guò)教育部批復(fù)的工程造價(jià)部分(1960萬(wàn)元)，校方急需轉(zhuǎn)移負(fù)擔(dān)，于是在2007年3月20日，才有了雙方簽署的《租借補(bǔ)充協(xié)議》，額外強(qiáng)加給我方1536萬(wàn)元的應(yīng)付款項(xiàng)。”

    也許學(xué)校的苦衷可以理解，但當(dāng)引入的經(jīng)營(yíng)者與校方的關(guān)系惡化，學(xué)校房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在的一些問(wèn)題，就暴露出來(lái)了。不過(guò)，從目前實(shí)際存在的問(wèn)題看，要逐步“照亮”高校房地產(chǎn)資產(chǎn)的灰色地帶，還缺少許多“拼版”，例如校方資產(chǎn)對(duì)外經(jīng)營(yíng)的性質(zhì)認(rèn)定等。