楊紅旭：樓市調(diào)控后 70%房企收入實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)

　　地產(chǎn)商大幅降價(jià)后年報(bào)更加靚麗，70%公布年報(bào)的房企實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)的靚麗年報(bào)背后是否存在作假？房企越來(lái)越重視的成本控制，會(huì)不會(huì)變成偷工減料的借口？政策越來(lái)越嚴(yán)厲的情況下，為什么樓市再現(xiàn)成交量上漲的“小陽(yáng)春”？

　　據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，隨著樓市調(diào)控逐漸走向深入，地產(chǎn)商的日子可以說(shuō)是越來(lái)越不好過(guò)了。隨著自己壓力的加大，從去年第三季度開(kāi)始，全國(guó)多數(shù)城市都出現(xiàn)了地產(chǎn)商降價(jià)促銷(xiāo)，迅速回籠資金的現(xiàn)象。萬(wàn)科、中海、保利、招商、世茂等房企龍頭也沒(méi)能幸免。

　　但是隨著房地產(chǎn)企業(yè)在近期紛紛公布年報(bào)，人們卻注意到一個(gè)奇怪的現(xiàn)象。蘭德地產(chǎn)策略咨詢機(jī)構(gòu)最新發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，降價(jià)對(duì)開(kāi)發(fā)商的毛利影響微乎其微，在100多家發(fā)布了2011年年報(bào)的地產(chǎn)商中，大約70%的房企實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，部分房企甚至還出現(xiàn)了毛利率大幅上升的情況。

　　比方說(shuō)，世茂房地產(chǎn)2011業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2011年公司的毛利達(dá)到100億元，同比增長(zhǎng)25.4%，中海地產(chǎn)的業(yè)績(jī)報(bào)告中顯示，去年中海地產(chǎn)的毛利率甚至達(dá)到了42.6%。

　　另一方面，來(lái)自Wind資訊的數(shù)據(jù)卻顯示，截至3月27日，滬深兩市已經(jīng)披露2011年年報(bào)的48家A股上市房企，2011年末的存貨合計(jì)達(dá)到5900多億元，同比增長(zhǎng)45.8%。

　　越來(lái)越嚴(yán)厲的政策，越來(lái)越緊張的資金鏈，不斷攀升的存貨，為什么在這些不利因素困擾下的房地產(chǎn)企業(yè)年報(bào)會(huì)一片大好呢？現(xiàn)在我就請(qǐng)經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭對(duì)此作出評(píng)論。
 
　　在之前大面積的上市公司年報(bào)出現(xiàn)問(wèn)題之后，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的靚麗年報(bào)首先讓人想到的不是房地產(chǎn)企業(yè)去年在銷(xiāo)售和管理上有進(jìn)步，而是年報(bào)可能作假。就直觀的印象而言，去年政策調(diào)控越來(lái)越緊，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)帶頭降價(jià)促銷(xiāo)，房企存貨不斷上升。這樣的情況怎么都和經(jīng)營(yíng)狀況良好聯(lián)系不到一起。那么房企的靚麗年報(bào)是不是在作假呢？房地產(chǎn)企業(yè)的年報(bào)十分靚麗的深層次原因是什么？

　　楊紅旭：?jiǎn)渭優(yōu)榱?011年而做假的可能性基本上不存在，因?yàn)槟陥?bào)有比較嚴(yán)格的審核機(jī)制，很多上市公司的業(yè)績(jī)比較好，利潤(rùn)率也比較好看，主要反映是滯后效應(yīng)。2011年整個(gè)樓市不景氣，但是很多上市公司2011年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)很大程度上反映的是2010年下半年之后的情況，2010年下半年樓市應(yīng)該算比較紅火，量?jī)r(jià)齊升，所以那個(gè)時(shí)候業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)、利潤(rùn)率增長(zhǎng)體現(xiàn)在去年年報(bào)中，有這個(gè)統(tǒng)計(jì)方面、結(jié)算方面的滯后效應(yīng)。

     房企的毛利率在不斷攀升，有觀點(diǎn)認(rèn)為，在降價(jià)的同時(shí)，房企也可以對(duì)成本進(jìn)行控制，而且成本控制甚至可以為房企節(jié)省15%左右的成本，這也是房地產(chǎn)企業(yè)毛利率不斷上升的重要原因之一。但是問(wèn)題就來(lái)了，這種成本控制會(huì)不會(huì)實(shí)際上是一種變相的偷工減料或者是在一些配套設(shè)施上縮水呢？

　　楊紅旭：2010年報(bào)毛利率偏高，在降價(jià)壓力之下，企業(yè)要想維持這么高的毛利率，必然要進(jìn)行成本控制。我認(rèn)為成本控制基本上可以分為兩個(gè)方面，第一，通過(guò)加強(qiáng)管理，通過(guò)管理來(lái)要效益，也就是由粗放式管理，變成集約化精細(xì)化管理，從而提高效率，降低成本。第二，涉及到設(shè)備建材方面，把比較好的換成稍微差一點(diǎn)的，比如施工方面以次充好，這當(dāng)然跟施工企業(yè)有關(guān)系。跟開(kāi)發(fā)商的關(guān)系，第一是設(shè)備，然后是規(guī)劃，比如小區(qū)會(huì)所，道路、綠地稍微有點(diǎn)變化可能業(yè)主也很難覺(jué)察，通過(guò)這樣的方式來(lái)降低成本。

　　現(xiàn)在我們說(shuō)的比較多的都是房企面臨著越來(lái)越嚴(yán)厲的調(diào)控措施，但是最近出現(xiàn)的一個(gè)情況也值得我們關(guān)注。