和記黃埔囤地盈利模式風(fēng)險(xiǎn)劇增：東莞囤地被罰7900萬(wàn)

　　囤地風(fēng)險(xiǎn)劇增 和記黃埔開(kāi)工量加倍：上海囤地地價(jià)縮水過(guò)半 東莞囤地被罰7900萬(wàn)
　　靠囤地賺取暴利的時(shí)代一去不復(fù)返。眼下，囤地甚至是一件高風(fēng)險(xiǎn)的事情。
　　這在華人首富李嘉誠(chéng)旗下的和記黃埔有限公司(00013.HK，以下簡(jiǎn)稱為"和記黃埔")身上表現(xiàn)得尤為明顯。
　　變相囤地的盈利模式，曾讓和記黃埔六七年時(shí)間房?jī)r(jià)飆漲3倍或地價(jià)暴漲3倍。變相囤地的盈利模式在上海御翠豪庭項(xiàng)目上發(fā)揮得淋漓盡致，最后一期房?jī)r(jià)已是當(dāng)初樓面地價(jià)的28倍多。
　　然而囤地模式也并非穩(wěn)賺不賠，在樓市調(diào)控政策不斷加碼的形勢(shì)下，和記黃埔在2010年拿下的上海趙巷17號(hào)"地王"，如今被曝地價(jià)已縮水過(guò)半。位于東莞厚街的海逸豪庭項(xiàng)目因囤地達(dá)95個(gè)月被征收7915萬(wàn)元的土地閑置費(fèi)。
　　4月7日，和記黃埔開(kāi)發(fā)的高檔樓盤(pán)廣州珊瑚灣畔項(xiàng)目，便被曝出銷(xiāo)售價(jià)低于1萬(wàn)元/平方米。實(shí)際情況是，該樓盤(pán)的價(jià)格較最初開(kāi)盤(pán)價(jià)跌幅超過(guò)5000元/平方米左右。
　　而查閱和記黃埔的年報(bào)可以看出，和記黃埔與長(zhǎng)江實(shí)業(yè)共同持有的土地儲(chǔ)備已達(dá)到9900萬(wàn)平方尺，按其2011年出售約600萬(wàn)平方尺計(jì)算，夠其使用16年。
　　囤地潛藏的風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。或許，正是為了應(yīng)對(duì)這一難題，和記黃埔在樓市低潮期的今年卻加大開(kāi)發(fā)力度，計(jì)劃完成量是2011年的兩倍。
　　變相囤地賺取超額利潤(rùn)
　　3月28日，和記黃埔交出了一份亮麗的"成績(jī)單"。其2011年度業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，去年收益總額為3877.17億港元，同比增長(zhǎng)22%，股東應(yīng)占凈利潤(rùn)為560.19億港元，同比增長(zhǎng)178%。
　　其中，和記黃埔地產(chǎn)及酒店部門(mén)錄得收益總額為172.26億港元，較2010年增加7%。
　　和記黃埔的業(yè)績(jī)?nèi)绱肆聋?，或許與其獨(dú)特的開(kāi)發(fā)模式密不可分，開(kāi)發(fā)周期漫長(zhǎng)，甚至被指為變相"囤地"。2010年國(guó)土部公布了1457宗閑置土地"黑名單"，和記黃埔榜上有名。
　　該名單顯示，和記黃埔搶在2004年"831土地大限"的最后一天，即2004年8月31日，拿下了位于北京朝陽(yáng)區(qū)姚家園的2H1、2H2地塊，并約定該地塊的開(kāi)工時(shí)間為2005年2月27日，約定竣工時(shí)間為2006年10月31日。
　　時(shí)代周報(bào)記者在北京市住建委官網(wǎng)查詢到的《姚家園新村商品住宅(逸翠園)項(xiàng)目建設(shè)方案》顯示，該項(xiàng)目一期計(jì)劃建設(shè)時(shí)間已被推遲到2005年9月，竣工時(shí)間則延遲到2007年12月，二期項(xiàng)目則要等到3年后的2010年2月才開(kāi)始建設(shè)，2013年6月完成，而三期項(xiàng)目則計(jì)劃于2011年2月開(kāi)始建設(shè)，2015年12月才能完成，整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)周期長(zhǎng)達(dá)10年之久。
　　而和記黃埔獲得的施工許可證信息卻顯示，逸翠園二期和三期約定的開(kāi)工時(shí)間分別為2009年12月1日和2010年12月28日，竣工時(shí)間分別為2011年5月9日和2012年3月21日，其項(xiàng)目建設(shè)方案比施工許可證約定的竣工時(shí)間分別晚了2年和3年。
　　北京市住建委官網(wǎng)信息顯示，2005年11月3日，逸翠園一期獲得銷(xiāo)售許可證，6年后的2011年11月26日，該項(xiàng)目二期才獲得銷(xiāo)售許可證，準(zhǔn)許銷(xiāo)售面積為92262平方米。截至4月9日的4個(gè)月時(shí)間里，逸翠園二期普通住宅部分已簽約銷(xiāo)售340套，簽約面積為58141.74平方米，成交總額達(dá)17億元，而成交均價(jià)也從2005年的9000元/平方米一路漲至2.8萬(wàn)-2.9萬(wàn)元/平方米，6年時(shí)間，房?jī)r(jià)飆漲了3倍多。
　　在房?jī)r(jià)飆升的同時(shí)，還有土地增值。北京市土地整理儲(chǔ)備中心網(wǎng)站信息顯示，2004年9月29日，北京潤(rùn)豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以7.7億元的價(jià)格摘得朝陽(yáng)區(qū)姚家園113號(hào)"青年路地區(qū)C區(qū)住宅"用地，規(guī)劃建筑面積為31.7萬(wàn)平方米，折合樓面價(jià)約為2429元/平方米。此前一個(gè)月，和記黃埔拿下的朝陽(yáng)區(qū)姚家園2H1、2H2地塊，地價(jià)或與此相近。
　　2011年底，姚家園以東的東壩出讓的一塊住宅混合公建用地，樓面價(jià)達(dá)到了7648元/平方米，7年時(shí)間，地價(jià)上漲了3倍。
　　和記黃埔的開(kāi)發(fā)周期一向漫長(zhǎng)。公開(kāi)資料顯示，其在上海已售完的御翠豪庭項(xiàng)目，2002年通過(guò)協(xié)議方式以折合樓面地價(jià)約2497元/平方米獲得土地，2007年才首次開(kāi)盤(pán)，售價(jià)36000元/平方米；2009年最后一次開(kāi)盤(pán)時(shí)，報(bào)價(jià)已漲到70000元/平方米，是當(dāng)初樓面地價(jià)的28倍多。
　　無(wú)獨(dú)有偶，和記黃埔6年前拿下的武漢地塊，至今仍在開(kāi)發(fā)建設(shè)中。2005年，其以4.2億元的價(jià)格拿下位于武漢江漢路京漢大道交會(huì)處的P(2005)013地塊，土地面積為105641平方米，折合樓面地價(jià)為3167.06元/平方米。2007年，同樣位于京漢大道的昔日地王"金地京漢1903"，光樓面地價(jià)就高達(dá)6879元/平方米；而在2011年1月11日位于江漢區(qū)常青路附近和青年路59號(hào)的兩塊地，拍賣(mài)樓面價(jià)就分別達(dá)到8778元/平方米以及8591.04元/平方米。
　　同樣在2005年，和記黃埔還與長(zhǎng)江實(shí)業(yè)拿下了廣州增城項(xiàng)目，總樓面面積為"13669千平方尺"，直到2011年6月23日才高調(diào)"奠基"。長(zhǎng)江實(shí)業(yè)2011年度業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，該項(xiàng)目一期計(jì)劃于2012年內(nèi)完成。而其位于廣州荔灣黃沙大道的逸翠灣項(xiàng)目地塊更是在2002年10月便已經(jīng)拿下，十年后的今天，和記黃埔官網(wǎng)顯示，該項(xiàng)目仍在銷(xiāo)售中。
　　與此同時(shí)，2007年4月，和記黃埔以24.5億元正式接手南岸楊家山片區(qū)2500畝土地，宣布投資120億元將該地打造成集中高檔高層住宅、商業(yè)等為一體的新城區(qū)。但是直到4年后的2011年5月1日，該項(xiàng)目才開(kāi)工建設(shè)。
　　時(shí)代周報(bào)記者多次撥打和記黃埔地產(chǎn)有限公司媒體發(fā)言人李惠明和李翠華的電話，均無(wú)人接聽(tīng)。中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)，"其他開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目要四五年時(shí)間，而和記黃埔開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目卻要花8年甚至10年時(shí)間，這實(shí)際上就是一種變相囤地。如果是某一個(gè)特定的項(xiàng)目，背后可以有什么復(fù)雜的原因，但是現(xiàn)在它普遍這么做，這就是它的一種商業(yè)模式。"
　　囤地模式并非穩(wěn)賺不賠
　　和記黃埔在放慢開(kāi)發(fā)速度的同時(shí)，也在大力買(mǎi)地，在去年的樓市低潮期更是逆勢(shì)搶地。2011年6月3日，和記黃埔與河北區(qū)城投公司斥資60億元，聯(lián)合拿下天津城北小劉莊片區(qū)項(xiàng)目。除此之外，2011年，和記黃埔還與長(zhǎng)江實(shí)業(yè)共同拿下3幅地塊。
　　長(zhǎng)江實(shí)業(yè)年度業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2011年6月，其與和記黃埔集團(tuán)各占50%權(quán)益之合營(yíng)公司成功投得長(zhǎng)春國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)商住地塊，面積約15.9萬(wàn)平方米，總樓面面積約23.7萬(wàn)平方米；2011年8月，雙方各占50%權(quán)益之合營(yíng)公司又成功拿下位于大連市西崗區(qū)黑咀子碼頭的商住地塊，面積約14.3萬(wàn)平方米，總樓面面積約50.5萬(wàn)平方米，2011年11月，雙方各占50%權(quán)益之合營(yíng)公司又成功摘得佛山市禪城區(qū)南莊鎮(zhèn)住宅地塊，面積約7.5萬(wàn)平方米，總樓面面積約18.5萬(wàn)平方米。
　　業(yè)績(jī)報(bào)告同時(shí)顯示，2011年12月，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與和記黃埔集團(tuán)聯(lián)手獲得一家內(nèi)地房地產(chǎn)公司的50%股權(quán)權(quán)益，用來(lái)發(fā)展位于深圳市福田區(qū)的兩塊商業(yè)用地，總面積約1.4萬(wàn)平方米，總樓面面積約4.5萬(wàn)平方米。
　　和記黃埔2011年度業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2011年，集團(tuán)出售約600萬(wàn)平方尺已完成物業(yè)的應(yīng)占權(quán)益，同時(shí)增持約600萬(wàn)平方尺的應(yīng)占土地儲(chǔ)備權(quán)益。目前，和記黃埔地產(chǎn)及酒店部門(mén)土地儲(chǔ)備已達(dá)到9900萬(wàn)平方尺。
　　雖然手握1000萬(wàn)平方米的土地，但腰纏萬(wàn)貫的和記黃埔也面臨著一定的風(fēng)險(xiǎn)。和記黃埔位于東莞厚街的海逸豪庭項(xiàng)目，因囤地達(dá)95個(gè)月，于2007年被征收7915萬(wàn)元的土地閑置費(fèi)。和記黃埔于2004年8月31日，拿下的北京朝陽(yáng)區(qū)姚家園2H1、2H2地塊，又登上2010年國(guó)土部公布的1457宗閑置土地"黑名單"。
　　在2010年底，和記黃埔以21436元/平方米的樓面價(jià)、總價(jià)16.2億元拿下上海趙巷17號(hào)"地王"，但到了2011年底拍賣(mài)的上海趙巷16號(hào)地塊，卻以14.087億元的底價(jià)成交，折合樓面價(jià)僅為9559元/平方米，當(dāng)初和記黃埔高價(jià)拿下的土地價(jià)格已縮水過(guò)半。
　　4月7日，和記黃埔位于廣州番禺的高檔樓盤(pán)"珊瑚灣畔"，又被網(wǎng)友曝出將以低于1萬(wàn)元/平方米的價(jià)格銷(xiāo)售珊瑚天峰項(xiàng)目。然而，據(jù)新浪樂(lè)居報(bào)道，現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員透露，珊瑚天峰特價(jià)單位在1.1萬(wàn)元/平方米左右，并非銷(xiāo)售單價(jià)跌破1萬(wàn)元。
　　雖然和記黃埔地產(chǎn)(廣州番禺)有限公司工作人員在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)稱："該項(xiàng)目現(xiàn)在處于封盤(pán)狀態(tài)，尚未開(kāi)賣(mài)。"但陽(yáng)光家緣網(wǎng)站數(shù)據(jù)卻顯示，截至4月9日17時(shí)為止，該項(xiàng)目已累計(jì)銷(xiāo)售32套，網(wǎng)簽均價(jià)為15889元/平方米，與原來(lái)1.7萬(wàn)-2.4萬(wàn)元/平方米的單價(jià)相比，實(shí)際跌幅在5000元/平方米左右。
　　并非囤地模式終結(jié)
　　數(shù)據(jù)顯示，2011年，中國(guó)商品房銷(xiāo)售面積達(dá)到109946萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.9%；商品房銷(xiāo)售額為59119億元，同比增長(zhǎng)12.1%，增速比上年回落6.8個(gè)百分點(diǎn)。
　　"房地產(chǎn)的上半場(chǎng)已經(jīng)結(jié)束，下半場(chǎng)正在徐徐拉開(kāi)帷幕。房地產(chǎn)行業(yè)將從非正常的弱周期狀態(tài)回歸其強(qiáng)周期行業(yè)的屬性，周期的波動(dòng)隨之加劇。"深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱為"世聯(lián)地產(chǎn)")在3月23日公布的2011年度報(bào)告中稱。
　　世聯(lián)地產(chǎn)分析，從其他國(guó)家在"劉易斯拐點(diǎn)"之后的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)可以看出，采取積極的刺激政策往往只會(huì)導(dǎo)致通脹和資產(chǎn)泡沫。由此對(duì)照本輪房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控，不難理解中央的決心和調(diào)控的力度。持續(xù)和深入的調(diào)控，將加速推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下半場(chǎng)。
　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)下半場(chǎng)開(kāi)幕之際，和記黃埔也加快了開(kāi)發(fā)速度。和記黃埔在2011年度業(yè)績(jī)報(bào)告中稱，"若市場(chǎng)情況許可，集團(tuán)在香港與新加坡，以及成都、深圳、廣州、西安、東莞等12個(gè)內(nèi)地城市合作的多項(xiàng)住宅與商業(yè)物業(yè)共1320萬(wàn)平方尺將于2012年完成。"
　　但中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)并不認(rèn)為這意味著和記黃埔的"囤地"模式在轉(zhuǎn)變，今年，和記黃埔的計(jì)劃開(kāi)發(fā)量是去年的兩倍，有可能是偶然性的，因?yàn)槿ツ瓿變?chǔ)備了一些土地，另外也不排除因開(kāi)發(fā)速度過(guò)慢，政府對(duì)它有所壓力。
　　長(zhǎng)江實(shí)業(yè)業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，和記黃埔與長(zhǎng)江實(shí)業(yè)共同持有的項(xiàng)目，計(jì)劃于2012年內(nèi)完成的包括建筑總面積為8.4萬(wàn)平方米的廣東番禺區(qū)的珊瑚灣畔第三期，建筑面積為11萬(wàn)平方米的廣東增城項(xiàng)目第一期，以及建筑面積為14.7萬(wàn)平方米的重慶南岸區(qū)的珊瑚水岸第二期等。
　　"集團(tuán)之物業(yè)組合質(zhì)素優(yōu)越，位置理想，即使香港寫(xiě)字樓租金承受之壓力日益增加，預(yù)期于2012年持續(xù)有良好表現(xiàn)。"和記黃埔稱。"今年開(kāi)工建設(shè)，至少要等半年、一年后才能上市，到時(shí)候市場(chǎng)可能就轉(zhuǎn)暖了，這又是一種短周期的操作模式。"陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)。