融創(chuàng)中國：嚴控杠桿應對調控

　　王營

　　在全行業(yè)去杠桿化的背景之下，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌對此有著更深切的理解。

　　根據最新發(fā)布的年報，融創(chuàng)中國2011年實現(xiàn)銷售額192.1億元人民幣，同比增長130.5%；毛利約為35.7億元，較上年增長23.9%。然后，其負債也在攀升。包括借貸在內的非流動性負債達到約115億元，凈有息負債率為104%。孫宏斌在業(yè)績會上反復強調，融創(chuàng)一直都在嚴格控制杠桿。

　　成本超過15%的信托不做

　　過去兩年就是開發(fā)商痛苦的去杠桿化過程。

　　這一點，孫宏斌深有體會。孫宏斌稱，2008年金融危機之后，四萬億投資一出來，中國房地產就在不斷加高杠桿率。而中國開發(fā)商最大的風險也是杠桿率的問題。孫宏斌最新的理解是，杠桿率主要由三部分組成，第一是預售款；第二是應付土地款；第三才是負債。

　　天相投顧2011年發(fā)布的一份調查稱，2011年1至7月，房地產企業(yè)資金杠桿率為2.48，達到2008年的最低點。該報告中的資金杠桿指標算法為本年資金來源/自籌資金，用以反映房地產企業(yè)籌資的難易程度。資金杠桿率為2.48，則意味著對房地產企業(yè)來說，全部資金來源中的四成要靠自籌資金維持。

　　易居中國市場研究部最新研究報告也指出，2011年，自籌資金在房地產開發(fā)企業(yè)本年資金來源中的比重，高達40.95%。預計2012年該比重還將進一步提高。

　　近期房企頻繁爆發(fā)的風險，也證明了高杠桿運行的后期風險。4月初，杭州金星房地產成為此輪調控第一家申請破產保護的開發(fā)商。據了解，致命因素就是其背后高企的資金杠桿，最終導致資不抵債。

　　處在高杠桿風險中的房企也不乏其數(shù)。綠城的高杠桿率達128%-140%，其融資成本約為15%或16%。佳兆業(yè)2011年底的凈負債與權益比率為76.6%，而2010年同期為30.6%，它的流動比率由2010年度的2.2倍減少至2011年度的2.0倍。

　　融創(chuàng)的高負債引起業(yè)內關注。其2011年12月31日前的借貸總額為115.746億元，而2010年該數(shù)字為56.927億元。孫宏斌稱，目前融創(chuàng)應付土地款已全部付清，但按照房地產財務計算法則，應付土地款一般在資產負債表中體現(xiàn)不出來，而是在表外。從這一角度來看，融創(chuàng)104%的負債并不算高。孫宏斌表示，“今年會嚴格控制借貸，超過15%的信托不會做。”

　　融創(chuàng)中國執(zhí)行總裁、執(zhí)行董事兼財務總監(jiān)汪孟德稱，融創(chuàng)在2010年的有息負債率是31%，“我們的銷售、現(xiàn)金流回籠情況非常好，包括不欠土地款。我們管理凈負債率最重要的目的是現(xiàn)金流的安全。”據融創(chuàng)中國業(yè)績報顯示，截至2011年12月31日，該公司目前擁有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為38.67億。

　　2011年中期報，融創(chuàng)負債率為90%左右。孫宏斌稱，如果2011年下半年融創(chuàng)不買地，凈負債率會降到50%左右，如果買地也只會升到75%，而之所以升至104%，是因為收購了北京項目，合并負債后造成。2011年9月，融創(chuàng)收購了北京西山壹號院65%的權益，從而全權擁有該項目股權。

　　銷售是第一位的

　　從汪孟德的角度看，融創(chuàng)管理負債最重要的是現(xiàn)金流；而從孫宏斌的角度看，融創(chuàng)管理杠桿最重要的是銷售。

　　孫宏斌對房地產行業(yè)的理解，主要有兩條標準，第一條標準就是產品線，即銷售；第二條標準就是資源配置，即投資。在孫宏斌眼中，每個項目銷售都很好，才是管理杠桿最好的狀態(tài)，盡管這對于一個成長中的企業(yè)很難。

　　在絕大部分房企未完成銷售目標的2011年，融創(chuàng)銷售額達192億元，較2010年同期增長130.5%。2012年，融創(chuàng)制定的銷售目標是較去年增長25%，以此計算該數(shù)額約為220億元。孫宏斌說，“今年我們全年都有項目賣，完成銷售的壓力不是那么大。”

　　4月5日，融創(chuàng)中國公布3月業(yè)績，實現(xiàn)合同銷售額20.4億元，同比增長221%。今年第一季度，融創(chuàng)累計實現(xiàn)合約銷售42.6億元，同比增70.4%。

　　孫宏斌還首度披露，融創(chuàng)與綠城合作的無錫香樟園項目初定今年5-6月開盤，將成為無錫市場最貴的高端住宅。也許香樟園的合作僅是一個鋪墊，孫宏斌與宋衛(wèi)平更長遠的戰(zhàn)略合作才剛剛開始。“香樟園旁邊的三四號地，一級規(guī)劃是老宋做的，我去找過老宋，提議融創(chuàng)入股現(xiàn)有的香樟園項目，之后再一起拿新的地。”

　　在土地儲備方面，孫宏斌透露，公司在堅守原有的一二線城市以外，今年會審慎考慮進入上海的機會。