鄧浩志:"總理房?jī)r(jià)"是誤讀 算法上有大缺陷

　　在十一屆全國(guó)人大五次會(huì)議的記者會(huì)上，溫家寶總理首次給出了“合理房?jī)r(jià)”的含義：“合理的房?jī)r(jià)，應(yīng)該是使房?jī)r(jià)與居民的收入相適應(yīng)，房?jī)r(jià)與投入和合理的利潤(rùn)相匹配。”

　　而各地網(wǎng)友根據(jù)溫家寶總理的觀點(diǎn)，紛紛開(kāi)始換算各地的“總理房?jī)r(jià)”。南都記者采訪中發(fā)現(xiàn)，有好事網(wǎng)友還計(jì)算了佛山的“總理房?jī)r(jià)”。在新三水網(wǎng)購(gòu)房論壇上，有網(wǎng)友計(jì)算出佛山的合理房?jī)r(jià)為6000元，比起去年全年的8170.19元/平方米的新房成交價(jià)，存在20%以上的落差。

　　在本期《茶館話樓》的嘉賓們看來(lái)，“總理房?jī)r(jià)”更多是網(wǎng)友們一廂情愿和一種誤談，佛山新房成交的合理房?jī)r(jià)約在7000元/平方米左右，或在今年年底出現(xiàn)。

　　算法有缺陷無(wú)法作量化

　　主持人：最近各地網(wǎng)友，都根據(jù)本地的人均可支配收入換算出“總理房?jī)r(jià)”，也有人算了佛山的，覺(jué)得是6000元/平方米左右，你們覺(jué)得這個(gè)數(shù)“靠譜”嗎？

　　鄧浩志：我有一個(gè)觀點(diǎn)，我覺(jué)得網(wǎng)友們沒(méi)有理解溫總理的意思。溫總理實(shí)際說(shuō)這段話的意思，是希望各地的樓價(jià)回歸到一個(gè)合理的水平，但這條水平線沒(méi)有具體的數(shù)字，同時(shí)也沒(méi)有一體的幅度，因此這個(gè)水平線無(wú)法以數(shù)字計(jì)算。

　　我覺(jué)得，溫總理提出房?jī)r(jià)要回歸到“合理價(jià)位”，本意是讓市場(chǎng)放棄“放松調(diào)控”的幻想，不要再幻想調(diào)控會(huì)有松動(dòng)的可能，配合中央完成這一輪的調(diào)控任務(wù)。我覺(jué)得，房?jī)r(jià)問(wèn)題涉及到經(jīng)濟(jì)和就業(yè)等各方面，因此這種算法有很多缺陷。

　　李鍔：我覺(jué)得這個(gè)里面，反映出一個(gè)問(wèn)題，就是房?jī)r(jià)在市民看來(lái)很高，是和很多市民的投資習(xí)慣有關(guān)系的，融進(jìn)去太多的投資因素，因此實(shí)際房?jī)r(jià)和所謂的“總理房?jī)r(jià)”相去甚遠(yuǎn)。

　　中國(guó)不像外國(guó)，市民的投資途徑甚至是投機(jī)途徑比較多樣，不具有基礎(chǔ)健全的投資市場(chǎng)，因此資金涌向房地產(chǎn)，政府控制房?jī)r(jià)困難，甚至可以說(shuō)這一波限購(gòu)過(guò)去，房?jī)r(jià)還有可能報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)。

　　此外，網(wǎng)友們忽略了土地價(jià)格對(duì)房?jī)r(jià)的影響，這是房?jī)r(jià)的成本因素，所以說(shuō)這只能是網(wǎng)友的一種意愿罷了。

　　7000元/平方米或更“合理”

　　主持人：其實(shí)去年限購(gòu)資金，佛山的房?jī)r(jià)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了較大幅度的增長(zhǎng)，特別是近期，不少樓盤(pán)都自降身價(jià)，你們覺(jué)得何時(shí)、怎樣的水平才能算作是佛山的“合理房?jī)r(jià)”呢？

　　鄧浩志：我覺(jué)得，今年年底或是一個(gè)底。市民判斷什么時(shí)候、什么價(jià)格才能夠出手買(mǎi)，我覺(jué)得有兩個(gè)原則。

　　第一，樓盤(pán)的優(yōu)惠幅度比較大，第二從時(shí)間點(diǎn)來(lái)看，遲一點(diǎn)買(mǎi)比早點(diǎn)買(mǎi)好，以佛山的情況來(lái)看，我覺(jué)得今年年底出手，價(jià)位上更為合適。

　　李鍔：我覺(jué)得，以現(xiàn)在的情況來(lái)看，7000多元/平方米或是佛山市場(chǎng)的主流價(jià)位。從此前的市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，以每平方米10000為例，樓盤(pán)每跌700-800元/平方米，都能促使一定量的成交，所以有不少市民都守著每次降價(jià)，從目前來(lái)看，佛山中心城區(qū)降價(jià)7000多元/平方米，應(yīng)該是能夠持續(xù)推動(dòng)成交的一個(gè)價(jià)位。

　　主持人：但今年下半年不少樓盤(pán)成本都很高，它的價(jià)格怎么能夠回到這個(gè)水平呢？

　　鄧浩志：我覺(jué)得，面對(duì)目前的市況，發(fā)展商先把思想和態(tài)度端正好，現(xiàn)在的高地價(jià)盤(pán)能夠維持運(yùn)作“交功課”就不錯(cuò)了，定位不要脫離實(shí)際，開(kāi)盤(pán)不要定太高，不要希望“低開(kāi)高走”。

　　近期熱銷(xiāo)小陽(yáng)春難復(fù)制

　　主持人：3月份以來(lái)佛山的樓盤(pán)是比較好賣(mài)的，樓盤(pán)以相對(duì)實(shí)惠的價(jià)位，促使了較高水平的成交，這種情況能持續(xù)嗎？

　　李鍔：我覺(jué)得基本上近期的所謂“小陽(yáng)春”不能復(fù)制。近期成交比較火，是因?yàn)閮蓵?huì)前政策不明朗，買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)后市預(yù)期比較統(tǒng)一，那就是今年第三季度換屆后，政策可能會(huì)放松，但現(xiàn)在看來(lái)，這種可能性在今年越來(lái)越小，相信很多購(gòu)房者會(huì)等待樓盤(pán)實(shí)現(xiàn)更近一步的降價(jià)，形成新一輪的觀望。

　　房?jī)r(jià)普降就能促使成交，這就是近期佛山市場(chǎng)常見(jiàn)的一種雙方作用力，市場(chǎng)雙向都有感知，消費(fèi)者對(duì)價(jià)格有感知，開(kāi)發(fā)商對(duì)消費(fèi)者的預(yù)期也有感知，一輪降價(jià)促使一輪成交，是一個(gè)不斷循環(huán)的過(guò)程，具有一定的周期性。