余治國：房產(chǎn)稅不是樓市核武器 土地稅才是

　　中國的土地政策是投資者或自住者購買擁有50年或70年居住權(quán)的土地租賃政策。房?jī)r(jià)不過是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，政府只征收極低的購房契稅，并未征收房產(chǎn)稅。即便是在重慶與上海的房產(chǎn)稅試點(diǎn)，也并非真正意義上的房產(chǎn)稅，而類似于奢侈品稅。在2011年，重慶與上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)的稅收額度僅為1億與22億元人民幣。真是杯水車薪??！
　　
　　就拿房產(chǎn)稅制度較為成熟的美國來說，房產(chǎn)稅面向全民征收。美國土地大多為國有土地，不考慮州、縣和市鎮(zhèn)等地方政府的因素，僅美國聯(lián)邦政府擁有占美國國土面積的30%。美國房產(chǎn)稅稅率都由地方政府的立法機(jī)關(guān)根據(jù)當(dāng)?shù)氐呢?cái)政支出自己決定房產(chǎn)稅的稅率，一般在1%-3%。在美國買房，買主除了關(guān)心房?jī)r(jià)外，還關(guān)心房子所在地區(qū)的房產(chǎn)稅稅率。賣房者付房產(chǎn)交易日以前的房產(chǎn)稅，買房者從房產(chǎn)交易日開始，支付房產(chǎn)稅。
　　
　　一般，美國出租的房子稅率約為租金的30%。房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓則要征收15%的資本得利稅，以及占交易價(jià)格1%-5%的營(yíng)業(yè)稅。如果房子是按揭購買，還要對(duì)貸款額征收0.35%的印花稅與0.002%的無形稅。2009年，美國自住房估價(jià)中位數(shù)是185200美元，家庭房地產(chǎn)納稅額中位數(shù)是1917美元。房產(chǎn)稅納稅額最高的是新澤西州，平均每個(gè)住戶交納6579美元，最低的是路易斯安娜州，平均每個(gè)住戶交納243美元。
　　
　　房產(chǎn)稅，實(shí)際上是房屋稅和土地稅的合并叫法。房屋稅與承載房屋的土地所有權(quán)無關(guān)。如果土地私有，則對(duì)土地和房屋分別征稅，這時(shí)就叫房產(chǎn)稅。如果土地國有，則只對(duì)房屋征稅，這時(shí)就叫房屋稅。盡管我國商品房土地是國有土地，但在實(shí)際操作過程中卻與私有土地并無太大區(qū)別。
　　
　　眾所周知，房?jī)r(jià)由土地價(jià)值與房屋本身價(jià)值決定。其中房屋價(jià)值的高低由供需決定，過高的房屋稅不僅不能解決房產(chǎn)泡沫的問題，反而嚴(yán)重打擊房產(chǎn)建造者的熱情。土地價(jià)值卻完全是一種金融現(xiàn)象，跟供需沒有太大關(guān)系。從歷史上看，土地投機(jī)乃是資本社會(huì)的痼疾。比如在天津社會(huì)科學(xué)院出版社的《世界金融五百年》一書中就談到了19世紀(jì)到20世紀(jì)的土地投機(jī)熱潮。在現(xiàn)代貨幣與信用體系中，土地價(jià)值的漲跌與內(nèi)生貨幣有關(guān)。內(nèi)生貨幣則由商業(yè)銀行的行為所決定。
　　
　　由于土地的價(jià)格由地租決定，土地稅主要是以地租為稅基進(jìn)行征收。因此土地稅是浮動(dòng)的，隨土地價(jià)格增加而增加，隨土地價(jià)格降低而降低。在土地稅全面鋪開的條件下，政府緊縮信貸，房產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持理性，不會(huì)發(fā)生暴漲暴跌的現(xiàn)象。這是因?yàn)椋?dāng)土地稅征收后，銀行無法以利息的形式獲得土地租金中的任何一部分，房產(chǎn)價(jià)格就不會(huì)被商業(yè)銀行的信貸擴(kuò)張刺激上去，而土地地租也將保持穩(wěn)定。此外，向土地地租征稅也就是對(duì)土地本身征稅，相當(dāng)于資本市場(chǎng)上的資本利得稅。這樣不僅將讓房產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)變成純粹的建筑工程活動(dòng)，而不是變成囤地倒賣的進(jìn)行金融投機(jī)活動(dòng)的房地產(chǎn)投機(jī)者。在這種情況下，房產(chǎn)泡沫幾乎不會(huì)形成。
　　
　　像在未有開征土地稅時(shí)，銀行利息包含了土地地租收入，而政府卻通過所得稅、營(yíng)業(yè)稅、增值稅等各種苛捐雜稅向創(chuàng)造價(jià)值的人們征稅。換而言之，這種稅收制度是在鼓勵(lì)人們?nèi)ネ稒C(jī)，卻打擊了人們創(chuàng)造財(cái)富的積極性。在《世界金融五百年》一書中，日本經(jīng)濟(jì)泡沫的形成與此亦有莫大的聯(lián)系，中國經(jīng)濟(jì)也并非特例。結(jié)果，人們的生活成本與工商企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本隨之大幅提高，嚴(yán)重影響了中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的可持續(xù)性。
　　
　　在《世界金融五百年》一書中，我們看到美國物業(yè)稅制度也存在這樣的漏洞，即房屋稅的征收力度高于對(duì)土地稅的征收力度，結(jié)果既打擊了包括建筑業(yè)在內(nèi)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，又刺激起金融泡沫與房產(chǎn)泡沫的興起（建筑業(yè)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)范疇而房地產(chǎn)開發(fā)則在相當(dāng)大的程度屬于虛擬經(jīng)濟(jì)范疇，兩者性質(zhì)具有本質(zhì)上的差異）。
　　
　　眾所周知，地方政府很有可能會(huì)因房產(chǎn)泡沫的破滅而導(dǎo)致地方債務(wù)危機(jī)。結(jié)果，這些年來房產(chǎn)泡沫的好處歸于以房產(chǎn)開發(fā)與投機(jī)為幌子的土地投機(jī)者（包括部分地方政府官員）手中，而讓地方政府承擔(dān)最終的損失。因此，不能讓這些年來土地升值的利益完全納入土地投機(jī)者的囊中。應(yīng)對(duì)土地升值利益的稅收進(jìn)行追繳。就如同美國對(duì)海外資產(chǎn)征稅政策一樣，5年內(nèi)脫離美國國籍者都具有追繳的權(quán)力。

　　通過追繳土地升值利益的課稅，可以避免房產(chǎn)泡沫破滅帶來的一系列嚴(yán)重的問題。同時(shí)還應(yīng)追繳銀行這些年來的地租收益，以此補(bǔ)貼高價(jià)自購房者，以防止避免出現(xiàn)美國次貸危機(jī)時(shí)產(chǎn)生的各種社會(huì)與政治動(dòng)蕩。換句話講，應(yīng)征收土地地租的所有增值，而不是對(duì)房屋本身征稅。對(duì)房產(chǎn)開發(fā)商亦然。開發(fā)商只應(yīng)獲取應(yīng)得的投資回報(bào)，而不應(yīng)獲取暴利。比如，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展與政府的公共設(shè)施建設(shè)使得某塊土地價(jià)值暴漲，表現(xiàn)在土地租金的暴漲上。地租上漲的原因并非土地使用權(quán)購買者自己的投資，這樣的高額升值利益不應(yīng)歸土地使用權(quán)購買者所有，而應(yīng)以課稅來讓這些人獲得公平而合理的地租回報(bào)。
　　
　　要征收真正意義上的房產(chǎn)稅尤其是土地稅，需要兩個(gè)必要條件——個(gè)人收入申報(bào)制度與個(gè)人信用制度。個(gè)人收入申報(bào)制度牽涉到實(shí)權(quán)官員與大商人這兩個(gè)階層的財(cái)產(chǎn)公開制度，而個(gè)人信用制度則牽涉到個(gè)人破產(chǎn)制度的建設(shè)。所謂個(gè)人破產(chǎn)制度，即某個(gè)人在其個(gè)人資產(chǎn)無法償還自有全部債務(wù)時(shí)，通過法定程序宣布其破產(chǎn)并核銷債務(wù)的法律制度。在裁定破產(chǎn)后的一定時(shí)期內(nèi)，破產(chǎn)人只有權(quán)享受基本生活，不得進(jìn)行奢侈消費(fèi)和商業(yè)行為。個(gè)人破產(chǎn)制度最早起源于古羅馬。在古羅馬，當(dāng)債務(wù)人無力清償債務(wù)時(shí)，經(jīng)兩個(gè)以上債權(quán)人申請(qǐng)，或由債務(wù)人承諾以其全部財(cái)產(chǎn)供債權(quán)人分配后，裁判官則可扣押債務(wù)人的全部財(cái)產(chǎn)悉數(shù)變賣，公平地分配給各債主。目前，個(gè)人破產(chǎn)制度已經(jīng)成為很多發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家的基本民事制度。顯而易見，這兩個(gè)必要條件在目前的政治與社會(huì)現(xiàn)實(shí)中都難以實(shí)現(xiàn)。
　　
　　由此看來，房產(chǎn)稅尤其是土地稅的征收工作極難兌現(xiàn)。盡管包括我們?cè)趦?nèi)的很多人都在呼吁在全國普遍實(shí)行房產(chǎn)稅，但根據(jù)實(shí)際情況，房產(chǎn)稅的試點(diǎn)與征收工作只能是雷聲大雨點(diǎn)小的威懾性房產(chǎn)調(diào)控工具。所謂威懾性意味著短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)，就像世界各核大國都不會(huì)貿(mào)然向其他國家施放核武器一樣。房產(chǎn)稅主要是土地稅也只是國家調(diào)控房產(chǎn)市場(chǎng)的威懾性戰(zhàn)略核武器，而且是一種在短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)的戰(zhàn)略核武器，通俗地說就是紙老虎。
　　
　　但是從長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展的角度看，房產(chǎn)稅尤其是土地稅乃是維護(hù)國家與各個(gè)地方上長(zhǎng)治久安的政策工具。就拿美國來說，房產(chǎn)稅稅率與當(dāng)?shù)卣墓卜?wù)水平存在著顯著的正相關(guān)關(guān)系。換而言之，房產(chǎn)稅稅率越高的地區(qū)，其政府服務(wù)質(zhì)量也明顯更為優(yōu)秀。比如在房產(chǎn)稅稅率高的地區(qū)，中小學(xué)校的等級(jí)就比較高，有的地區(qū)從幼兒園到高中免學(xué)費(fèi)，并為學(xué)生提供免費(fèi)午餐及免費(fèi)交通。
　　
　　我們都知道，土地財(cái)政是一錘子買賣，無法長(zhǎng)期維持。因此，如果房產(chǎn)稅尤其是土地稅始終不能出臺(tái)，地方政府必然缺乏足夠的財(cái)力維持必要的公共服務(wù)。在這種情況下，政府只能甩包袱，將給公眾提供的基本公共服務(wù)扔給社會(huì)，甚至變成商人盈利的手段。短期來看，政府減輕了財(cái)政負(fù)擔(dān)，維持了政府機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)穩(wěn)健。但長(zhǎng)期來看，那只能是一個(gè)自掘墳?zāi)沟拈_始。甩掉那些必要的公共服務(wù)等于自我放棄了地方政府應(yīng)承擔(dān)的職能，長(zhǎng)此以往，地方政府的信譽(yù)將喪失，地方政府的權(quán)力亦將被架空。
　　
　　在這方面，非洲一些國家的政府便是前車之鑒。非洲一些國家的政府由于缺乏必要的執(zhí)行力，無法為公眾提供必要的公開服務(wù)，只能依賴于很多西方國家政府支持的NGO（非政府組織）的援助，幫助其行使政府的基本職能，而其本身的政府權(quán)力卻被架空。結(jié)果，在權(quán)力架空與官員腐敗的雙重打擊之下，非洲很多國家的政府走馬觀燈，你方唱罷我登場(chǎng)，社會(huì)動(dòng)蕩，政府垮臺(tái)重組，社會(huì)再次動(dòng)蕩，政府再次垮臺(tái)重組成為常事。因此，如果房產(chǎn)稅尤其是土地稅長(zhǎng)期停留在口頭與文字上，甩包袱必然成為不得已的選擇，那么未來或?qū)⒉粫?huì)是我們所希望那種穩(wěn)定繁榮的局面了。